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Wie hoch sind die Bauzinsen? 3 Faktoren sind entscheidend
Zu welchem Zinssatz Sie Ihre Baufinanzierung erhalten, hängt von drei relevanten Faktoren ab: zum einen von den Entwicklungen am Kapitalmarkt. Des Weiteren von individuellen Voraussetzungen und Bedürfnissen. Und last but not least von der Planung und Gestaltung Ihrer Finanzierung. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick, worauf es ankommt.
von Jan Gerke in München, aktualisiert am 17.02.2025
Das Wichtigste auf einen Blick
- Beobachten Sie die Entwicklungen am Kapitalmarkt. Bereits kleine Schwankungen oder leichte Zinsdellen beeinflussen die Zinskosten Ihrer Finanzierung wesentlich.
- Informieren Sie sich, welche persönliche Faktoren Ihre Finanzierungskonditionen beeinflussen. Und nutzen Sie alle Möglichkeiten, um sich den bestmöglichen Zins für Ihre Finanzierung zu sichern.
- Betrachten Sie alle Eckdaten Ihrer Finanzierungplanung. Oft reichen schon leichte Anpassungen beispielsweise des Eigenkapitalanteils oder der Tilgungshöhe, um Ihre Finanzierung günstiger zu gestalten.
Diese 3 Faktoren beeinflussen den Zins für Ihre Baufinanzierung
Wenn Sie sich mit Ihrem Immobilienvorhaben und der damit verbundenen Baufinanzierung beschäftigen, ist eine der wichtigsten Fragen in der Regel: wie hoch sind die Bauzinsen zur Zeit? Die Antwort darauf ist ebenso einfach wie kompliziert. Denn es gibt zwar stets einen aktuellen Zinssatz beispielsweise für Immobilienfinanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung. Diese Angabe ist allerdings ein Mittelwert. Den konkreten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung beeinflussen drei relevante Faktoren:
- Der Kapitalmarkt
- Individuelle Gegebenheiten und Bedürfnisse
- Die Finanzierungsplanung
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Faktor 1: Zusammenhang von Kapitalmarkt und Bauzinsen
Die Zinsen für Immobiliendarlehen orientieren sich an der Entwicklung des Marktes und dabei insbesondere an den Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe. Der Grund dafür ist, dass die Finanzierungspartner ihre Vergabe von Immobiliendarlehen gegenfinanzieren müssen – dies geschieht meist über Pfandbriefe. Steigen oder sinken nun die Renditen für 10-jährige Staatsanleihen, beeinflusst dies die Zinsen für Pfandbriefe und damit auch die Bauzinsen.
Welche Auswirkungen hat eine EZB-Leitzinsänderung?
Mit Blick auf die Bauzinsen beobachten Sie wahrscheinlich auch die Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB). Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken kurzfristig untereinander Geld leihen. Da die Zinsen für Immobilienkredite allerdings zu den langfristigen Zinsen zählen, werden sie von den EZB-Entscheidungen nicht unmittelbar beeinflusst.
Dennoch kann das Niveau des Leitzinses und die Baugeldzinsentwicklung nicht völlig losgelöst voneinander betrachtet werden. Denn zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken können das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, sodass sich die Leit- und Bauzinsen ähnlich entwickeln. Gleichzeitig gab es in der Vergangenheit aber auch schon gegenläufige Entwicklungen, etwa im Sommer 2013, als die Bauzinsen trotz gesenkter Leitzinsen gestiegen sind. Damals sank die Nachfrage nach Anleihen in Deutschland aufgrund von wirtschaftlichen Entwicklungen in den USA.
Dennoch kann das Niveau des Leitzinses und die Baugeldzinsentwicklung nicht völlig losgelöst voneinander betrachtet werden. Denn zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken können das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, sodass sich die Leit- und Bauzinsen ähnlich entwickeln. Gleichzeitig gab es in der Vergangenheit aber auch schon gegenläufige Entwicklungen, etwa im Sommer 2013, als die Bauzinsen trotz gesenkter Leitzinsen gestiegen sind. Damals sank die Nachfrage nach Anleihen in Deutschland aufgrund von wirtschaftlichen Entwicklungen in den USA.
