Wie hoch sind die Bauzinsen? Drei Faktoren sind entscheidend
Wie der individuelle Zinssatz für die persönliche Finanzierung letztendlich aussieht, hängt nicht nur vom Marktzins ab, sondern auch von den Eckdaten der Finanzierung sowie von den Bedürfnissen und Möglichkeiten des Kunden.
von Andreas Wart in München, aktualisiert am 07.11.2024
Zinsentwicklung der vergangenen zehn Jahre
Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) Zinsentscheidungen trifft, kommt oft die Frage auf, ob sich die Entscheidung direkt auch auf die Zinsen für Immobilienkredite auswirkt. Das ist eher nicht der Fall, denn bei den EZB-Leitzinsen handelt es sich um kurzfristige Zinsen. Baugeld orientiert sich jedoch vor allem an den Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe.
Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden. Trotz ausgewählter Sorgfalt kann die Interhyp AG für die vorliegende Darstellung keinerlei Haftung übernehmen. Die aktuellen Zinssätze für Ihre individuelle Baufinanzierung erfahren Sie bei Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Finanzierungsberaterin.
Der Marktzins für Immobilienfinanzierungen hängt von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Wenn die Nachfrage nach Anleihen und Pfandbriefen hoch ist, sinken die Renditen. Die EZB will aus geldpolitischen Gründen die Bestände aus ihren beiden großen Anleiheprogrammen PEPP und APP weiter abbauen und irgendwann aber parallel im Zuge der Liquiditätssteuerung neue strukturelle Anleihebestände aufbauen..
Welche Auswirkungen hat eine EZB-Leitzinsänderung?
Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken kurzfristig untereinander Geld leihen. Sie hat vor allem rasche Auswirkungen auf die Zinsen von Spargeld, etwa Tagesgeld. Die Zinsen für Immobilienkredite als langfristige Zinsen werden davon aber nicht unmittelbar beeinflusst.
Wenn man die oberen zwei Kurven betrachtet, kann man allerdings sehen, dass das Niveau des Leitzinses und die Baugeldzinsentwicklung nicht völlig losgelöst voneinander sind. Zum Beispiel können zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, sodass sich die Leit- und Baugeldzinsen ähnlich entwickeln.
Die Vergangenheit zeigt aber nicht selten auch gegenläufige Entwicklungen, etwa im Sommer 2013, als die Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen gestiegen sind. Der Grund waren Entwicklungen in den USA: Dort hatten Befürchtungen eines Endes der lockeren Geldpolitik und möglicher Zurückhaltungen von US-Anlegern dazu geführt, dass die Nachfrage nach Anleihen in Deutschland gesunken war. Das Beispiel zeigt, wie abhängig die Baugeldzinsentwicklung von dem Verhalten internationaler Großanleger sein kann.
Was heißt das für die individuelle Baufinanzierung?
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Einen guten Überblick was das für sie bedeutet, bietet unser Baufinanzierungsrechner.
Wenn Sie wissen wollen, wie sich die Zinsen derzeit und in naher Zukunft entwickeln, informieren Sie sich im kostenlosen Interhyp-Zinsbericht. Monatlich gibt Mirjam Mohr aus dem Interhyp-Vorstand eine Einschätzung zur aktuellen Zinsentwicklung.
Diese drei Faktoren bestimmen den Bauzins
Welcher Sollzins letztlich in einem Kreditvertrag zum Zuge kommt, hängt von vielen individuellen Gesichtspunkten ab. Daher sind Zinsangaben auf Internetportalen immer nur bedingt aussagefähig. Hier erfahren Sie, wie der Bauzins ermittelt wird und welche drei Faktoren ausschlaggebend sind.
1. Kapitalmarkt
Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Ende 2023 sind die Rediten für zehnjähriger Bundesanleihen erstmals seit vielen Jahren über die Marke von drei Prozent gesprungen. Diese Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baugeldzinsen dagegen nicht unmittelbar. Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen und haben vor allem auf kurzfristige Marktzinsen Auswirkung - etwa auf Tagesgeld. Zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken können das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, Leitzinsentscheidungen führen also zum Teil zu ähnlichen Entwicklungen bei Baugeld. Das muss aber nicht zwingend so sein. So hat es in der Vergangenheit auch gegenläufige Entwicklungen gegeben, etwa steigende Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen. Mehr dazu, wie der Bauzins vom Kapitalmarkt abhängt, lesen Sie auf unserer Seite rund um das Thema Zinsen.
2. Kunden
Wie sich das Zinsniveau letztendlich bei der individuellen Finanzierung auswirkt, ist auch vom Kunden und seinen Bedürfnissen und Möglichkeiten abhängig.
