Tipps für die Baufinanzierung 2021: Neue Regeln und Sparchancen für Bauherren und Käufer

Das am 23. Dezember 2020 in Kraft tretende Gesetz zur Maklerprovision birgt für Immobilienkäufer im neuen Jahr Einsparpotenziale. Nach dem Gesetz müssen Verkäufer künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn sie den Makler beauftragen. Wenn, wie in einigen Teilen Deutschlands üblich, bisher die Käufer die volle Provision gezahlt haben, können diese jetzt sparen. "Bei hohen Immobilienpreisen sind für Käufer durchaus Sparchancen von 10.000 Euro und mehr möglich", erklärt Mirjam Mohr. Das Einsparpotenzial werde je nach Region allerdings unterschiedlich ausfallen. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen sowie teilweise auch in Niedersachsen haben Käufer die Maklercourtage schon länger üblicherweise komplett oder zu großen Teilen gezahlt. Aber auch in den anderen Bundesländern kann es laut Interhyp künftig günstiger werden. Vor allem in stark nachgefragten Märkten lagen die Käuferprovisionen zuletzt auch dort zum Teil höher. Beispiel Berlin: Bei einer Teilung wären es ab Januar voraussichtlich 3,57 Prozent statt 7,14 Prozent Maklerprovision. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 460.000 Euro in Berlin machen 3,57 Prozent weniger Provision rund 16.000 Euro mehr in der Kasse der Immobilienkäufer aus. "Wie sich die übliche Käuferprovision in den einzelnen Bundesländern genau entwickeln wird und ob die Teilung eventuell auch Auswirkungen auf die Kaufpreise insgesamt haben wird, werden die nächsten Monate zeigen", sagt Mirjam Mohr. Auch wenn die Provisionen neben Grunderwerbsteuern und Notargebühren nur einen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen, kann das Gesetz laut Interhyp den Einstieg in privates Wohneigentum erleichtern. Denn: Sinken die Maklerkosten, bleibt mehr Eigenkapital für die Kaufpreiszahlung übrig. Immobilienkäufer benötigen weniger Kredit und erhalten dadurch mitunter auch bessere Zinsen.

Das Baukindergeld gehört zu den bekanntesten Fördermitteln in Deutschland. Wegen der Corona-Pandemie wurde der Förderzeitraum bis Ende März 2021 verlängert. Mit dem Baukindergeld erhalten Familien mit Kindern und Alleinerziehende einen staatlichen Zuschuss. Pro Kind gibt es binnen zehn Jahren 12.000 Euro, ausgezahlt in jährlichen Raten zu je 1.200 Euro. Wichtig: Für Kaufverträge oder Baugenehmigungen, die ab dem 1. April 2021 unterzeichnet beziehungsweise erteilt werden, lässt sich nach dem aktuellen Stand der Dinge kein Baukindergeld mehr beantragen, über eine weitere Verlängerung wurde bisher nicht entschieden. "Das Baukindergeld trifft auf das Bedürfnis vieler Familien nach Fördermitteln. Es hat sich etabliert, ist praktikabel und wird in unseren Kundengesprächen stark nachgefragt", sagt Mirjam Mohr. Wer jetzt eine Finanzierung plant, sollte es möglichst noch für sich nutzen, rät Interhyp. Mirjam Mohr: "Das Baukindergeld kann zum Beispiel gut über Sondertilgungen in die Finanzierung einfließen."

Wer später einmal eine Immobilie bauen oder kaufen will, sollte wissen: Ab 1. Januar 2021 haben mehr Menschen Anspruch auf die Wohnungsbauprämie. Die Wohnungsbauprämie gilt für alle, die einen Bausparvertrag ansparen, um Eigenkapital für den Bau, Kauf oder die Renovierung von Wohneigentum zu schaffen. Allerdings dürfen unter anderem bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden - und diese werden nun angehoben. Die neuen Grenzen betragen 35.000 Euro (bisher 25.600 Euro) für Alleinstehende und 70.000 Euro (bisher 51.200 Euro) für Ehepaare. Zudem steigt die Prämie selbst. Wer bauspart, erhält ab 2021 zehn Prozent Prämie auf jährliche Sparleistungen. Bisher waren es 8,8 Prozent. Für Alleinstehende beträgt die Höchstprämie künftig 70 Euro bei maximal geförderter Sparsumme von 700 Euro, für Ehepaare 140 Euro bei 1.400 Euro Sparsumme im Jahr. "Die höhere Wohnungsbauprämie kann dazu beitragen, bei Sparern Interesse an einem späteren Eigenheimerwerb zu wecken", sagt Mirjam Mohr.

