Goldene Regeln für das Immobiliendarlehen
Eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen ist sicherlich eines der größten Projekte, an das man sich als Privatperson heranwagen kann. Angesichts der hohen Summen, die hier nötig sind, geht es meist nicht ohne ein Darlehen von der Bank. Immobilienkäufer und Bauherren sollten wichtige Regeln beachten. Besonders ein Vergleich von Banken und Zinsen ist entscheidend, denn nur so finden Sie das passende Immobiliendarlehen beziehungsweise das richtige Angebot zur Baufinanzierung. Da die Gestaltungsmöglichkeiten bei der Finanzierung aber ausgesprochen komplex sind, muss sie sehr gut durchdacht und geplant werden – insbesondere auch, weil Sie mit einem Immobiliendarlehen eine Verpflichtung über Jahre oder Jahrzehnte eingehen. Mit den goldenen Regeln für die Immobilienfinanzierung von Interhyp können Sie Problemen allerdings vorbeugen und kommen so ganz entspannt zu Ihrer Traumimmobilie. Außerdem bietet Interhyp einen Immobiliendarlehen Rechner an, mit denen Sie den Kredit schon im Vorfeld planen können. So können Sie bei den Angeboten für Immobiliendarlehen die Zinsen vergleichen und einen passenden Kredit wählen. Schauen Sie beim Kredit aber nicht nur auf die Zinsen, denn diese nicht das einzige Kriterium. Die Banken bieten Darlehen an, die sich in zahlreichen Punkten unterscheiden. Daher ist ein Vergleich aller Konditionen bei der Finanzierung besonders wichtig.
von Liza-Chiara Sennholz in München, aktualisiert am 16.06.2021
Regel 1: Immobiliendarlehen - gute Beratung ist entscheidend
In Zeiten des Internets mag manch einer glauben, dass sämtliche Informationen frei verfügbar sind und man auf eine Beratung durch einen Fachmann durchaus verzichten kann. Zu einem gewissen Grad ist das richtig, aber gerade bei einem so komplexen Thema wie der Immobilienfinanzierung ist eine Fachberatung sinnvoll. Mit Vergleichsrechnern und Informationsseiten können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen. Ein solcher Vergleich sollte beim Immobilienkredit aber nicht mehr als eine erste Orientierung sein. Zinsen und Konditionen unterscheiden sich bei den Banken teils stark, insbesondere bei der Baufinanzierung. Beim Immobilienkredit lohnt es sich also, genauer hinzuschauen. Ein erster Vergleich ist aber natürlich dennoch sinnvoll, um beim Kredit eine erste Vorauswahl zu treffen. Um dann ein wirklich passendes Immobiliendarlehen für den individuellen Fall zu finden, ist das Gespräch mit einem Baufinanzierungsspezialisten auf jeden Fall zu empfehlen. Bei Interhyp, Ihrem Spezialisten für die private Baufinanzierung, können Sie online kostenlos Ihre Finanzierung anfragen und werden dann auch persönlich beraten. Unter anderem übernehmen unsere Experten in Sachen Immobiliendarlehen unter anderem folgende Leistungen für Sie:
- Vergleich der Kredite von Banken und anderen Kreditgebern
- Prüfung der Darlehen anhand Ihrer persönlichen Situation
- Prüfung der Fördermöglichkeiten
- Beratung bezüglich der Höhe der Baufinanzierung und der anfänglichen Tilgung
Regel 2: Die Zinsen von Immobiliendarlehen vergleichen
Wie viele Menschen werden vermutlich auch Sie eine Hausbank haben, über die Sie die alltäglichen Geldgeschäfte abwickeln. Steht dann irgendwann der Bau oder Kauf einer Immobilie an, ist es natürlich naheliegend, auch die Immobilienfinanzierung über die Hausbank abzuwickeln. Trotz eines möglicherweise guten persönlichen Kontakts zu Ihrem Berater ist ein Marktvergleich aber sinnvoll. Letztlich stehen bei den Banken in Sachen Immobilienkredit nämlich ein Abschluss beziehungsweise der Verkauf von Darlehen im Vordergrund. Haben Sie einen Vergleich durchgeführt, können Sie das Immobilienkredit-Angebot Ihrer Hausbank realistisch einschätzen – und sich gegebenenfalls für eine andere Baufinanzierung entscheiden. Ein Kredit-Vergleich hat aber noch weitere Vorteile. Wer ein günstiges Immobiliendarlehen sucht, der sollte auf jeden Fall die Zinssätze der Immobiliendarlehen vergleichen. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Eckdaten wie Tilgung und Zinsbindung bei den zu vergleichenden Angeboten identisch sind, denn sie haben Einfluss auf den Zinssatz. Sie sollten den sogenannten effektiven Jahreszins vergleichen. Damit werden die Kosten angegeben, die Ihnen - zusätzlich zur Tilgung der Darlehenssumme – jährlich entstehen. Vergleichen Sie beim Immobiliendarlehen die Zinssätze nicht, freut das vielleicht Ihre Bank – es kann Sie aber über die gesamte Laufzeit des Immobilienkredits einige tausend Euro an Zinsen zusätzlich kosten.
