Zunehmendes Interesse an Ferienimmobilien: Das Haus am Meer richtig finanziert

Ungewissheit bei Auslandsreisen, Hotelschließungen, mehr Platz und Abstand von anderen Urlaubern: Die Coronakrise hat dazu geführt, dass besonders inländische Ferienimmobilien verstärkt in den Fokus geraten. "Wir beobachten derzeit ein zunehmendes Interesse an Ferienwohnungen – sowohl zur ausschließlichen Eigennutzung als auch zur Vermietung", erläutert Mirjam Mohr. Laut Interhyp gibt es allerdings regionale Unterschiede. "Während wir am Bodensee eher eine gleichbleibende Nachfrage sehen, ist vor allem an der Nord- und Ostseeküste und den Inseln das Interesse deutlich gestiegen." So registrieren die Interhyp-Geschäftsstellen an der Nord- und Ostsee, etwa in Rostock, Stralsund, Greifswald oder Emden derzeit eine hohe Nachfrage.

Grundsätzlich ist die Finanzierung einer Urlaubsimmobilie in Deutschland einfacher als im Ausland. Wer Fremdkapital für ein Domizil außerhalb der Landesgrenzen benötigt, braucht für die Finanzierung über eine Bank in Deutschland in der Regel eine lastenfreie Immobilie in Deutschland, die besichert werden kann. Mirjam Mohr: "Interessenten können eine Auslands-Immobilie über Interhyp finanzieren, wenn das Darlehen durch eine Grundschuld auf eine in Deutschland befindliche Immobilie abgesichert werden kann." Die Alternative wäre, man wendet sich an ein ausländisches Kreditinstitut, finanziert dann aber über die dort üblichen Konditionen. In Österreich bietet Interhyp über die Niederlassung Wien auch dafür einen Service und vermittelt Kredite österreichischer Banken für Deutsche mit Interesse an einer Ferienwohnung in Österreich. "Wir sehen ein zunehmendes Interesse von deutschen Immobilieninteressenten an der Finanzierung von Ferienimmobilien in Österreich, zum Beispiel in Tirol, Kärnten oder der Steiermark", berichtet Andreas Luschnig, Leiter der Interhyp-Zweigniederlassung in Wien.

So reizvoll der Gedanke eines eigenen Hauses am Wasser, in den Bergen oder in fremden Gefilden ist, so gut will ein Investment überlegt sein. Damit die Finanzierung des eigenen Urlaubsdomizils auf einem stabilen Fundament steht, sollten Interessenten auf mehrere Besonderheiten achten. "Bei der Finanzierung einer Ferienwohnung raten wir, ein besonderes Augenmerk auf ausreichend Eigenkapital zu werfen. Wir raten als erste Orientierung zu einem Eigenkapitaleinsatz von rund 40 Prozent des Kaufpreises – für die Kaufnebenkosten, die rund sechs bis 16 Prozent ausmachen können, und einen Teil des Kaufpreises. Auch das notwendige Mobiliar für die Ausstattung muss von Anfang an budgetiert werden", erläutert Mirjam Mohr. Dies sei ein Richtwert, der individuell passende Eigenkapitaleinsatz lasse sich am besten in einem Beratungsgespräch klären.

Damit die Ferienwohnung außerhalb der Eigennutzung nicht leer steht, wird sie oftmals vermietet. Käufer können die erwarteten Mieteinnahmen allerdings nicht 1:1 in die Machbarkeitsrechnung einbeziehen. Ein verregneter Sommer kann schnell zu einem Einbruch der Mieteinnahmen führen. Mirjam Mohr: "Interessenten sollten in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten aus Zins und Tilgung auch mit dem normalen Einkommen zu stemmen – ohne Einberechnung der Vermietungseinnahmen." Laut Interhyp sollten Kreditnehmer mit Finanzierungsbedarf zudem verschiedene Kreditangebote einholen. Denn: Überregionale Banken ohne Ortsbezug tun sich oft schwerer, die Vermietbarkeit einzuschätzen, als Kreditinstitute vor Ort, die Tourismus und Objekt besser kennen. Finanzierungen von Ferienwohnungen lassen sich daher oft bei den örtlichen Banken platzieren. "Wir haben Zugriff auf fast 500 Banken und bieten in über 100 Orten in Deutschland Finanzierungsberatungen an, auch an der Nord- und Ostseeküste", berichtet Mirjam Mohr. So erhalten zum Beispiel Kaufinteressenten in Berlin über das Unternehmen auch gute Informationen über die Finanzierbarkeit einer Ferienwohnung an der Küste, so Interhyp. Auf den Nordseeinseln komme häufiger eine Besonderheit hinzu, so die Experten. Zum Teil werden Häuser dort nach Bruchteilen aufgeteilt. Bruchteilseigentum wird aber nicht von allen Banken finanziert. Lokale Banken kennen dies und finanzieren zum Teil trotzdem, so Interhyp.

Für Eigennutzer einer Ferienwohnung gilt, dass mietfreies Wohnen nicht automatisch kostenfreies Wohnen bedeutet – weil zum Beispiel auch Instandhaltungskosten und Grundsteuer anfallen. Und bei Vermietung kommen weitere Kosten hinzu. "Käufer müssen hier zusätzlich zu den laufenden Kosten Arbeitskapazitäten oder Budgets einplanen, etwa für die Reinigung, die Verwaltung oder zum Beispiel für Werbung", gibt Mirjam Mohr zu bedenken. Auch hier sollten Käufer von Ferienwohnungen nicht zu knapp kalkulieren.