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Interhyp-Zinsupdate: Bauzinsen pendeln weiter um bisherigen Jahrestiefstwert – wie es jetzt weitergeht
Prognose: Zinstief hält an, Bauzinsen verharren weiter auf attraktivem Niveau. Die Anschlussfinanzierung – was Eigentümer jetzt beachten müssen.
München, 05. September 2024. Kaufinteressenten bietet das aktuelle Zinsniveau weiterhin eine attraktive Gelegenheit zum Einstieg in den Wohnimmobilienmarkt. Die Bauzinsen für Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit sind aktuell weiterhin so günstig wie seit vielen Monaten nicht mehr – und dürften es in den kommenden Wochen auch bleiben. Ein guter Zeitpunkt, um sich auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen.
Bauzinsenentwicklung: Zinstief hält weiter an
Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den kommenden vier Wochen? Das monatlich von der Interhyp Gruppe befragte Banken-Panel ist sich in dieser Frage größtenteils einig: Das aktuelle Zinsniveau bleibt demnach gleich. „Für Kaufinteressierte ist das eine erfreuliche Nachricht“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp Gruppe. Denn: Für 10-jährige Darlehen liegt der Zinssatz mittlerweile wieder bei 3,37 Prozent und damit auf dem Niveau vom Jahresanfang, so Mohr. „Derartige Zinstiefs stellen immer eine gute Gelegenheit für den Einstieg in den Markt dar“, ergänzt sie.
Auch für das verbleibende Jahr erwartet die deutliche Mehrheit der Experten des Banken-Panels eine Zinsentwicklung um das aktuelle Niveau – also zwischen drei und vier Prozent. „Die EZB dürfte im verbleibenden 2. Halbjahr 2024 ihren eingeschlagenen Kurs weiter fortsetzen und die Leitzinsen senken. Allerdings ist diese Vorgehensweise am Kapitalmarkt weitestgehend eingepreist“, sagt einer der Analysten des Banken-Panels. „Abwarten und auf einen weiteren deutlichen Zinsrückgang zu spekulieren, lohnt sich also nicht“, meint auch Mirjam Mohr.
Anschlussfinanzierung: Das aktuelle Zinsniveau stellt für auslaufende Darlehensverträge kein Problem dar
Mit Blick auf die Erneuerung auslaufender Darlehensverträge, der sogenannten Anschlussfinanzierung, stellt das aktuelle Zinsniveau kein Problem dar – auch dann nicht, wenn die zu verlängernde Finanzierung noch aus der Niedrigzinsphase stammt. Deutlich macht das eine Analyse aller über die Interhyp Gruppe abgeschlossenen Finanzierungen, bei denen in den nächsten Jahren die Zinsbindung ausläuft.
„Dazu haben wir die aktuelle Rate der Kundinnen und Kunden genommen, haben uns die Darlehenssumme und die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung angesehen und darauf aufbauend eine mögliche neue Rate im aktuellen Zinsniveau errechnet. Beim Haushaltsnettoeinkommen sind wir – konservativ betrachtet – von einer Steigerung von zwei Prozent pro Jahr ausgegangen. Ist die neue Rate 1,5-mal so hoch wie die alte Rate, wird die Anschlussfinanzierung als möglicherweise kritisch eingestuft. Das ist gerade mal bei einem Prozent unserer Kundinnen und Kunden der Fall“, erläutert Vertriebsvorständin Mohr das Vorgehen. Als Erklärung führt sie vor allem drei Gründe an:
- Die in der Niedrigzinsphase abgeschlossenen Finanzierungen wurden zum großen Teil sehr konservativ geplant. Es wurden entsprechend lange Zinsbindungen und hohe Tilgungen abgeschlossen.
- Aufgrund der hohen Tilgung bleibt in den allermeisten Fällen eine spürbar geringere Restschuld für die Anschlussfinanzierung übrig.
- Die Lohnentwicklung der letzten Jahre übersteigt die angenommen zwei Prozent deutlich. „Hier ist also eigentlich noch mehr Luft drin, als die Modellierung zeigt“, argumentiert Mohr.
Besser früher als zu spät: Wie Immobilienbesitzer bei der Anschlussfinanzierung am besten vorgehen
Was aber sollte man als Immobilienbesitzer beachten, wenn die Anschlussfinanzierung noch aussteht? Grundsätzlich empfiehlt es sich, spätestens zwölf Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung das Thema Anschlussfinanzierung anzugehen. „Um auf Zinstiefs wie das jetzige schnell reagieren zu können, sollten sich Kunden im Vorfeld ausreichend informieren und alle notwendigen Unterlagen zusammengesammelt haben“, empfiehlt Mirjam Mohr. Das setzt gleichzeitig voraus, dass Eigentümer nicht einfach das Angebot ihrer bisherigen Bank annehmen, sondern bereit sind, Konditionen zu vergleichen.
Ein weiterer möglicher Vorteil eines Kreditgeberwechsels: Auch die Immobilie wird neu bewertet. Weil die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und viele Eigentümer bereits eine größere Summe abbezahlt haben, sinkt der Beleihungsauslauf - und die Konditionen werden häufig besser. „Die Immobilienneubewertung kann den Zins bei einem Wechsel um bis zu 0,5 Prozentpunkte oder mehr verbessern. Die Kosten für das Umschulden betragen meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die man durch den günstigeren Zinssatz erreicht“, rechnet Mohr vor.