Angesichts der hohen Summen bei Immobiliendarlehen lohnt es sich hier übrigens durchaus, auf die Nachkommastellen zu achten, wie sich leicht anhand eines einfachen Beispiels verdeutlichen lässt. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro für den Immobilienkredit und einem effektiven Zinssatz von 1,50 % fallen jährlich 3.000 Euro Zinsen an. Läge der Zinssatz dagegen bei 1,75 %, wären es für den Kredit schon 3.500 Euro im Jahr.
Der Baufinanzierungsrechner von Interhyp kann Ihnen beim Vergleich einiger Kredit-Angebote eine praktische Hilfe sein.
Regel 3: Die passende Tilgung beim Kredit wählen
Neben dem Zinssatz ist auch die anfängliche Tilgungsrate ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des richtigen Immobiliendarlehens. Über sie bestimmen Sie, wie rasch Sie das Darlehen zurückzahlen. Dabei gilt natürlich: Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei, aber desto höher fallen auch die monatlichen Raten aus. Grundsätzlich ist eine höhere Tilgung aber immer vorteilhafter, da Sie so nicht nur schneller Ihre Schulden los sind, sondern auch noch Zinskosten sparen. Dabei dürfen Sie aber natürlich nicht aus den Augen verlieren, dass die monatliche Rate für Sie bezahlbar bleibt - auch in finanziell schwierigen Zeiten, etwa bei Arbeitslosigkeit oder einer Babypause im Job. Deshalb sollten Sie sich bei Abschluss des Immobiliendarlehens bei den Banken auch nach der Möglichkeit des kostenlosen Tilgungssatzwechsels während der Laufzeit erkundigen.
Des Weiteren sollten Sie insbesondere in einer Niedrigzinsphase darauf achten, die Tilgungsrate nicht zu gering zu wählen. Bei niedrigen Zinsen fällt nämlich der Zinsanteil bei der monatlichen Rate sehr langsam, sodass sich der Tilgungsanteil entsprechend langsam erhöht. Das hat zur Folge, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch ein hoher Restschuldbetrag zu tilgen ist, zudem verlängert sich die Laufzeit des Darlehens erheblich. Anhand der untenstehenden Tabelle können Sie erkennen, welchen anfänglichen Tilgungssatz Sie beim Immobilienkredit wählen müssten, um bei entsprechendem Zinsniveau in der angegebenen Zeit schuldenfrei zu werden.
| Laufzeit | Zinssatz 1 % | Zinssatz 2 % | Zinssatz 3 % |
| 10 Jahre | 9,51 % | 9,04 % | 8,60 % |
| 20 Jahre | 4,52 % | 4,07 % | 3,70 % |
| 30 Jahre | 2,86 % | 2,44 % | 2,10 % |
Wie Sie sehen, sollten Sie bei einem Zinssatz zwischen einem und zwei Prozent – wie er derzeit durchaus üblich ist - eine anfängliche Tilgungsrate von rund drei Prozent, besser noch mehr, wählen, um das Darlehen in einem noch überschaubaren Zeitrahmen zurückzahlen zu können. Sinnvoll sind auch Volltilgerdarlehen, die am Ende der Laufzeit der Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt sind. Rechnen Sie mit unserem Tilgungsrechner!Bereits mit wenigen Angaben kann der Tilgungsrechner zudem einen Tilgungsplan für Ihr Darlehen erstellen.