Interhyp hat in 2020 eine hohe Nachfrage nach Immobilien und Finanzierungen verzeichnet, und geht in 2021 von einer anhaltenden Nachfrage aus. Die Preise sind vor allem in den Ballungszentren hoch. Da fragen sich viele, ob der angebotene Preis der Marktlage entspricht. Über Schätzwerte von Immobilien können Interessenten sich jetzt auch bei Interhyp informieren. Gemeinsam mit dem Partner Scoperty bietet Interhyp auf der Website ein Onlinetool zur ersten Orientierung über den Schätzwert einer Immobilie. Wie Baufinanzierungskunden am besten auf einen umkämpften Immobilienmarkt reagieren sollten, empfiehlt Mirjam Mohr: "Am besten sollten sich Immobilienkäufer schon vor der Objektsuche zur Finanzierung beraten lassen, denn mit der vorgeprüften Finanzierung lässt sich der Verkäufer oder Makler leichter überzeugen." Interhyp bietet dafür seit einigen Jahren eine Vorausberatung zur Finanzierung an, schon vor der Immobiliensuche.

Bereits im November hat das Bundeskabinett das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Damit tritt das lange umstrittene Umwandlungsverbot in Kraft. Bis auf wenige Ausnahmen dürfen Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dann in angespannten Wohnungsmärkten untersagen. Mirjam Mohr: "Da dadurch mitunter eventuell noch weniger Wohnungen zum Kauf auf den Markt kommen könnten, ist es für Immobilieninteressenten umso wichtiger, sich frühzeitig zur Finanzierung beraten zu lassen, um die Chancen beim Kauf zu erhöhen."

Die Corona-Krise hat Einfluss auf das Finanzierungsverhalten von Kunden genommen, wie die Beratungspraxis von Interhyp zeigt. "In der Corona-Krise haben wir gesehen, dass die Menschen im Durchschnitt sogar etwas mehr Eigenkapital eingebracht haben als zuvor", sagt Mirjam Mohr. Auch langfristig betrachtet gehe der Trend hin zu mehr Sicherheit. So sei die anfängliche Tilgung bei Bauherren und Käufern von 2,6 Prozent im Jahr 2010 auf 3,3 Prozent im ersten Halbjahr 2020 gestiegen, die durchschnittliche Zinsbindungsfrist lag 2010 bei 11,6 Jahren, Mitte 2020 bei 13,7 Jahren. Mirjam Mohr: "Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt und raten anhaltend zu eher hohen Tilgungen, langen Zinsbindungen und ausreichend Eigenkapitaleinsatz, möglichst mindestens von zwanzig Prozent des Kaufpreises." Eine weitere Besonderheit bei Immobilienfinanzierungen habe sich in der Corona-Krise herauskristallisiert: So sehr die Menschen die Sicherheit des eigenen Zuhauses und der finanziellen Planbarkeit schätzen, so flexibel wollen sie auf unvorhergesehene Ereignisse reagieren. "Ob Kurzarbeit oder Auftragseinbrüche durch die Covid-Pandemie: Finanzierungsbausteine wie Tilgungssatzwechsel und Möglichkeiten zur Sondertilgung, mit denen die Rückzahlung an finanzielle Veränderungen angepasst werden kann, werden auch 2021 voraussichtlich weiter hoch im Kurs stehen", sagt Mirjam Mohr.

Interhyp rechnet damit, dass die Unsicherheit beim Reisen und das Homeoffice auch in Zukunft dazu führen werden, dass Ferienimmobilien im Inland und nahem Ausland, etwa in Österreich, im Fokus bleiben. Mirjam Mohr: "Solange Urlaub im Ausland schwierig und mit Ungewissheit behaftet bleibt, führt dies dazu, dass mehr Menschen überlegen, ob sie ein Haus oder eine Wohnung als Ferienimmobilie kaufen - zum Beispiel an der Nord- oder Ostseeküste." Bei der Finanzierung rät Interhyp, besonders auf genügend Eigenkapital und Puffer zur Überbrückung von vermietungsfreien Zeiten zu achten.

Interhyp geht im Verlauf von 2021 weiterhin von günstigen Zinsniveaus aus. Die Zinspolitik der Notenbanken in Verbindung mit wirtschaftlichen Unsicherheiten und den Unwägbarkeiten halten die Kapitalmarktzinsen niedrig. Die Renditen deutscher Staatsanleihen, die ein wichtiger Indikator für das Baugeld sind, werden wegen der hohen Nachfrage ebenfalls mit großer Wahrscheinlichkeit niedrig bleiben. Im Augenblick erhalten Kreditnehmer zehnjährige Darlehen für deutlich unter einem Prozent. "Mit einer signifikanten Zinswende ist im nächsten Jahr nicht zu rechnen", sagt die Expertin. "Die Zentralbanken werden das Niedrigzinsniveau in 2021 weiter stützen. Impulse zum Zinsanstieg können aber vom Einsatz des Impfstoffes und einer sich im Zuge erfolgreicher Pandemie-Bekämpfung aufhellenden Konjunktur ausgehen. Auch unter dem Eindruck des erneuten harten Lockdowns halten wir steigende Zinsen erst im zweiten Halbjahr für wahrscheinlicher." Interhyp rät, die günstigen Zinsen möglichst langfristig zu sichern, etwa zehn Jahre und länger.