Tipp
Wenn Sie sich für die derzeitige und zukünftige Entwicklung der Zinsen interessieren, empfehlen wir Ihnen unseren kostenfreien Zinsbericht. Darin gibt Interhyp Vorständin Mirjam Mohr monatlich ihre Einschätzung zur aktuellen Zinsentwicklung.
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Faktor 2: Individuelle und persönliche Einflüsse auf den Zinssatz
Ihre individuellen Voraussetzungen, Möglichkeiten und Bedürfnisse spielen eine wichtige Rolle, wenn es um die Höhe des Zinssatzes geht. Dazu zählen:
Eigenkapital
Für Ihre Baufinanzierung sollten Sie Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten mitbringen. Besser sind allerdings 20 % oder mehr. Denn ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet für den Darlehensgeber mehr Sicherheit, die mit niedrigeren Zinsen belohnt wird.
Erwerbstätigkeit
Auch Ihr Beruf spielt eine Rolle, denn damit sind ebenfalls Sicherheiten verbunden. Festangestellte und Beamte genießen in der Regel eine breite Auswahl an Darlehensgebern und günstige Konditionen. Selbstständig oder freiberuflich Tätige sowie Personen im Ruhestand sind dagegen in der Auswahl etwas eingeschränkter, zudem können Zinsaufschläge anfallen.
Bonität
Für die Entscheidung über eine Finanzierungszusage sowie für die Höhe der Zinsen spielt Ihre Bonität eine wichtige Rolle. Dazu werden vom Darlehensgeber die Einkommenssituation und der Schufa-Score geprüft, außerdem weitere Bewertungskriterien wie zum Beispiel zusätzliche Einkünfte oder eine Vertragsbefristung.
Sicherheiten
Die wichtigste Sicherheit für Ihre Baufinanzierung ist die Immobilie selbst. Durch die Eintragung der Grundschuld erhält der Darlehensgeber das Recht, das Objekt im Fall der Fälle zu verkaufen, um sich die geliehene Summe zurückzuholen. Häufig können zusätzliche Sicherheiten eingebracht und dadurch die Konditionen verbessert werden – zum Beispiel mit einer kapitalbildenden Lebensversicherung.
Nutzung der Immobilie
Möchten Sie Ihre Traumimmobilie selbst bewohnen oder lieber vermieten? Die Form der Nutzung beeinflusst den Zins sowie die Anforderungen: bei Kapitalanlagen werden häufig bestimmte Einkommenshöhen vorausgesetzt oder der Beleihungswert der Immobilie ist vorgegeben. Bei Eigennutzung können je nach Voraussetzungen Fördermittel in die Finanzierung eingebunden werden.
Postleitzahl
Durch Ihren Wohnort bzw. den Standort Ihrer Traumimmobilie ergibt sich eine Angebotspalette an Darlehensgebern, die teilweise regional beeinflusst ist. Das liegt daran, dass regionale Finanzierungspartner nur innerhalb definierter Gebiete Finanzierungen anbieten.
Faktor 3: Auswirkungen der Finanzierungsplanung auf den Zinssatz
Die Gestaltung Ihrer Baufinanzierung hat einen erheblichen Einfluss auf den Zinssatz für Ihr Darlehen:
Darlehenshöhe
Die Höhe Ihres Darlehens beeinflusst sowohl die Auswahl als auch den angebotenen Zins:
- Einige Darlehensgeber bieten Finanzierungen erst ab einer Mindestsumme an.
- Andere erheben Auf- oder Abschläge auf den Zinssatz, wenn bestimmte Summen über- oder unterschritten werten.
- Für höhere Darlehenssummen werden meist bessere Zinssätze angeboten als für niedrige.
Zinsbindung
Sie möchten mit uns Ihre Voraussetzungen für eine Baufinanzierung analysieren?
