Angebote vergleichen
Bei der Baufinanzierung geht es um einen hohen Kredit, den Sie über viele Jahre zurückzahlen. Der sorgfältige Vergleich einzelner Angebote kann Ihnen Einsparungen in vier- bis fünfstelliger Höhe bringen.
von Sarah Weschenfelder in München, aktualisiert am 31.08.2022
Erst vergleichen, dann abschließen
Wer Angebote vergleicht, kann im Alltag viel Geld sparen – das gilt für den täglichen Einkauf ebenso wie beim Erwerb von Hausgeräten oder Autos. Dabei gilt es zuerst zu überlegen, welches Produkt am besten zum eigenen Bedarf passt. Im zweiten Schritt wird dann der Anbieter gesucht, der dafür den günstigsten Preis oder die besten Konditionen vorweisen kann.
Gleiches gilt, wenn es um die Finanzierung des Eigenheims geht. Bauherren und Käufer sollten nicht nur ihre Ausstattung und Einrichtung sorgfältig auswählen, sondern dem Finanzierungsvergleich mindestens genauso viel Aufmerksamkeit widmen. Immerhin geht es um langfristige Kredite in zumeist sechsstelliger Höhe, wo sich im Lauf der Zeit schon kleine Unterschiede bei den Konditionen zu großen Beträgen summieren können.
Finanzierungsangebote vergleichen und mehrere tausend Euro sparen
Bei der Baufinanzierung liegen die Zinssätze einzelner Anbieter oft nur um wenige Zehntelprozent auseinander. Doch der scheinbar geringe Unterschied kann am Ende zu großen Kostendifferenzen führen. Grund dafür ist eine doppelte Hebelwirkung, denn bei Baukrediten geht es im Regelfall um sechsstellige Beträge, die je nach Zinsbindung meist zehn bis 15 Jahre oder noch länger verzinst werden.
Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie Sie schon mit einem Zehntelprozent weniger Sollzins im Verlauf einer typischen Finanzierung mehrere tausend Euro einsparen können.
| Baukredit 1 | Baukredit 2 | |
| Darlehenssumme | 300.000 Euro | 300.000 Euro |
| Sollzinssatz | 1,25 % | 1,35 % |
| Monatsrate | 1.000 Euro | 1.000 Euro |
| Restschuld nach 15 Jahren | 163.966 Euro | 167.900 Euro |
Bei gleicher Monatsrate ermöglicht der zinsgünstigere Kredit einen höheren Tilgungsanteil. Dadurch ist in diesem Beispiel die Restschuld nach 15 Jahren um 3.934 Euro niedriger, wenn der Kredit nur um 0,1 Prozentpunkte günstiger ist. Die geringere Restschuld entspricht den eingesparten Finanzierungskosten.
Anschlussfinanzierung: Wann sich der Bankenwechsel lohnt
Wenn die Sollzinsbindung endet und das Darlehen noch nicht getilgt ist, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Hierbei haben Sie die Wahl zwischen zwei Möglichkeiten:
- Sie vereinbaren mit der bisher finanzierenden Bank die Weiterführung des Kredites oder
- Sie zahlen zum Ende der Sollzinsbindung die noch ausstehenden Restschulden zurück und nehmen dafür bei einer anderen Bank einen Kredit auf.
Viele Kreditnehmer scheuen den Wechsel der Bank, da dieser mit gewissen Kosten und Formalitäten für die Übertragung der Grundschuld verbunden ist. Die Grundschuld, die der Bank als Sicherheit dienen, müssen in diesem Zuge vom alten an den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Hierfür ist im Regelfall die Einschaltung eines Notars erforderlich, der dafür eine Gebühr in Rechnung stellt.
Dennoch lohnt sich in vielen Fällen der Bankenwechsel bei der Anschlussfinanzierung, wenn eine andere Bank günstigere Zinsen bietet als die Hausbank. Ausschlaggebend ist dabei, ob die Zinsersparnis höher ist als die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld. Die Rechnung könnte beispielsweise wie folgt aussehen:
| Angebot der Hausbank | Angebot der Konkurrenz | |
| Restschuld am Ende der Sollzinsbindung | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
| Sollzinssatz | 3,15 % | 2,95% |
| Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Monatsrate | 1.046,73 Euro | 1.032,27 Euro |
| Zins und Tilgung insgesamt | 188.411,40 Euro | 185.808,60 Euro |
| Gebühr für Grundschuldabtretung | --- | 350 Euro |
| Gesamtaufwand | 188.411,40 Euro | 186.158,60 Euro |
In diesem Beispiel spart der Kreditnehmer mit dem Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung unterm Strich rund 2.000 Euro ein, obwohl für die Abtretung der Grundschuld Gebühren entstehen.
