Anschlussfinanzierung: Der blinde Fleck beim Immobilienkredit
Angesichts rasant steigender Bauzinsen rät Interhyp den Auslauf der Zinsbindung für Immobiliendarlehen im Blick zu haben. Seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen um rund einen Prozentpunkt gestiegen: Wer in den nächsten ein bis fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte jetzt handeln. Umfrage von Interhyp: Ein Drittel der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer kennt den eigenen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung nicht, über 40 Prozent kennen das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren abhängig vom Auszahlungstermin nicht.
(München, 31. März 2022) Zu wenig Wissen kann teuer werden. Das gilt auch für das offensichtlich weniger beliebte Thema Anschlussfinanzierung bei Immobilienkrediten: Läuft die Sollzinsbindung des Darlehens aus, können Kreditnehmerinnen und -nehmer entweder bei der gleichen Bank bleiben, oder sie schulden zu häufig besseren Konditionen zu einem anderen Kreditgeber um. „Wir sehen in der Befragung unserer Kundinnen und Kunden, dass ihnen viele wichtige Informationen rund um die Anschlussfinanzierung fehlen“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. „Fast die Hälfte unserer Befragten wusste nicht, dass jede Kreditnehmerin und jeder Kreditnehmer nach zehn Jahren mit Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung den Kreditgeber wechseln kann. Dies ist aber essentiell, denn nur so macht eine Umschuldung Sinn.“ Und mit ihr können mitunter mehrere tausend Euro gespart werden. Interhyp rät im steigenden Zinsumfeld dringend dazu, die eigene Finanzierung zu prüfen. Seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen um rund einen Prozentpunkt gestiegen, die Zinsen für zehnjährige Darlehen haben sich von ein auf rund zwei Prozent verdoppelt.
Ein Drittel der befragten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer kennt fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den eigenen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung nicht: 34 Prozent haben den Termin nicht im Kopf, 34 Prozent kennen ihn ungefähr und nur 31 Prozent wissen genau, wann die Zinsbindungsfrist für das meist größte Darlehen im Leben endet. Interhyp hat im Februar 2022 eine Umfrage zum Thema Anschlussfinanzierung unter seinen Kundinnen und Kunden durchgeführt, die vor fünf Jahren bei dem Unternehmen eine Finanzierung abgeschlossen haben. Fast die Hälfte (43 Prozent) weiß nicht, dass sie nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einem anderen Kreditgeber wechseln können. Auch wenn die Zinsbindung mehr als zehn Jahre festgeschrieben ist. „Das Kündigungsrecht nach §489 BGB ist für Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer entscheidend“, sagt Mirjam Mohr. Interhyp rät, das Gespräch mit einer Finanzierungsexpertin oder einem Finanzierungsexperten zu suchen.
Finanzielle Ersparnis ist die größte Wechselmotivation
Auf Nachfrage interessierten sich dann doch Dreiviertel der Befragten für die Vor- und Nachteile eines möglichen Kreditgeberwechsels: „Zinsvergleich und Zinsprognose standen dabei ganz oben auf der Prioritätenliste, aber auch eine Änderung der Finanzierungsstruktur sowie der Ablauf der Anschlussfinanzierung waren von Interesse“, sagt die Interhyp-Vorständin. Ein niedrigeres Zinsniveau würde über 80 Prozent dazu bewegen, ihren Kreditgeber zu wechseln. Mehr als die Hälfte (51 %) der Teilnehmerinnen und Teilnehmer würde ein geringer Wechselaufwand beziehungsweise geringe Wechselkosten, ein Fünftel (19 %) eine überschaubare Unterlagenanforderung zu einer Umschuldung motivieren. „Bei einer Ersparnis von 2.000 Euro sagte mehr als ein Drittel (37 %) unserer Kundinnen und Kunden, dass sie dafür den Kreditgeber wechseln würden.“
Forward-Darlehen sichert aktuelles Zinsniveau für die Zukunft
In der Interhyp-Umfrage zeigte sich, dass fast zwei Drittel (60 %) der Kundinnen und Kunden sich fünf Jahre vor der eigenen Anschlussfinanzierung noch nicht mit dem Thema beschäftigt haben. Forward-Darlehen, mit denen sich Kundinnen und Kunden das aktuelle Zinsniveau sichern können, können jedoch bereits fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Rund ein Fünftel (19 %) haben sich ein wenig informiert, lediglich drei Prozent behaupten von sich, sehr gut informiert zu sein.
Eine Kundin oder ein Kunde, der im Jahr 2015 eine Immobilie für 321.000 Euro gekauft hat und eine Baufinanzierung mit einem Darlehensbetrag von 242.000 Euro, einem Sollzinssatz von 1,9 Prozent für zehn Jahre, einer Anfangstilgung von 2,7 Prozent und einer Rate von 928 Euro im Monat abgeschlossen hat, braucht 2025 eine Anschlussfinanzierung. Wer sich jetzt ein Forward-Darlehen sichert, wird für seine Restschuld von dann 171.100 Euro einen effektiven Jahreszins inklusive Forward-Zinsen von 2,3 Prozent erhalten. Das bedeutet für die Zinsbindung des Forward-Darlehens ab 2025 über zehn Jahre bei einer gleichbleibenden Rate Zinskosten von 30.500 Euro sowie eine Restschuld von 90.000 Euro.
Wo die Zinsen im Jahr 2025 liegen, kann derzeit keiner exakt vorhersagen, aber ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass Bauzinsen in der Höhe von drei bis vier Prozent noch vor rund zehn Jahren möglich waren. Wer im Jahr 2025 zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent seine Anschlussfinanzierung abschließen würde, zahlte bei gleichbleibender Rate bis 2035 knapp 50.000 Euro an Zinskosten und hat am Ende immer noch eine Restschuld von 110.000 Euro offen. Anders ausgedrückt: In diesem Fall bräuchte die Kundin oder der Kunde drei Jahre und ein Monat Jahre länger, um seine Schulden abzutragen.
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Zur Befragung: Interhyp hat im Februar 2022 762 Kundinnen und Kunden, die in fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, zu ihrem Wissen und ihren Wechselmotivationen befragt.
Zum Beispiel: Zinssatz, Anfangstilgung, Darlehenshöhe und Kaufpreis sind die Durchschnittswerte von Interhyp-Kundinnen und Kunden im Jahr 2015. Ein aktueller Zinssatz für ein Forward-Darlehen in diesen Tagen liegt bei mehr als zwei Prozent. Alle Zahlen sind gerundet.
Weitere Informationen zur Entwicklung der Bauzinsen finden sich in den Interhyp Zins-Charts.
