15 Jahre Interhyp München: 15 Einblicke rund um Baufinanzierungen und Immobilienpreise in München

Die Immobilienpreise in München sind in den vergangenen 15 Jahren nach einer Phase weitgehender Stagnation von 2005 bis 2008 seit etwa 2009 deutlich gestiegen. Heute zahlen Immobilienkäufer laut Interhyp in der Landeshauptstadt im Durchschnitt rund 8.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. "Im Jahr 2005 kostete der Quadratmeter in der Landeshauptstadt im Schnitt noch rund 3.000 Euro", erinnert sich Batato. Für eine Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern macht das eine Kaufpreisdifferenz zwischen früher und heute von 350.000 Euro. Auch in den Monaten der Corona-Krise war die Nachfrage nach Immobilien und Finanzierungen hoch. Mara Batato: "Wir sehen in München weiterhin ein anhaltend hohes Niveau der Kaufpreise."

Die Konditionen für Baufinanzierungen waren nie so gut wie in den vergangenen Monaten. Während die Mehrheit der Kreditnehmer aktuell Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung zu Konditionen um 0,8 Prozent aufnimmt, lag das Zinsniveau vor rund 15 Jahren noch etwa 3 Prozent höher, bei rund 3,8 bis 4,2 Prozent – also beim Vierfachen des heutigen Zinsniveaus.

"Tatsächlich werden heute in München ganz vereinzelt Immobilien zu Quadratmeterpreisen von über 18.000 Euro angeboten", berichtet Mara Batato. Dies sei aber die Ausnahme, etwa in absoluten Bestlagen mit Luxusausstattung. "2005 wurden in Top-Lagen Quadratmeterpreise über 5.000 Euro gezahlt, was bereits als teuer galt."

"Vor 15 Jahren waren Quadratmeterpreise unter 1.800 Euro möglich, auch innerhalb des Münchner Stadtgebiets", so die Expertin. "In 2020 gehören die Spitzenpreise von damals von um 5.000 Euro pro Quadratmeter eher zum unteren Limit."

Baufinanzierungskunden in Deutschland sind auch bei der Erstfinanzierung meist nicht mehr in den Zwanzigern. "Die Menschen in Deutschland und auch in München finanzieren in der Regel erst, wenn sie im Beruf gut angekommen sind und über entsprechendes Einkommen und angespartes Eigenkapital verfügen", erzählt Mara Batato. Der Hauptantragsteller in München ist heute sogar etwas über 40 Jahre alt. Bei einem Paar kann einer der beiden Partner aber durchaus jünger oder älter sein. "Vor 15 Jahren war der Hauptantragsteller in München etwas jünger als heute, im Durchschnitt 38 Jahre alt", weiß die Expertin.

"Die Häuser, die über uns finanziert werden, sind im Durchschnitt etwas größer geworden, die Wohnungen etwas kleiner", sagt Mara Batato. Während 2005 das durchschnittliche Haus in München eine Fläche von 153 Quadratmetern hatte, sind es heute 163 Quadratmeter. Bei den finanzierten Eigentumswohnungen ist es umgekehrt: Diese hatten 2005 eine durchschnittliche Größe von 85 Quadratmetern, heute von 73.

Früher genau wie heute: In München werden wie in den großen Metropolen in Deutschland mehr Wohnungen als Häuser finanziert. Mit den Jahren ist der Anteil der Wohnungen weiter gestiegen. "Im Jahr 2005 waren es etwa ein Viertel Häuser und drei Viertel Wohnungen, jetzt sind nur noch etwa 15 Prozent aller Finanzierungen in München Häuser."

Die hohen Kaufpreise fordern einen Tribut: Während die Darlehenshöhen 2005 in München durchschnittlich bei rund 210.000 Euro lagen, so sind es heute laut Interhyp-Daten rund 530.000 Euro im Durchschnitt. "Die Darlehenssummen sind gestiegen", sagt Mara Batato. "Aber die Darlehensraten sind nicht so stark gestiegen wie die Darlehenssummen, weil die Zinsen so viel günstiger sind. Die Monatsrate lag 2005 bei rund 1.000 Euro, heute sind es rund 1.600 Euro, und das bei einer aktuell höheren Tilgung."

Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinsen. Im Schnitt bringen Darlehensnehmer in München laut Interhyp heute fast 240.000 Euro an Eigenkapital ein. 2005 waren es rund 110.000 Euro. "Grundsätzlich gilt: Bei höheren Kaufpreisen ist es sinnvoll, mehr Eigenkapital einzubringen, um die Höhe des Kredits und damit die Belastung im Rahmen zu halten", sagt die Interhyp-Expertin.

Die Anfangstilgung ist der monatliche Ratenbetrag abzüglich der zu zahlenden Zinsen. Mara Batato: "Die anfängliche Tilgungsrate hat seit dem Start der Niederlassung München immer weiter zugenommen. 2005 lag sie noch im Schnitt bei rund 2 Prozent. Heute starten Kreditnehmer durchschnittlich mit 3 Prozent, was durch die gesunkenen Zinsen oft auch möglich ist."

"Im Anfangsjahr der Interhyp-Beratung in München lag die Zinsbindung im Durchschnitt bei 12 Jahren. Seither ist sie auf 13 Jahre gestiegen", konstatiert Batato. Das ist erklärbar: Sind die Bauzinsen niedrig, macht es Sinn, sie für eine möglichst lange Zeit festzuschreiben.

Früher war es üblich, bei einer Bank eine Finanzierung anzufragen und sich gegebenenfalls ein Vergleichsangebot einzuholen. Weil Interhyp die Angebotsvielfalt und Produktauswahl verschiedener Kreditinstitute vergleichbar gemacht hat, hat das Fintech den gesamten Prozess der Baufinanzierung revolutioniert. "Wir arbeiten heute mit knapp 500 Banken, Sparkassen und Versicherungen zusammen und suchen für unsere Kunden das jeweils beste Darlehen. Beim Start unserer Niederlassung in München waren es etwa 20 bis 30 Bankenpartner", erinnert sich Mara Batato.

In der Münchener Niederlassung von Interhyp können sich Baufinanzierungskunden persönlich vor Ort ausführlich zu ihrer Baufinanzierung beraten lassen. Die Interhyp-Experten vergleichen die Konditionen der Banken und machen ein Angebot, ohne Extrakosten. "Seit unseren Anfängen haben wir rund 250.000 Käufer, Bauherren und Eigenheimbesitzer rund um ihre Baufinanzierung beraten", so Mara Batato.

"Interhyp ist als Online-Baufinanzierer gestartet, insofern haben wir schon früh auf die Nutzung digitaler Systeme gesetzt – immer mit dem Ziel, den Menschen die beste Lösung für ihr Zuhause zu bieten", sagt die Expertin. Heute unterstützt der Interhyp-Campus in der Unternehmenszentrale die Arbeit der Beraterinnen und Berater – dort entwickeln Software- und IT-Spezialisten täglich die Zinsvergleiche und digitalen Services weiter. "Gerade in der Corona-Krise hat uns diese Agilität und unser Ansatz, Mensch und Technik optimal zusammenzuführen, sehr geholfen. Wir konnten gleich auf die digital unterstützte Beratung umsteigen." Heute können sich die Kunden aussuchen, ob sie sich mit digitaler Unterstützung telefonisch beraten lassen oder – unter Einhaltung aller Sicherheitsanforderungen – in die Niederlassung zur Vor-Ort-Beratung kommen. In der Corona-Krise haben sich übrigens nicht weniger Menschen als vorher für Baufinanzierungen interessiert. "Wir haben auch in den Monaten der Corona-Krise viele Anfragen erhalten", sagt Mara Batato.

Gerade hat Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen die Millionenmarke bei den abgeschlossenen Finanzierungen geknackt. Mara Batato: "Wir freuen uns, dass der millionste Kunde in der Niederlassung München beraten wurde." Dies ist neben dem 15-jährigen Geburtstag ein weiterer Grund zum Feiern.