Wichtig beim Vergleich: einheitliche Vorgaben
Finanzierungsangebote lassen sich nur objektiv vergleichen, wenn die Angebote auf Basis einheitlich vorgegebener Rahmenbedingungen erstellt werden. Daher sollten Sie zuerst ein grundlegendes Finanzierungskonzept aufbauen, dessen Eckdaten die einzelnen Geldinstitute als Vorgabe für ihre Offerten erhalten. Dabei sollten Sie besonders auf die nachfolgenden Kriterien achten.
Kaufpreis und Darlehenssumme
Zuallererst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wie viel Kredit Sie benötigen, und wie hoch der Kaufpreis der Immobilie ist. Diese beiden Angaben benötigen Banken, um ihre Kreditkonditionen in den so genannten Beleihungsauslauf einzuordnen. Die meisten Banken berechnen nämlich einen Zinsaufschlag, wenn der Darlehensbetrag einen bestimmten Anteil am Kaufpreis bzw. dem ermittelten Objektwert überschreitet.
Grund für dieses Vorgehen ist das Risiko, dass bei einem Notverkauf wegen Zahlungsschwierigkeiten die Bank auf einem Teil ihrer Schulden sitzenbleibt, wenn der Verkaufserlös der Immobilie die Schulden nicht deckt.
Dauer der Sollzinsbindung
Je nach Dauer der Sollzinsbindung verlangen Banken unterschiedliche Zinssätze für Baufinanzierungen. Häufig steigt der Zinssatz mit zunehmender Bindungsfrist an. Vor diesem Hintergrund hat ein Zinsvergleich keine Aussagekraft, wenn die eine Bank eine fünfjährige und die andere Bank eine zehnjährige Sollzinsbindung zugrunde legt.
Wenn Sie noch nicht endgültig entschieden haben, wie lange Sie Ihr Darlehen festschreiben wollen, sollten Sie von jeder Bank die Konditionen für mehrere Zinsbindungsfristen - beispielsweise für zehn und für 15 Jahre - anfordern.
Höhe der anfänglichen Tilgung oder Monatsrate
Um auf den ersten Blick zu erkennen, wie sich Zinsunterschiede auf die Finanzierungskosten auswirken, sollten Sie den einzelnen Kreditinstituten entweder die anfängliche Tilgung oder die Monatsrate vorgeben.
Wenn Sie die Tilgung vorgeben, sollten Sie je nach Alter und verfügbarem Einkommen eine anfängliche jährliche Tilgung von drei bis fünf Prozent des Darlehensbetrags wählen. Die einzelnen Angebote haben dann je nach Zins unterschiedlich hohe Monatsraten. Auf diese Weise sehen Sie, wie sich die Zinsdifferenzen auf Ihre monatliche Belastung auswirken.
Alternativ dazu können Sie den Kreditanbietern auch eine feste Monatsrate vorgeben. Dann erfolgt bei zinsgünstigen Angeboten die Tilgung schneller und bei teuren Offerten langsamer. Die Kostendifferenz sehen Sie bei der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist, beispielsweise nach zehn Jahren. Je niedriger die Restschuld, umso günstiger ist das Angebot.
Sondertilgungen und Ratenänderungen
Grundsätzlich gilt: Während der Sollzinsbindung müssen Sie sich bei Ihren Rückzahlungen an den mit der Bank vereinbarten Tilgungsplan halten. Extratilgungen oder Änderungen der Monatsrate sind ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht erlaubt.
Allerdings bieten manche Banken die Möglichkeit, in begrenztem Umfang Sondertilgungen zu leisten oder ein bis zwei Mal während der Laufzeit die monatliche Zins- und Tilgungsrate herauf- oder herabzusetzen. Diese Finanzierungsmodelle sind zwar häufig etwas teurer als Kredite ohne solche Optionen. Doch im Gegenzug können Sie Kreditzinsen einsparen, wenn Sie aufgrund eines ungeplanten größeren Geldeingangs eine Sondertilgung leisten können.
Tipp
Bereitstellungszinsen
Nicht immer benötigen Sie eine Immobilienfinanzierung sehr zeitnah. Beim Bau eines Hauses oder dem Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger rufen Sie die Darlehenssumme über mehrere Monate hinweg in Teilbeträgen ab. Auch bei der Anschlussfinanzierung benötigen Sie das Geld vielleicht erst in einigen Monaten, wenn Sie die Weiterführung Ihrer Finanzierung frühzeitig vor dem Ende der Sollzinsbindung unter Dach und Fach bringen.
Die meisten Banken verzichten sechs Monate auf Bereitstellungszinsen. Benötigen Sie mehr Zeit, sollten Sie mögliche Zusatzkosten durch die Bereitstellungszinsen in den Vergleich mit einbeziehen oder bei entsprechend günstigen Gesamtkonditionen Finanzierungsgeber bevorzugen, die möglichst lange auf diese Gebühr verzichten
Regionale Besonderheiten
Der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung wird von einigen Faktoren beeinflusst. Neben dem Verhältnis von Kreditsumme zum Kaufpreis bzw. Objektwert und Ihrer Bonität gibt es noch zwei wichtige Größen für das Angebot der Bank: die Lage Ihrer Wunschimmobilie sowie der Geschäftsbereich der finanzierenden Bank.