Regel 4: Die richtige Zinsbindungsfrist beim Immobiliendarlehen wählen
Die Zinsbindungsfrist ist die dritte wichtige Stellschraube bei den Immobiliendarlehens-Konditionen. Anders als bei normalen Verbraucherkrediten wird beim Immobiliendarlehen der Zinssatz nämlich vielfach nicht bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens festgeschrieben. Ein Grund hierfür sind die langen Laufzeiten bei Immobiliendarlehen. Der Zinssatz bei Immobiliendarlehen orientiert sich am derzeitigen Marktzins. Mehr Infos zum Marktzins.
Grundsätzlich gilt: In Niedrigzinsphasen sollten Sie eher eine lange Zinsbindungsfrist für den Kredit wählen, um sich günstige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern. Ist das Zinsniveau dagegen hoch, kann sich die Entscheidung für eine kurze Sollzinsbindung als sinnvoller erweisen. Da sich die Entwicklung der Zinsen für Darlehen aber nicht mit Sicherheit voraussagen lässt, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, hier auf eine Risikostreuung zu setzen. Das bedeutet zum Beispiel, Sie nehmen zwei Immobiliendarlehen mit verschiedenen Zinsbindungsfristen auf. Um beim Immobilienkredit eine auf die persönlichen Bedürfnisse und das Sicherheitsbedürfnis zugeschnittene Zinsbindung zu wählen, ist eine gute Abwägung und Beratung gefragt.
Regel 5: Sondertilgungen nutzen
Sollten Sie in der angenehmen Lage sein, etwas Geld "überzuhaben", kann es sinnvoll sein, dieses Geld für die Tilgung des Immobiliendarlehens zu nutzen. Dadurch verkürzen Sie nämlich nicht nur die Rückzahlung, Sie sparen auch noch Zinskosten. Da der Bank so allerdings Einnahmen entgehen, ist eine zusätzliche Kredit-Tilgung nicht uneingeschränkt möglich. Bei etlichen Banken haben Sie aber die Möglichkeit, bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme als sogenannte Sondertilgung kostenlos zurückzuzahlen. Hierfür verlangt die Bank keine Entschädigung, das Geld kommt also voll der Tilgung zugute. Wenn Sie sich für einen Vertrag mit Sondertilgungsrecht entscheiden, sollten Sie allerdings auch Gebrauch von dieser Möglichkeit machen.
Nach zehn Jahren Laufzeit steht Ihnen beim Immobilienkredit übrigens ein gesetzliches Kündigungsrecht zu, selbst bei einer längeren Zinsbindungsfrist für das Darlehen. Sie können dann Ihr Immobiliendarlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ablösen, beispielsweise im Rahmen einer Umschuldung.
Regel 6: Weitere Kosten beim Immobiliendarlehen beachten
Eine sorgfältige Auswahl des Immobiliendarlehens ist auch deshalb so wichtig, weil sowohl bei den Kosten für die Immobilie als auch bei den Kosten für das Darlehen weitere Gebühren anfallen können, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind.
Beim Kauf oder Bau einer Immobilie fallen neben den eigentlichen Bau- beziehungsweise Erwerbskosten noch die sogenannten Nebenkosten an. Hierzu zählen beispielsweise Gebühren für die Baugenehmigung, Notar-, Versicherungs- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Die genaue Höhe dieser Kosten ist zwar von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich, Sie sollten aber einen Prozentsatz der Erwerbskosten einplanen, der je nach Bundesland derzeit oftmals zwischen 9 und 16 % liegt.
Zusätzlich zu den oben genannten Nebenkosten können als weitere Kosten beim Immobiliendarlehen noch die sogenannten Bereitstellungszinsen anfallen. Hat die Bank Ihren Kreditantrag bewilligt, muss sie die entsprechende Darlehenssumme zur Auszahlung bereithalten. Leider kann es insbesondere beim Bau einer Immobilie aber schnell zu Verzögerungen kommen, sodass Sie den Darlehensbetrag nicht abrufen können. Die meisten Banken sind bereit, eine gewisse Verzögerung hinzunehmen, sollten Sie aber auch nach mehreren Monaten das Darlehen noch nicht in Anspruch genommen haben, verlangt die Bank für den Kredit oft Bereitstellungszinsen. Achten Sie daher vor Vertragsabschluss darauf, ab welchem Zeitpunkt für die Baufinanzierung Bereitstellungszinsen fällig werden und wie hoch diese ausfallen. Beim Kauf einer Immobilie sind in vielen Fällen zwei oder drei Monate ausreichend, da es hier eher selten zu längeren Verzögerungen kommt, beim Neubau ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einem halben Jahr für den Immobilienkredit meist durchaus sinnvoll.
Regel 7: Beim Immobiliendarlehen Eigenkapital richtig einsetzen
Grundsätzlich ist mittlerweile auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der der Kauf- beziehungsweise Baupreis der Immobilie vollständig über das Darlehen finanziert wird. Einige Banken bieten Finanzierungen an, bei denen sogar die Nebenkosten mit dem Immobiliendarlehen abgedeckt sind. Bei dieser Kredit-Variante ist aber Vorsicht geboten: Sie müssen mit deutlich höheren Zinskosten rechnen, denn zum einen ist hier der Darlehensbetrag - die Grundlage der Zinszahlungen – höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, zum anderen verlangen die Banken bei einer Vollfinanzierung höhere Zinsen als bei einer "regulären" Baufinanzierung.
In vielen Fällen ist es sinnvoll, Eigenkapital mindestens in der Höhe der Kaufnebenkosten, besser mehr, zu nutzen. Wenn Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sparen Sie gleich doppelt. Dabei können die folgenden Werte für die Finanzierung als Faustregel zur ersten Orientierung dienen:
- Finanzierungsanteil: 100 %
Zinsaufschlag - etwa 1,00 % - Finanzierungsanteil: 80 bis 90 %
Zinsaufschlag - etwa 0,20 bis 0,80 % - Finanzierungsanteil: 60 bis 70 %
Zinsaufschlag - etwa 0,05 bis 0,10 % - Finanzierungsanteil: bis 50 %
Zinsaufschlag - keiner
Dies sind nur ungefähre Werte. Für eine genaue Einschätzung der Finanzierung ist ein umfassender Marktvergleich sinnvoll.
Fazit: Bei entsprechenden Geldreserven ist beim Kredit für den Immobilienkauf ein Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 % oder mehr durchaus empfehlenswert, da Sie so den Zinsaufschlag sehr gering halten können, insgesamt also weniger Zinsen für das Darlehen zahlen. Im Allgemeinen raten Kredit-Experten bei der Finanzierung einer Immobilie zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens rund 20 %, da hier der Aufschlag ebenfalls noch eher niedrig ist. In jedem Fall sollten Sie aber zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche finanzieren, da sonst der Zinsaufschlag sehr hoch ausfällt. Da der Aufschlag auf die Zinsen allerdings von Bank zu Bank verschieden sein kann, lohnt es sich beim Immobilienkredit durchaus, mehrere Varianten durchzurechnen. Eventuell erhöhen sich die Zinsen bei einem geringeren Eigenkapitalanteil gar nicht oder nur minimal – hier könnten Sie eine größere Summe des Eigenkapitals in die Arbeiten an der Immobilie stecken anstatt in deren Finanzierung. Wie bei allen Aspekten eines Darlehens ist also auch bei der Höhe des Eigenkapitals ein umfassender Vergleich empfehlenswert, bevor Sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen.
Regel 8: Fördermöglichkeiten nutzen
Da der Staat den Erwerb oder Bau von Wohneigentum als förderungswürdiges Ziel sieht, haben Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr die Möglichkeit, in Form von zinsgünstigen Darlehen von dieser Förderung zu profitieren. Zwar ist die Förderung der staatlichen Förderbank KfW meist auf 50.000 Euro begrenzt und reicht daher in aller Regel nicht aus, um eine Immobilie vollständig über diesen Kredit zu finanzieren, die KfW-Immobiliendarlehen sind aber sehr zinsgünstig. Zudem können Sie in der Regel zu Beginn des Darlehens eine tilgungsfreie Phase vereinbaren, was eine spürbare finanzielle Entlastung mit sich bringt.
Kaufen Sie eine Immobilie, die gerade erst energetisch saniert wurde oder setzen Sie entsprechende energetische Maßnahmen beim Bau um, können Sie gleich doppelt von der Förderung durch die KfW profitieren, denn dann steht Ihnen ein weiteres Darlehen offen, das nicht nur noch zinsgünstiger ist, sondern bei dem auch ein Tilgungszuschuss möglich ist – der Staat übernimmt für Sie also einen Teil der Kredit-Rückzahlung.
