Immobilienpreise stabilisieren sich weiter – große Preisunterschiede bei Energieeffizienzklassen

Wie aus der Interhyp-Auswertung der Finanzierungskennzahlen für das dritte Quartal 2023 hervorgeht, lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland bei 456.000 Euro und damit 10,8 Prozent unter Vorjahreswert (Q3 2022) von 511.000 Euro. Seit Jahresbeginn fällt die Differenz deutlich niedriger aus: dort lag der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 464.000 Euro (Q1 2023) und damit nur 1,7 Prozent (8000 Euro) über dem aktuellen Niveau.

„Seit Jahresbeginn gibt es eine Bodenbildung bei den Immobilienpreisen, die sich auch im dritten Quartal fortgesetzt hat“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. „Der Preisabschwung bei Immobilien, der besonders im zweiten Halbjahr 2022 zu beobachten war, ist seit Anfang 2023 gestoppt. Nun sehen wir eine Seitwärtsbewegung“.

Auch im Interhyp-Immobilienpreis-Index ist die Stabilisierung der Preise zu erkennen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 gab es bei den Immobilienpreisen in Deutschland insgesamt nur einen leichten Rückgang (-0,5 Prozent). Blickt man auf einzelne Städte, zeigt sich ein differenziertes Bild. In Stuttgart (-2 Prozent), Hamburg (-2,6 Prozent) oder Frankfurt (-2,1 Prozent) gibt es merkliche Nachlässe im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2023). In München (-1,3 Prozent), Köln (-1,1 Prozent) oder Berlin (-1,5 Prozent) fällt der Rückgang kleiner aus – in Leipzig dagegen sind die Preise im Vergleich zum Vorquartal unverändert.

Energieklassen-Analyse: Deutliche Preisabschläge bei niedrigen Klassen

Um noch ein detaillierteres Bild der Entwicklung der Immobilienpreise zu bekommen, hat Interhyp zusätzlich die Preisdynamik bei Häusern für einzelne Energieklassen untersucht. „Bei der Auswertung fällt auf: Mit Beginn der Zinswende Anfang 2022 haben besonders weniger energieeffiziente Immobilien in Deutschland spürbar an Wert verloren. Häuser in den höheren Energieklassen A und B sind dagegen relativ wertstabil geblieben“, erklärt Utecht. Liegen die Preise im August 2023 für Häuser der Energieklassen A+/A im Median 9,5 Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022, sind es bei Immobilien der niedrigsten Energieklassen G und H minus 24,6 Prozent. Die Preise von Häusern der Energieklasse B gaben im Vergleichszeitraum 10,2 Prozent nach, in den Klassen C/D steht ein Minus von 18,5 Prozent und in den Klassen E/F ein Minus von 22 Prozent.

„Für angehende Käuferinnen und Käufer liegt in dieser Entwicklung auch eine Chance. Die Zahlen zeigen: Gerade bei Immobilien mit niedriger Energieeffizienz ist deutlicher Spielraum bei den Preisen. Wir empfehlen, im Vorfeld einen detaillierten Sanierungsfahrplan aufzustellen und auf Basis der dort kalkulierten Kosten in die Kaufpreisverhandlungen zu gehen“, rät Utecht.

„Bei Bestandsimmobilien lassen sich attraktive Kaufpreise erzielen“

Der Trend geht bei den Käuferinnen und Käufern von Immobilien zu älteren Bestandsobjekten. Im Schnitt waren die über Interhyp vermittelten Immobilien in Q3 2023 48 Jahre alt. Im Vorjahresquartal (Q3 2022) lag das durchschnittliche Alter noch bei 44 Jahren, Anfang 2022 (Q1 2022) bei 38 Jahren. „Die Menschen entscheiden sich zunehmend mehr für ältere Bestandsimmobilien. Hier lassen sich attraktive Kaufpreise erzielen. Gleichzeitig spiegelt sich in den Zahlen der Einbruch beim Neubau wider. Es kommen immer weniger neu gebaute Objekte auf den Markt“, so Utecht. Nur 7 Prozent der Interhyp-Kundinnen und -Kunden finanzierten im dritten Quartal 2023 ein eigenes Bauvorhaben, 6 Prozent den Kauf eines Neubaus vom Bauträger. Im Vorjahresquartal (Q3 2022) lag der Anteil bei den eigenen Bauvorhaben bei 14 Prozent, der Kauf eines Neubaus bei 7 Prozent. Anfang 2022 (Q1 2022) entfielen noch 18 Prozent auf ein eigenes Bauvorhaben und 14 Prozent auf den Kauf eines Neubaus.

Bei den Finanzierungskennzahlen fällt besonders bei der Dauer der Zinsbindung eine Verschiebung auf, die von im Schnitt 13,4 Jahren in Q2 2023 auf 12,7 Jahre im zurückliegenden Quartal gesunken ist. „Um das zuletzt anziehende Zinsniveau auszugleichen, haben sich die Kundinnen und Kunden tendenziell für kürzere Zinsbindungen entschieden. Gleichzeitig sehen wir bei den Tilgungsraten oder dem Beleihungsauslauf wenig Veränderung, es wird weiterhin solide finanziert“, sagt Utecht. Die durchschnittliche Tilgung lag wie auch im Vorquartal bei 2,4 Prozent, der Beleihungsauslauf unverändert bei 77 Prozent.

Überblick über die durchschnittlichen Finanzierungskennzahlen: Vergleich Q2 2023 zu Q3 2023

Anteil der Rate am Haushaltseinkommen

Über den Interhyp-Immobilienpreis-Index

Der Interhyp-Immobilienpreis-Index ist vergleichbar mit dem Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Der Warenkorb im Interhyp-Index ist eine Selektion von allen über Interhyp finanzierten Immobilien. Eine Selektion des Warenkorbs war nötig, weil die abgeschlossenen Finanzierungen von Interhyp nicht gleichmäßig über Deutschland verteilt sind. Das bedeutet: In die Selektion geht eine Gewichtung ein, um repräsentativ für Deutschland zu sein. Im nächsten Schritt wurde der Warenkorb für verschiedene Zeitpunkte berechnet, wodurch Interhyp nun genau sagen kann, wie sich die Immobilienpreise in einem bestimmten Zeitraum entwickelt haben. Jegliche Mischeffekte, die die reale Preisentwicklung verzerren würden, sind dadurch eliminiert. Mixeffekte wären zum Beispiel, wenn in dem Warenkorb in einem Jahr mehr Immobilien aus München wären. Das würde die reale Preisentwicklung verzerren.