- Generell haben längere Zinsbindungen einen höheren Zinssatz als kürzere.
- Die Unterschiede von 10, 15 und 20 Jahren sind stark vom Darlehensgeber abhängig. Zwischen 10 und 15 Jahren Zinsbindung liegt meist ein Zinsunterschied von 0,1 bis 0,2 %, ebenso beim Sprung von 15 auf 20 Jahre.
- Ausnahme: Bei Zinsbindungen von unter 10 Jahren werden die Zinsen derzeit nicht noch günstiger. Aufgrund der inversen Zinsstruktur sind 5-jährige Zinsbindungen zum Teil sogar mit 0,18 bis 0,62 Prozentpunkten höheren Zinsen verbunden als 10-jährige.
Tilgungshöhe
Eine hohe Tilgung wird in der Regel mit besseren Konditionen belohnt. Dies gilt insbesondere für Volltilger-Darlehen – diese Darlehensart ist so konzipiert, dass die Darlehenssumme zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Der Zinsvorteil für Volltilger-Darlehen über eine 10-jährige Laufzeit im Vergleich zum Annuitätendarlehen mit einer anfänglichen Tilgungshöhe von 2 % kann bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten liegen.
Sonderoptionen
Ein oder zwei Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und eine Sondertilgung über bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr sind bei vielen Darlehensgebern kostenfrei. Prüfen Sie diese Optionen in Ihrem Angebot und informieren Sie sich bei Interesse, wie hoch der Zinsaufschlag für kostenpflichtige Optionen ist.
Bereitstellungsfreie Zeit
Wird das Darlehen über längere Zeit nicht abgerufen, beispielsweise bei Verzögerungen eines Bauvorhabens, kann der Darlehensgeber Bereitstellungszinsen erheben. Die Vereinbarung einer bereitstellungszinsfreien Zeit sorgt dafür, dass diese Zusatzkosten nicht entstehen.
Forward-Darlehen
Möchten Sie bereits mehrere Monate oder Jahre vor Ablauf Ihrer Erstfinanzierung die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung festschreiben, ist dies mit einem Forward-Darlehen möglich. Sie genießen damit ein wertvolles Stück Planungssicherheit, das in der Regel mit einem Zinsaufschlag – dem sogenannten Forward-Aufschlag – verbunden ist.
Eigenleistung und Eigenkapital
Bei Bau- oder Sanierungsvorhaben können Sie Eigenleistungen einbringen, die zum Teil dem Eigenkapital zugerechnet werden, wodurch Sie günstigere Zinsen erhalten. Generell gilt: je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto bessere Zinsen erhalten Sie. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Beleihungsauslauf. So können die Zinsaufschläge bei einer Beleihung von 70 % bei etwa 0,1 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 % bei rund 0,2 bis 0,8 Prozentpunkten, bei 100 % zum Teil auch bei 1,0 Prozentpunkten und mehr.
Marge des Darlehensgebers
Um Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften, erheben Darlehensgeber einen Aufschlag auf den Marktzins. Dieser variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber – ein umfassender Vergleich zeigt Ihnen, welcher Anbieter das beste Zinsangebot für Ihr Vorhaben hat.
So hoch sind die Bauzinsen derzeit
Um den aktuellen Stand der Bauzinsen einordnen zu können, lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung der letzten 15 Jahre. Unser Zinschart zeigt den Verlauf der Zinsen mit unterschiedlicher Sollzinsbindung von damals bis heute:
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Fazit
Den „einen Bauzins“ gibt es nicht – neben der aktuellen Entwicklung am Markt hängt der Zinssatz für Ihr individuelles Vorhaben von zahlreichen weiteren Faktoren ab.
Tipp: Nutzen Sie die Expertise unserer Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -berater. Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen, an welchen Stellschrauben Sie drehen können, um den bestmöglichen Zins für Ihre Finanzierung zu erhalten. Durch den Vergleich der tagesaktuellen Konditionen von mehr als 500 Darlehensgebern finden wir im Rahmen unserer Beratung das beste Angebot für Sie.