Einfluss des Standortes auf die Konditionen
Je eher eine Bank erwarten kann, dass bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie schnell zu einem Preis verkauft werden kann, der die Schulden abdeckt, umso zinsgünstiger kann sie ihr Angebot gestalten. Umgekehrt bedeutet dies auch, dass in Regionen, in denen Immobilien aufgrund sinkender Einwohnerzahlen und schwacher Wirtschaftsleistung nur schwer verkäuflich sind, die Zinsen höher ausfallen können. Grund dafür ist, dass Banken Risikoaufschläge einkalkulieren für den Fall, dass sie bei einer gescheiterten Finanzierung auf einem Teil ihrer Forderungen sitzen bleiben.
Regionale Banken
Ein weiterer Grund für regional unterschiedliche Zinsstrukturen ist, dass viele Kreditinstitute nur regional tätig sind. Das betrifft insbesondere Sparkassen und Genossenschaftsbanken, die häufig nur Immobilien in ihrem Geschäftsgebiet finanzieren. Daher kann sich je nach Standort der Immobilie der Anbieterkreis aus unterschiedlichen Geldinstituten zusammensetzen.
Selbst vergleichen oder vergleichen lassen?
Sie können selbst bei Kreditinstituten anfragen und Angebote einholen oder Sie können die Suche nach dem günstigsten Anbieter einem Experten wie Interhyp überlassen.
Den Vergleich selbst durchführen
Wenn Sie den Finanzierungsvergleich in Eigenregie durchführen möchten, sollten Sie hierfür genügend Zeit einplanen. Nach dem Aufbereiten der Eckdaten für die Erstellung der Angebote gilt es zu recherchieren, welche möglichen Kreditgeber günstige Konditionen bieten und für Ihr Finanzierungsprojekt in Frage kommen.
Als Basis für Ihre Anfragen können Sie beispielsweise Online-Portale nutzen, auf denen die Standardkonditionen von Banken gelistet sind. Allerdings sollten Sie bedenken, dass die Zinssätze im individuellen Angebot davon abweichen können. Um einen Marktüberblick zu erhalten, sollten Sie fünf bis sieben Geldinstitute in den Vergleich einbeziehen – am besten in Form einer Mischung aus überregionalen und regionalen Banken.
Vergleich durch Interhyp-Finanzierungsexperten
Weitaus einfacher und zeitsparender ist der Vergleich zu bewerkstelligen, wenn Sie sich von einem Interhyp-Finanzierungsexperten begleiten lassen. Die erfahrenen Berater begleiten Sie während der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung und sehen die Angebote von über 500 Banken im Vergleich. Wenn sich bestimmte Eckdaten ändern, können Sie sofort sehen, wie sich dies auf die Rangliste der günstigsten Banken auswirkt. Oftmals ändern sich nämlich die Konditionen auf ganz unterschiedliche Weise, wenn Sie einzelne Parameter wie Darlehenssumme, Sondertilgungen oder die Dauer der Sollzinsbindung verändern.
Mit der professionellen Unterstützung der Interhyp-Finanzierungsberater finden Sie innerhalb kürzester Zeit das Angebot, das zu Ihrem Immobilienprojekt am besten passt und die niedrigsten Finanzierungskosten verursacht.
Das Wichtigste in Kürze
Lassen Sie sich von scheinbar minimalen Unterschieden beim Zinssatz nicht blenden: Mit dem sorgfältigen Vergleich von Finanzierungsangeboten können Sie Zinskosten in vier- bis fünfstelliger Höhe einsparen. Bei der Anschlussfinanzierung ist die Zinskostenersparnis durch einen Bankenwechsel oft weitaus höher als die damit verbundenen Gebühren für die Abtretung der Grundschuld. Achten Sie auch darauf, dass Sie den einzelnen Banken für den Vergleich einheitliche Eckdaten vorgeben. Das betrifft insbesondere Kaufpreis der Immobilie, Kreditsumme, Dauer der Sollzinsbindung, Anfangstilgung oder Monatsrate sowie gewünschte Extras wie Sondertilgungen, veränderbare Monatsraten oder besonders lange bereitstellungzinsfreie Zeiten. Weil viele Banken nur regional aktiv sind und bundesweit tätige Kreditinstitute ihre Zinsen auf regionale Marktbedingungen abstimmen, hängt das günstigste Angebot maßgeblich vom Standort der Immobilie ab. Wenn Sie die Suche nach dem günstigsten Finanzierungsgeber von einem Interhyp-Experten durchführen lassen, sparen Sie viel Zeit und erhalten einen umfassenden Marktüberblick.
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Unsere Interhyp Finanzierungsberaterinnen und Finanzierungsberater freuen sich darauf, Sie zu beraten, wie Sie Ihre Investition optimal finanzieren.
