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Studie Baufinanzierung in Deutschland: Im Corona-Jahr 2020 sind Immobilienpreise und Darlehenssummen stärker gestiegen als im Vorjahr
Interhyp hat die Daten von mehr als 700.000 Finanzierungen im Zeitraum von 2010 bis 2020 ausgewertet. Immobilienpreise inklusive Nebenkosten sind im Corona-Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 Prozent gestiegen, Darlehenssummen sind um fast 10 Prozent gestiegen. Die extrem günstigen Zinsen für Immobilienkredite verbunden mit dem Wunsch nach Sicherheit und mangelnde Anlagealternativen haben in der Krise zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien geführt. Darlehensnehmer und Banken achten laut Interhyp auch in der Krise auf Sicherheit der Finanzierung: Tilgungen bleiben auf hohem Niveau, Zinsbindungen wurden leicht verlängert, Beleihungen sind zwar höher als vor fünf Jahren, aber leicht niedriger als 2019.
Die Kennzahlen zeigen laut Interhyp, dass die Krise bisher nicht dazu geführt hat, dass die Finanzierungen riskanter ausgestaltet werden. Darlehensnehmer und Banken haben laut Interhyp in der Krise auf Sicherheit der Finanzierung Wert gelegt. Das zeige sich bei den Erstfinanzierungen an hohen anfänglichen Tilgungen und einer längeren Zinsbindung sowie daran, dass die Beleihung in 2020 im Durchschnitt nicht gestiegen ist. Die Zinsbindung bei Erstfinanzierung liegt laut der Auswertung in 2020 durchschnittlich bei 13,6 Jahren, im Vergleich zu 13,5 Jahren im Vorjahr. 2010 waren es noch 11,6 Jahre. Die Tilgung liegt bei 3,3 Prozent genau wie im Vorjahr und höher als 2010 (2,6 Prozent). Trotz der gestiegenen Darlehenssummen ist der Anteil der Beleihungen leicht gesunken. Die Beleihung, also der Anteil der Kredite am Kaufpreis, liegt in 2020 bei 82 Prozent, im Vergleich zu 83 Prozent im Jahr zuvor. Für die Berechnung der Beleihung hat Interhyp alle für die Finanzierung herangezogenen Kredite einbezogen.
Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft, rät Immobilienkäufern und Bauherren: "Um möglichst günstige Zinsen zu erhalten und die Finanzierung zukunftsorientiert zu gestalten, ist oft ein Eigenkapital von rund 20 Prozent oder mehr sinnvoll. Außerdem raten wir zu Tilgungen von mehr als drei Prozent sowie Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren." Die Baufinanzierungskunden orientieren sich in der Regel an diesen Zielwerten, wie die Kennzahlen zeigen, so Mirjam Mohr. Allerdings sei dies beim Eigenkapital angesichts der hohen Immobilienpreise immer schwieriger.
Interhyp hat die Immobilienpreise auch regional betrachtet, wobei sich große Unterschiede zeigen. Betrachtet man die Bundesländer, sind die durchschnittlichen Kaufpreise inklusive Nebenkosten im Jahr 2020 in Bayern (rund 580.000 Euro), Baden-Württemberg (rund 475.000 Euro), Berlin (rund 510.000 Euro), Hamburg (rund 640.000 Euro Euro) und Hessen (rund 490.000 Euro) am höchsten. Durchschnittlich am preiswertesten sind die Häuser und Wohnungen in Sachsen-Anhalt (rund 265.000 Euro).
In den Städten werden zum Teil sehr hohe Preise und Steigerungen erreicht. Interhyp hat sieben große Städte und die Preissteigerungen seit dem Jahr 2015 betrachtet: Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Den höchsten durchschnittlichen Kaufpreis inklusive Nebenkosten zahlen demnach die Käufer in München (799.000 Euro) und Frankfurt am Main (700.000 Euro), die niedrigsten in Leipzig (304.000 Euro). Die Steigerung im Vergleich zum Jahr 2015 war in Berlin mit 48 Prozent am größten, gefolgt von Frankfurt (45 Prozent) und Hamburg (38 Prozent). In Leipzig war die Steigerung mit 11 Prozent am niedrigsten. Deutschlandweit sind die Preise im Vergleich zu 2015 um rund 30 Prozent gestiegen.
"Die starken Preissteigerungen im Corona-Jahr führen wir darauf zurück, dass die Menschen in Zeiten von Homeoffice und veränderten Perspektiven besonders nach der Sicherheit, Unabhängigkeit und den Gestaltungsmöglichkeiten eines eigenen Zuhauses suchen", sagt Mirjam Mohr. Angesichts der weiter bestehenden Gesamtlage erwarte Interhyp auch für 2021 im Durchschnitt eine weiter anhaltende Nachfrage und hohe und eher steigende Immobilienpreise sowie zinsseitig weiter günstige Konditionen mit einem leichten Aufwärtstrend im Jahresverlauf.
In Bezug auf die Diskussion um eine mögliche Immobilienblase und Risiken von Preisrückgängen und Zinserhöhungen in Zukunft beobachtet Interhyp die weitere Entwicklung der Kennzahlen genau. Auf eine wichtige Zahl weist das Unternehmen in diesem Zusammenhang hin: 70 Prozent der privaten Baufinanzierungen bei Interhyp werden für einen Kauf oder Bau zur Eigennutzung abgeschlossen, fünf Prozent werden teilweise vermietet. Das bedeutet: Die Menschen wohnen in der Regel selbst über Jahrzehnte in ihrer eigenen Immobilie und haben die Konditionen ihrer Finanzierung oft über mehr als zehn Jahre gesichert. Sie sind von Preisänderungen des Marktes kaum betroffen, sofern sie ihre Immobilie nicht verkaufen oder neu beleihen wollen. "Wenn die Zinsbindung ausläuft, haben sie eine höhere Tilgung erreicht, viel abbezahlt und können die Konditionen ihres Kredits neu verhandeln", sagt Mirjam Mohr und gibt ein Beispiel: Wenn ein heute abgeschlossener Kredit zum Zins von 0,9 Prozent über 300.000 Euro mit einer monatlichen Rate von 1.050 Euro mit 3,3 Prozent Tilgung in zehn Jahren ausläuft, besteht noch eine Restschuld von rund 196.000 Euro. Der Tilgungsanteil am Ende der Zinsbindung beträgt dann bereits 5,5 Prozent, weil bei einem Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil mit geringer werdender Restschuld kontinuierlich steigt. Hat sich dann der Marktzins von heute zum Beispiel 0,9 auf 2,9 Prozent erhöht, steigt die Rate bei dieser hohen Tilgung auf 1.372 Euro. Der Darlehensnehmer kann aber die Tilgung neu verhandeln, etwa auf 3,5 Prozent. Dann würde seine Rate trotz höherer Zinsen bei 1.045 Euro liegen, also wieder bei rund 1.050 Euro wie zuvor - er würde allerdings später schuldenfrei als ursprünglich geplant. Mirjam Mohr: "Selbstnutzer wie Kapitalanleger haben in gewissem Umfang Möglichkeiten, auf Änderungen am Markt oder bei der Einkommenssituation zu reagieren. So sind zum Beispiel in vielen Verträgen Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen vereinbart."
Interhyp hat wichtige Ergebnisse der Untersuchung in einer großen Infografik zusammengefasst.
