Wie Sie die Rendite Ihrer Immobilie berechnen

Wenn Sie Ihr Kapital in Immobilien investieren, spielt die Rendite die Hauptrolle bei der Auswahl geeigneter Objekte, um einen im Verhältnis zur Anleihe höheren Gewinn zu erzielen. Schließlich handelt es sich in diesem Fall um Kapitalanlagen, die möglichst hohe Renditen bringen sollen. In diesem Punkt unterscheiden sich Immobilien als Geldanlage nicht von Aktien oder Anleihen. Auch für die Investition in eine Aktie oder Anleihe ist die Rendite einer der bestimmenden Faktoren.

Doch gibt es bei Geldanlagen in Immobilien nicht „die eine“ Rendite-Formel. Es stehen diverse Rendite-Formeln zur Auswahl, um die einzelnen Aspekte der geplanten Geldanlage zu beleuchten. Dieser Ratgeber stellt Ihnen drei verschiedene Rendite-Formeln vor und erklärt, was die einzelnen Ergebnisse bedeuten. Jede einzelne Rendite-Formel unterstützt Sie dabei, die als Geldanlage gewählte Immobilie im Verhältnis zu Geldanlagen wie Aktien oder Anleihen zu bewerten. So erfahren Sie, ob sich der Kauf eines Objekts als Geldanlage lohnt. Oder Sie besser nach einer anderen Immobilie mit höherer Rendite Ausschau halten sollten, um Ihr Kapital zu investieren.

Die Eigenkapitalrendite zeigt den Durchschnitts-Jahresertrag auf das von Ihnen eingesetzte Kapital (inkl. Zinssatz) und berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung. Doch besitzt die Eigenkapitalrendite kaum Aussagekraft, da sie nur die Vergangenheit betrachtet. Zudem berücksichtigt sie keine mögliche Wertsteigerung der Immobilie und Tilgungsleistungen.

Daten der Eigentumswohnung:

Mietertrag: 4440 Euro - Unterhaltskosten: 420 Euro - Abschreibung: 1500 Euro - Zins: 1300 Euro = Ertrag / Rentabilität p. a. 1220 Euro x Steuersatz: 40% = Steuer: 488 Euro

In % des gebundenen Eigenkapitals von 50.893: 4,39% (2232 Euro / 50.893 Euro x 100).

Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage - Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung. Mit der Objektrendite kann man verschiedene Objekte miteinander vergleichen und so feststellen, welche Immobilie sich tatsächlich am meisten rentiert. Zudem eignet sich diese Kennzahl für die Feststellung, ob sich ein Leverage-Effekt wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt. Der Leverage-Effekt bzw. die Hebelwirkung zeigt, wie sich die Nutzung von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt. Dabei gilt folgende Faustregel: Der Fremdkapitaleinsatz lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übersteigt.

Mietertrag: 4440 Euro - Unterhaltskosten: 420 Euro - Steuer: 488 Euro - Zins: 1300 Euro = Ertrag / Rentabilität p. a.: 2232 Euro

Fazit: Der Fremdkapitalzins nach Steuern von 1,56 % unterschreitet die Objektrendite. So ergibt sich ein positiver Leverage-Effekt. Es macht Sinn, die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital zu erhöhen.

Wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihre Immobilie betrifft, sollte Ihnen zunächst die Bedeutung des Begriffs klar sein: Die Rendite repräsentiert den Jahresertrag einer Geldanlage in Prozent. Bei Immobilien als reine Kapitalanlage zählen heute die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie und die Objektrendite. Die Mietrendite wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet. Die Bruttomiete lässt allerdings relevante Kosten außer Acht, sodass über den Erfolg der Anlage die Nettorendite entscheidet. Sie berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Zudem umfasst sie die nicht auf die Mieterin und den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Doch lässt sich die Nettorendite nur als erste Renditeeinschätzung verwerten, da sie weder die Finanzierungskosten noch den Steuersatz der Investorin oder des Investors in die Berechnung aufnimmt. Unser Renditerechner hilft Ihnen bei der Kalkulation.

Addieren Sie die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Subtrahieren Sie anschließend von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Dividieren Sie schließlich den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten.

Die Immobiliensuche und -auswahl spielt eine große Rolle, wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihre Immobilie einbringt. Folgende Faustregeln sollten Sie bei der Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage beachten:

In erster Linie kommt es auf die drei großen „L“ an: Lage, Lage, Lage. Ruhige und stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung ziehen Mietinteressentinnen und -interessenten geradezu magisch an. An Randlagen oder in der Innenstadt kann es anders aussehen. Beachten Sie, dass Sie in Großstädten sowie in der Innenstadt höhere Mieten erzielen können als in kleineren Städten oder in Randgebieten. Interessant sind wirtschaftlich prosperierende Groß- und Universitätsstädte mit einem knappen Wohnangebots.

Achten Sie auf die bauliche Qualität des Objekts wie Baujahr und -stil sowie den Zustand des Objekts. Ungepflegte und sanierungsbedürftige Immobilien schrecken Mieterinnen und Mieter eher ab. Gepflegte oder luxuriöse Objekte mit hoher Energieeffizienzklasse dagegen wecken Interesse.

Seien Sie sich darüber im Klaren, dass hinter vollmundigen Renditeversprechen der Maklerangebote meistens nur die Bruttomietrendite steckt. Achten Sie hier unbedingt auf die Nettorendite als Richtwert für die Bewertung.

Nach dem Motto „der Gewinn liegt im Einkauf“ zählt insbesondere der Kaufpreis, wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihre Immobilie verspricht. Je günstiger der Kaufpreis, desto höher die Erträge. Seien Sie vorsichtig bei strukturschwachen Gebieten. Trotz eines attraktiven Kaufpreises ist das Leerstandrisiko hier oft besonders hoch.