Sondertilgung: Wie sie funktioniert und wann sie sich lohnt

Unter einer Sondertilgung wird eine zusätzliche Tilgungsleistung verstanden, die außerhalb des planmäßigen Tilgungsrhythmus erbracht wird. Das bedeutet: Eine Extra-Zahlung zusätzlich zu den monatlichen Ratenzahlungen.

Sondertilgungen können im Rahmen des Baufinanzierungsvertrages vereinbart werden und sind eine attraktive Möglichkeit, die Restschuld zu reduzieren, die Laufzeit zu verkürzen und weniger Zinsen zu zahlen. Dabei kommen üblicherweise folgende Sondertilgungsrechte mit oder ohne Zinsaufschlag zum Einsatz:

• Eine jährliche Sondertilgung, die zwischen 5 % und 10 % der Nettodarlehenssumme beträgt – häufig sind bis zu 5 % pro Jahr kostenlos.
• Eine jährliche Sondertilgung in Form eines festgelegten Betrags, wie zum Beispiel 2.500 oder 10.000 Euro pro Jahr.
• Eine einzige, große Sondertilgung innerhalb der Sollzinsbindung in einem Gesamtbetrag von beispielsweise 25 % der Nettodarlehenssumme.

Wie hoch eine Sondertilgung idealerweise sein sollte, hängt von der Höhe Ihres Darlehens, vom vereinbarten Sondertilgungsrecht und von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Darlehensgeber gewähren im Rahmen des Sondertilgungsrechts meist Extra-Zahlungen von fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr oder maximal 30 % bis 50 % der Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist. Häufig sind dabei auch Mindestbeträge und bestimmte Termine einzuhalten. Berücksichtigen Sie bei Ihrer individuellen Planung einer Sondertilgung:

• Planen Sie realistisch, welchen Betrag Sie für eine Sondertilgung nutzen können und wieviel Rücklagen Sie für alltägliche oder spontane Ausgaben benötigen.
• Nutzen Sie Niedrigzinsphasen, in denen Sie kaum Zinsen auf Ihr Erspartes erhalten. In diesen Zeiten sind Sondertilgungen besonders lohnend.
• Rechnen Sie Sondertilgungen genau durch – beispielsweise mit unserem Tilgungsrechner oder auch im Rahmen eines Beratungsgesprächs. Termin vereinbaren
• Behalten Sie den Überblick, wie sich Ihre Sondertilgungen auf Ihr Darlehen auswirken. Fordern Sie dazu nach jeder Sondertilgung einen aktualisierten Tilgungsplan vom Darlehensgeber an.

Sondertilgungen können in der Regel nicht nach Belieben geleistet werden. Die meisten Darlehensgeber sehen einen bestimmten Termin für die Zahlung vor – häufig liegt dieser im Juni. Dieser Termin muss exakt eingehalten werden, ebenso die maximale Höhe der Extra-Zahlung. Weitere vertragliche Vereinbarungen können individuell festgelegt werden, sind jedoch meist mit Kosten verbunden.

Durch Sondertilgungen sparen Sie Zinskosten und Sie verkürzen die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie sich Sondertilgungen auf ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Sollzins von zwei Prozent auswirken. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt zwei Prozent bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren.

Das Recht auf Sondertilgungen im Rahmen Ihrer Baufinanzierung ist in Deutschland nicht per Gesetz garantiert. Der Darlehensgeber kann diese Option also anbieten, muss aber nicht. Bei den meisten Finanzierungsverträgen wird heute eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme kostenfrei zugestanden. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag diese Option enthält. Ein kostenfreies Recht zur Sondertilgung muss ebenso schriftlich festgehalten werden wie Sondertilgungen gegen Aufpreis. Ohne gültige Vereinbarung kann der Darlehensgeber die Sondertilgung ablehnen oder Gebühren in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erheben.

Wenn Sie erweiterte Sondertilgungsrechte gegen Aufschlag nutzen wollen, lohnt es sich, Kosten und Nutzen vorab mit dem Tilgungsrechner zu berechnen. Die Kosten des Aufschlags sind nur dann rentabel, wenn Sie die Sondertilgungen auch tatsächlich planmäßig leisten können.

Enthält Ihre Baufinanzierung Förderdarlehen, sind Sondertilgungen für diese nicht immer möglich oder mit Beschränkungen verbunden. Wenn Sie vorhaben, während Ihrer Baufinanzierung größere Sondertilgungen zu leisten, informieren Sie sich bereits vor der Beantragung von Fördermitteln, ob auch bei diesen Sondertilgungen zulässig sind.

Nicht bei allen KfW-Darlehen sind Sondertilgungen möglich. Zu den KfW-Programmen, die ein Sondertilgungsrecht beinhalten, zählen beispielsweise:

• KfW 124 Wohneigentumsprogramm
• KfW 159 Altersgerecht Umbauen
• KfW 261 BEG effiziente Wohngebäude
• KfW 297/298 Klimafreundlicher Neubau
• KfW 300 Wohneigentum für Familien

Bei diesen Programmen ist eine Sondertilgung möglich, allerdings unter der Auflage, dass der gesamte Restbetrag mit der Sondertilgung getilgt wird. Es wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.

Prüfen Sie sorgfältig, ob sich die vorzeitige Ablösung eines KfW-Darlehens durch eine Sondertilgung für Sie lohnt. Da KfW-Darlehen mit sehr günstigen Konditionen verbunden sind, ist es meist rentabler, dieses planmäßig zu tilgen anstatt mit einer vorzeitigen Rückzahlung.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sondertilgungen generell sinnvoll sind, um die Restschuld abzusenken, Zinskosten zu reduzieren und die Gesamtlaufzeit des Darlehens zu verkürzen. Wichtig zu beachten sind dabei:

• Die Rahmenbedingungen: Ist ein Sondertilgungsrecht mit Zusatzkosten verbunden, lohnt es sich nur, wenn die Sondertilgungen auch planmäßig geleistet werden können.
• Ihre individuelle Lebenssituation: Sind beispielsweise aus familiären Gründen gerade andere Ausgaben wichtiger, kann es sinnvoll sein, auf die Extra-Zahlungen zu verzichten.
• Der Zinsmarkt: Sondertilgungen lohnen sich am meisten, wenn die eingesparten Zinskosten höher sind als die aktuelle Verzinsung von Sparprodukten.