Bauträger-Immobilien: Schritt für Schritt günstig finanziert
Bauverzögerungen schaffen unter Umständen zusätzliche Kreditkosten / Interhyp: Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit beachten
(München, 24. Oktober 2014) Beinahe jeder zweite Finanzierungsnehmer kauft eine Immobilie vom Bauträger. Das Besondere dabei: Der Kaufpreis wird mit dem Baufortschritt nach und nach in Rechnung gestellt. Ein dafür aufgenommenes Darlehen wird also nicht auf einmal, sondern in Teilzahlungen abgerufen. "Beim Kauf vom Bauträger ist es zum einen sehr wichtig, bei der Finanzierung die gesamte geplante Bauzeit zu berücksichtigen und eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu wählen", erläutert Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender von Interhyp, und ergänzt: "Zum anderen sollte man Bauverzögerungen einkalkulieren, weil diese sonst über anfallende Bereitstellungszinsen den Kredit verteuern. Ist zum Beispiel eine Bauzeit von zwölf Monaten vereinbart, sollte man besser eine 15 monatige bereitstellungszinsfreie Zeit aushandeln."
42 Prozent der Immobilienkreditnehmer kaufen laut Interhyp ein Objekt vom Bauträger. Die Zahlungsmodalitäten sind dabei genau durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt: Darin sind 13 unterschiedliche Gewerke definiert, die in maximal sieben Teilzahlungen eingefordert werden können. Dabei wird oft als erste Teilzahlung der Beginn der Erdarbeiten mit 30 Prozent der vereinbarten Kaufsumme zu Baubeginn veranschlagt (siehe Auflistung).
Diese scheibchenartige Zahlungsweise von Teilbeträgen muss von Beginn an in der Finanzierungskonzeption und in Form einer entsprechend langen bereitstellungszinsfreien Zeit berücksichtigt werden. Während beim Kauf einer Bestandsimmobilie der Kaufpreis relativ schnell fällig und mit einem Mal gezahlt wird, zieht sich beim Kauf vom Bauträger die Phase der Auszahlung über etliche Monate bis zur Fertigstellung hin. Dementsprechend lange sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart werden - zuzüglich eines Sicherheitspuffers. Denn andernfalls verlangen Banken Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge. Zudem können die Kreditkosten weiter steigen, wenn sich etwa der Beginn einer neuen Bauphase durch unerwartete Komplikationen oder einen langen Winter verzögert und Darlehensnehmer daher den nächsten Teilkredit von der Bank nicht abrufen.
Sowohl bei der bereitstellungszinsfreien Zeit als auch bei der Höhe der Bereitstellungszinsen gibt es große Unterschiede: Während einige Banken bereits nach drei Monaten Bereitstellungszinsen verlangen, bieten andere Institute eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu zwölf Monaten ohne zusätzlichen Aufschlag. Die Bereitstellungszinsen selbst schwankten nach Auswertungen von Interhyp 2014 bislang zwischen 0,17 und 0,25 Prozent pro Monat.
Beispiel eines Zahlungsplans bei einem Bauträgervertrag:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten
28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,1 % für den Estrich
2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1 % für die Fassadenarbeiten
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung
