Eigenkapital beim Hauskauf: Das sollten Sie beachten

Wer eine Investition finanzieren will, sollte nicht nur auf Kredite setzen, sondern auch eigenes Geld mit einbringen. Das gilt in besonderem Maße bei der Immobilienfinanzierung, wo es um hohe Beträge geht. Die Erfahrung zeigt: Je höher das Eigenkapital, das ein Immobilienkäufer oder Bauherr bei der Finanzierung einbringen kann, umso geringer ist das Risiko, dass später die Finanzierung aufgrund zu hoher Belastung scheitert.

Damit ist das Eigenkapital bei der Baufinanzierung ein wichtiger Sicherheitsfaktor, weil es die finanzielle Belastung durch die Kreditaufnahme reduziert und gleichzeitig dem Kreditnehmer einen Sicherheitspuffer schafft. Grund genug also, schon möglichst frühzeitig vor dem Wohnungs- oder Hauskauf damit zu beginnen, Guthaben für die spätere Investition in die eigenen vier Wände anzusparen.

Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie Sie gleich mehrfach profitieren, wenn Sie bei der Immobilienfinanzierung Eigenkapital in ausreichender Höhe mit einbringen.

Zunächst einmal zählen zum Eigenkapital alle finanziellen Mittel, die kurzfristig - also innerhalb weniger Tage oder Wochen - verfügbar sind. Dazu zählen insbesondere:

Darüber hinaus sind auch Geldmittel als Eigenkapital einsetzbar, wenn der Zugriff mit einer längeren Kündigungsfrist verbunden ist. Allerdings kann es erforderlich sein, dass Sie bei längeren Restlaufzeiten den Zeitraum bis zur Fälligkeit mit einem kurzfristigen Kredit zwischenfinanzieren müssen. Zu dieser Kategorie zählen vor allem

Wenn Sie die Finanzierung einer Immobilie planen, sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Die Kosten schließen unter anderem die Ausgaben für den Makler, den Notar und das Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer ein. Je nach Region können für die Nebenkosten insgesamt mehr als 10 % des Kaufpreises anfallen. Damit sollten bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro allein schon für die Nebenkosten 40.000 Euro an Eigenkapital bereitstehen.

Wenn das Eigenkapital nur für die Deckung der Kaufnebenkosten ausreicht, müssen Erwerber bei der Kreditaufnahme in der Regel schlechte Rahmenbedingungen und hohe Zinssätze in Kauf nehmen. Weitere Nachteile sind eine hohe Monatsrate und bei einer späteren Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld.

Empfehlenswert ist daher, dass nach Deckung der Kaufnebenkosten noch eine Eigenkapitalquote von wenigstens 20 % des Kaufpreises übrig ist. Bei dieser Konstellation können Sie davon profitieren, dass die Bank bei der Finanzierung ein eher geringes Risiko sieht und dies mit einem günstigen Zinssatz honoriert.

Mithilfe des Interhyp Zinsrechners können Sie verschiedene Finanzierungsszenarien durchrechnen und in diesem Zuge auf Basis aktueller Bankkonditionen ermitteln, welche Einsparungen bei Zinssatz und Monatsrate Ihnen zusätzliches Eigenkapital bringt.

Das Eigenkapital ist der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Sie beim Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie einsetzen können, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung. Der optimale Einsatz des Eigenkapitals gelingt Ihnen, wenn Sie die drei goldenen Regeln beherzigen.

Die Kaufnebenkosten können je nach individueller Konstellation höchst unterschiedlich ausfallen. Wenn Sie Ihr Eigenheim ohne Makler in einem Bundesland erwerben, in dem der Grundsteuersatz rund 3,5 % beträgt, belaufen sich bei angenommenen 2 % Notarkosten die Nebenkosten auf 5,5 % des Kaufpreises.
In Bundesländern mit 6,5 % Grunderwerbssteuer und bei Einschaltung eines Maklers können die Kaufnebenkosten aber auch schnell auf 10 % des Kaufpreises oder noch höher ansteigen.

Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen hängt nicht nur von den aktuellen Marktzinsen, sondern auch vom Risiko für die Bank ab. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko und damit der Zinssatz für den Kunden. So können die Zinsaufschläge bei einer Beleihung von 60 beziehungsweise 70 % leicht bei etwa 0,05 beziehungsweise rund 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 % in der Regel bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 % zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.

Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro verringert sich im Lauf von 10 Jahren die Restschuld um rund 4.500 Euro, wenn dank eines höheren Eigenkapitalanteils ein Zinsaufschlag von 0,2 Prozentpunkten entfällt.

Insbesondere bei einem eher niedrigen Eigenkapitalanteil sollten sich Käufer und Bauherren auch in Zeiten niedriger Zinsen nicht dazu verleiten lassen, allzu hohe Schulden aufzunehmen. Mit Blick auf mögliche Zinserhöhungen bei einer späteren Anschlussfinanzierung sollte die Finanzierung so geplant sein, dass die Monatsrate auf lange Sicht gut verkraftbar bleibt.

Eine wichtige Maßnahme bei Finanzierung mit niedrigem Eigenkapital ist das Prinzip des nachträglichen Aufbaus von Eigenkapital durch eine möglichst schnelle Tilgung. Wer jedes Jahr 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich tilgt - also eine Sondertilgung leistet -, hat im Lauf von zehn Jahren über die Reduzierung der Restschuld zusätzliches Eigenkapital von 15 % aufgebaut. Mit dieser Strategie lässt sich das Kostenrisiko aufgrund von Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung deutlich senken.

Eine weitere Maßnahme zur Senkung des Kostenrisikos bei der künftigen Anschlussfinanzierung ist die Dauer der Sollzinsbindung. Dabei gilt: Je niedriger der aktuelle Zins im langfristigen Vergleich, umso länger sollten Bauherren die Zinsen festschreiben.

Sowohl beim Neubau als auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind nachträgliche Zusatzkosten - etwa durch Kostensteigerungen beim Bau oder durch unvorhergesehenen Sanierungsbedarf - ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor. Um in solchen Fällen eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden, sollte ein Teil des Eigenkapitals als Reserve zurückgehalten werden. Erweist sich die Reserve im Nachhinein als nicht erforderlich, kann sie bei Vereinbarung einer entsprechenden Klausel mit der finanzierenden Bank in eine Sondertilgung investiert werden.

Generell gilt, dass das Eigenkapital zumindest für die Begleichung der Kaufnebenkosten ausreichen muss. Wer darüber hinaus keine weiteren Eigenmittel in die Finanzierung einbringen kann, sollte mit großer Vorsicht kalkulieren. Wie die nachfolgende Beispielrechnung zeigt, muss mit deutlich höheren Kosten als bei der klassischen Finanzierung mit Eigenkapitalanteil gerechnet werden. Zusätzlich zur höheren Kreditsumme wirken bei der 100-Prozent-Finanzierung zwei weitere Faktoren als Kostentreiber:

In der Beispielrechnung ist die monatliche Belastung bei der 100-Prozent-Finanzierung fast doppelt so hoch wie bei der Finanzierung mit Eigenkapital, obwohl die Darlehenssumme nur um 25 % höher ist. Das zeigt, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital nur dann eine sinnvolle Option darstellt, wenn der Finanzierungsnehmer ein hohes und sicheres Einkommen vorweisen kann.

Beim Bau eines Hauses oder beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie überlegen viele Bauherren, ob sie nicht durch das Einbringen von Eigenleistungen einen Teil des Eigenkapitals ersetzen können – schließlich lässt sich mit eingesparten Handwerkerkosten Geld sparen, ohne dass sich der Wert der Immobilie reduziert.

Allerdings funktioniert diese Rechnung nur, wenn Sie in der Lage sind, die Arbeiten genauso fachmännisch auszuführen wie ein Handwerker. Außerdem sollten Sie berücksichtigen, dass Sie die Kosten für das Material selbst tragen müssen, so dass sich das Einsparpotenzial nur auf den Arbeitslohn bezieht. Realistisch betrachtet ist der Gegenwert der Eigenleistungen somit auch bei fleißigen und talentierten Heimwerkern meist auf wenige tausend Euro limitiert.