Regel 9: Gut auf das Kreditgespräch für Immobilienkredite vorbereiten
Eine weitere Regel, die Ihnen dabei helfen kann, die optimale Baufinanzierung zu nutzen, bezieht sich ausschließlich auf Immobilienkredite, die Sie in der Geschäftsstelle einer Bank beantragen. Es geht dabei um das Kreditgespräch, welches unabdingbar ist, wenn Sie bei einer Filialbank ein Immobiliendarlehen haben möchten. Es ist definitiv von Vorteil, wenn Sie sich auf dieses Gespräch gut vorbereiten. Zwar trifft der Mitarbeiter seine Entscheidung, ob Immobilienkredite vergeben werden oder nicht, nach objektiven Faktoren. Ein subjektiver Eindruck ist jedoch ebenfalls mit dabei. Daher ist ein sicheres und freundliches Auftreten definitiv empfehlenswert.
Dazu gehört auch, dass Sie einige Zahlen und Daten kennen sowie bereits benötigte Unterlagen ins Gespräch mitbringen, wie zum Beispiel:
- Summe Eigenkapital
- Höhe frei verfügbares Einkommen
- Gehaltsnachweise
- Aufstellung Vermögen / Sicherheiten
- Eckdaten zum Kredit wie Darlehenssumme
Eine gute Vorbereitung hinterlässt bei nahezu jedem Kreditsachbearbeiter einen guten Eindruck und kann die Chance auf eine positive Kreditentscheidung erhöhen.
Regel 10: Die idealen Kreide für die Finanzierung finden
Eines wird im Zuge einer Immobilienfinanzierung seitens der Kreditnehmer oftmals "vergessen": Es gibt bei den Immobilienkrediten durchaus eine Auswahl, sodass nicht immer das Annuitätendarlehen die beste Finanzierungsalternative darstellt. Daher lautet eine Regel zur Immobilienfinanzierung, dass Sie sich über die unterschiedlichen Kreditarten informieren sollten. Seitens der Banken werden zum Beispiel oft die folgenden drei Varianten der Immobilienkredite empfohlen:
- herkömmliches Annuitätendarlehen
- Volltilger-Darlehen
- oft als Ergänzung: Förderdarlehen (z.B. KfW-Darlehen)
Das Annuitätendarlehen wird zwar mit Abstand am häufigsten gewählt, aber oft nur deshalb, weil die Kunden davon ausgehen, es gäbe gar keine Alternative. Das sogenannte Volltilgerdarlehen hat zum Beispiel den großen Vorteil, dass es kein Zinsänderungsrisiko gibt, da Laufzeit und Zinsbindungsfrist identisch sind. Hinzu können noch weitere Kreditarten kommen, die in der Immobilienfinanzierung ebenfalls sinnvoll einzubinden sind, wie zum Beispiel ein KfW-Darlehen oder ein Bauspardarlehen.
Eine Immobilienfinanzierung muss wohl überlegt sein. Um ein wirklich passendes Immobiliendarlehen zu finden, sollten Sie sich daher kompetent und umfassend beraten lassen. Die Berater von Interhyp sind Spezialisten für Immobiliendarlehen, sie können alle wichtigen Informationen über Kredite und Fördermittel in den Vergleich einbeziehen. Unseren Spezialisten steht ein leistungsstarkes System zur Verfügung, mit dem sich die Angebote von über 500 Kreditgebern vergleichen lassen, sodass in kürzester Zeit das für Sie passende Kreditangebot gefunden ist. Zusätzlich können unsere Berater Ihnen alternative Finanzierungsmodelle und Fördermöglichkeiten aufzeigen und bei Detailfragen weiterhelfen. Dank ihrer Erfahrung zeigen Ihnen die Interhyp-Berater, welche monatliche Rate beim Kredit für Sie sinnvoll wäre, sodass auch spätere, unerwartete Probleme Ihre Immobilienfinanzierung kaum in Gefahr bringen können.
Diese Kompetenz sollten Sie für Ihr Vorhaben nutzen, denn gerade bei einem Immobiliendarlehen kann ein unpassend gewählter Vertrag viele tausend Euro an Mehrkosten mit sich bringen.
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