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Anschlussfinanzierung: 3 einfache Regeln helfen sparen
Geschickte Darlehensanpassung bringt schnellere Schuldenfreiheit
Nach 10 Jahren hat man bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent und einem Ausgangs-Zinssatz von 6,5 Prozent durch die Mechanik des Annuitätendarlehens einen Tilgungssatz von 2,2 Prozent erreicht. Keinesfalls sollte man diesen bei den jetzt niedrigeren Zinsen wieder auf das anfängliche 1 Prozent reduzieren: "Damit verlängert sich die Rückzahlung des Kredits unnötig", erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Co-CEO der Interhyp AG.
Wer dagegen den Zinsvorteil von rund 1,5 Prozent sogar für eine höhere Tilgung einsetzt, ist deutlich schneller schuldenfrei. "Immobilienbesitzer, die ihre Monatsrate in der Vergangenheit problemlos bewältigen konnten, sollten diesen Betrag beibehalten und die Zinsersparnis direkt für eine schnellere Tilgung aufwenden", rät Haselsteiner. Wer 1997 eine Baufinanzierung mit einprozentiger Anfangstilgung aufgenommen hat, kann heute bei gleichbleibender Monatsrate 3,7 Prozent Tilgung vereinbaren - und damit 4 Jahre früher schuldenfrei sein.
Läuft die Zinsbindung des Darlehens aus, sollte man prüfen, ob liquide Mittel vorhanden sind, die für eine kostenlose zusätzliche Sondertilgung eingesetzt werden können. Das Zinsbindungsende bietet die Möglichkeit, die Darlehenssumme ohne Zusatzkosten und in beliebiger Höhe zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt dabei: Je nachdem, wie hoch die Sondertilgung ausfällt, kann sich über die verringerte Restschuld ein niedrigerer Beleihungswert ergeben, der wiederum die Zinskonditionen verbessern hilft.
Anhand von Restschuld und Zinssatz sollte man schließlich ermitteln, wie schnell die Schuldenfreiheit erreicht werden kann. In der Kombination aus niedrigeren Zinsen und einem deutlich höheren Tilgungsspielraum besteht derzeit oftmals die Möglichkeit, über ein Darlehen mit einer längeren Laufzeit Planungssicherheit bis zur Rückzahlung zu bekommen. "Benötigt man mit der entsprechenden Tilgung ohnehin nur 15 bis 20 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, sollte man eine Zinsbindung wählen, die diesen Zeitraum deckt", empfiehlt Robert Haselsteiner und ergänzt: "Dafür sprechen nicht nur die für langfristige Laufzeiten günstigen Konditionen. Man vermeidet so auch eine weitere Anschlussfinanzierung und das damit verbundene Risiko höherer Zinsen."
"Unabhängige Beratung und ein breiter Angebotsvergleich sind bei der Anschlussfinanzierung also unerlässlich, wenn man unnötige Kosten vermeiden möchte", rät Haselsteiner. Wer dabei zum Beispiel mit Hilfe eines unabhängigen Baufinanzierungs-Brokers die Bank wechselt, muss keine Scheu vor Aufwand und Kosten haben. Ein Anbieterwechsel ist heutzutage mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen. Einzelne Finanzinstitute übernehmen diese Kosten sogar für den Kunden.
