Tilgungsrate – so kalkulieren Sie die optimale Höhe

Die Tilgungsrate definiert, in welcher Höhe und in welchem Tempo Sie Ihr Annuitätendarlehen zurückzahlen. Um sie zu kalkulieren, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen:

Bei einem Annuitätendarlehen sind die Raten über die festgelegte Laufzeit hinweg immer gleich hoch und bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Dabei verringert sich mit jeder Ratenzahlung die verbleibende Restschuld, auf die Ihre Zinsen berechnet werden – mit der Zeit steigt also der Tilgungsanteil während der Zinsanteil kleiner wird. Beachten Sie dabei: je niedriger die Zinsen sind, desto höher sollte die Tilgung angesetzt werden. Ansonsten entsteht ein Tilgungsparadoxon, das eine längere Laufzeit und höhere Zinskosten verursacht.

Die Höhe der Tilgungsrate beeinflusst die Höhe Ihrer monatlichen Rate maßgeblich. Berechnen Sie realistisch, wie viel Sie monatlich für die Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens aufwenden können.

Die Gesamtlaufzeit definiert den Zeitpunkt, wann Ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt ist und Sie schuldenfrei im eigenen Zuhause leben. Nehmen Sie beispielsweise den Eintritt in den Ruhestand und kalkulieren Sie die Gesamtlaufzeit so, dass Sie bis dahin schuldenfrei sind. Mit der passenden Tilgungsrate erreichen Sie Ihr Ziel.

Die Wahl der Tilgungsrate bestimmt, wann Sie schuldenfrei sind. Dabei kommt es allerdings auch darauf an, zu welchem Zinssatz Sie Ihre Baufinanzierung abschließen. Unsere Tabelle zeigt, welche anfängliche Tilgung Sie bei welchem Zinssatz wählen müssen, um Ihr Darlehen innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuzahlen:

In der Tabelle wird deutlich: Erhalten Sie Ihre Finanzierung zu einem günstigen Zinssatz, ist es umso wichtiger, die Tilgung möglichst hoch anzusetzen. Die Begründung dafür liegt in der konstanten Kreditrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Durch die regelmäßige Tilgung Ihres Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate. Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: Sie benötigen bei gleicher anfänglicher Tilgung länger, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllt, möchte in der Regel bis zum Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sein. Das abbezahlte Zuhause bietet dann ein zusätzliches Stück Sicherheit und von der Rente bleibt mehr Geld zum Leben übrig.

Um dieses Ziel zu erreichen, spielt die Wahl der Tilgung eine entscheidende Rolle: Je kürzer die Zeit bis zum Renteneintritt ist, desto höher sollte getilgt werden. Schließen Sie Ihre Baufinanzierung bereits im Alter von 25 Jahren ab, können Sie Ihr Darlehen über einen langen Zeitraum hinweg mit einer niedrigen Tilgung und einer entsprechend geringen monatlichen Belastung zurückzahlen. Entscheiden Sie sich dagegen erst im Alter von 45 Jahren für den Erwerb einer eigenen Immobilie, müssen Sie die Tilgung deutlich höher ansetzen, um ebenfalls bis zum Ruhestand schuldenfrei zu sein.

Eine Tilgungsrate von 1,0 % ist das empfohlene Minimum für eine Baufinanzierung. Zahlreiche Darlehensgeber bieten Finanzierungen zu niedrigeren Tilgungssätzen gar nicht an. Eine Finanzierung mit 1,0 % Tilgung ist also möglich – solche Angebote sind allerdings mit Vorsicht zu genießen. Zum einen dauert es mit dieser niedrigen anfänglichen Tilgung sehr lange bis Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Zum anderen entstehen dadurch enorm hohe Zinskosten.

Ist die monatliche Rate der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie für Sie nur mit einer anfänglichen Tilgung von deutlich unter 2 % leistbar? Dann empfehlen wir, verschiedene Optionen zu betrachten, um die Finanzierung günstiger zu gestalten. Dazu zählen beispielsweise die Nutzung von Fördermitteln oder eine Erhöhung des Eigenkapitalanteils, um den Darlehensbetrag zu reduzieren.

Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie gerne persönlich, wie Sie Ihre Baufinanzierung so gestalten, dass Sie optimal zu Ihrer individuellen Lebensplanung passt. Termin vereinbaren

Neben der Tilgungsrate beeinflussen auch Sondertilgungen, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und schuldenfrei sind. Ein Sondertilgungsrecht von 5 % jährlich wird häufig kostenfrei gewährt – gegen Aufschlag sind häufig auch höhere Zahlungen möglich.

Achten Sie bereits beim Angebot des Darlehensgebers darauf, ob ein Sondertilgungsrecht enthalten ist. Die kostenfreie Option lohnt sich in jedem Fall, da Sie dann jährlich eine Sondertilgung leisten können, aber nicht müssen. Sie sind flexibel, ohne dass Ihnen Kosten entstehen. Ist ein Sondertilgungsrecht hingegen mit einem Zinsaufschlag verbunden, sollten Sie realistisch abschätzen, ob Sie die Sondertilgungen tatsächlich leisten können. Nur dann lohnen sich die Mehrkosten.