Wie der Kunde den Bauzins beeinflusst:
- Eigenkapital: 20 % der Immobilienkosten sowie die kompletten Nebenkosten sollte ein Bauher oder Immbilienkäufer mindestens aus Eigenmitteln bestreiten können. Noch mehr wäre besser: Denn ein hoher Anteil an Eigenkapital bedeutet für die Bank mehr Sicherheit. Für dieses geringere Risiko belohnt sie den Kreditnehmer in Form niedriger Zinsen.
- Erwerbstätigkeit: Es ist nicht unerheblich, ob ein Baufinanzierungskunde Angestellter, Freiberufler, Rentner, Privatier oder Beamter ist. Je nach Erwerbstätigkeit fällt die Auswahl größer oder kleiner aus. Das kann den möglichen Zins beeinflussen. Manche Banken erheben für bestimmte Berufsgruppen Zinsaufschläge oder stellen Anforderungen an den einzubringenden Eigenkapitalanteil. So haben Angestellte und Beamte oft eine breite Auswahl. Selbstständige, Freiberufler oder Rentner sind dagegen in der Auswahl häufiger eingeschränkter.
- Postleitzahl: Die Postleitzahl des Wohnort oder des Objektortes beeinflusst auch die Angebotspalette und damit den möglichen Zins. So gibt es viele regionale Banken, die nur in bestimmten PLZ-Gebieten Finanzierungen anbieten. Die Unterschiede können je nach Region einige Zehntelprozentpunkte ausmachen.
- Nutzung: Der Bauzins hängt auch davon ab, wie die Immobilie genutzt wird - ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung. So gibt es für Kapitalanleger zum Teil spezielle Anforderungen an das Einkommen oder an den Beleihungswert der Immobilie. Eigennutzer können zum Beispiel oft von speziellen Förderdarlehen profitieren, etwa von KfW-Darlehen.
- Bonität: Nicht zuletzt hat auch die Bonität des Kunden Einfluss darauf, ob er ein Darlehen erhält und wie hoch der angebotene Zins ist. Die Bank holt dazu mit Zustimmung des Kunden eine Schufa-Auskunft ein und prüft die Einkommenssituation. Auch andere Einkünfte wie Mieten, Kapitalerträge oder Renten fließen meist ein. Auch spielt die Beschäftigungsdauer vielfach eine Rolle. Wichtig ist auch, ob die Probezeit beendet ist, oder ob das Arbeitsverhältnis befristet oder unbefristet ist. Wie die Bonität genau bewertet wird, kann je nach Bank variieren.
3. Finanzierung
Die Eckdaten der Finanzierung haben entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen.
Darlehenshöhe
Die Darlehenshöhe hat Einfluss auf die Angebotsauswahl und den angebotenen Zins. So starten manche Banken ihre Offerten erst ab bestimmten Mindestsummen. Oder sie erheben Zinsauf- oder abschläge von einem oder mehreren Zehntelprozentpunkten, wenn bestimmte Summen unter- oder überschritten werden. Manchmal sind diese Angebote auch Aktionen, die nur für eine bestimmte Zeit gelten. Häufig wird für höhere Darlehen ein besserer Zins angeboten.
Eigenkapitalanteil
Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist in der Regel der Zinssatz für den Kunden - je weniger Eigenkapital, desto schlechter ist der Zins. So können die Zinsaufschläge bei einer Beleihung von 70 % leicht bei etwa 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 % oft bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 % zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.
Zinsbindung
Aktuell sind fünfjährige Zinsbindungen im Regelfall teurer als zehnjährige Zinsbindungen. So liegt der Zinssatz für fünfjährige Zinsbindungen in etwa - je nach Kreditinstitut - bei 0,18 bis 0,62 Prozentpunkten über dem für eine zehnjährige Zinsbindung. Im Vergleich sind die Unterschiede von 10 zu 15 und 15 zu 20 Jahren sehr stark von der Bank abhängig. Hier sehen wir beim Sprung von 10 auf 15 Jahre z.T. nur 0,1 bis 0,2 Prozent Unterschied, was wenig Mehrpreis für fünf Jahre mehr Planungssicherheit bedeutet. Blickt man auf die Zinsunterschiede von 15 auf 20 Jahre, sind es weitere 0,10 - 0,20 Prozent Zinsaufschlag für die längere Laufzeit.
Einschätzung
Aktuell haben sich die Zinsen auf einem gleichbleibenden Niveau eingependelt. Lassen Sie sich zu möglichen Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren individuell beraten.
Tilgungshöhe
Wer hoch tilgt, bekommt oft auch bessere Konditionen - vor allem, wenn er ein Volltilger-Darlehen wählt, das am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Der Zinsvorteil für Volltilger-Darlehen über eine zehnjährige Laufzeit im Vergleich zu einer zweiprozentigen Anfangstilgung kann bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten liegen.
Sonderoptionen
Ein ein- oder zweimaliger Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und eine Sondertilgungsoption über 5 % der Darlehenssumme pro Jahr sind heute oft kostenlos. Wer mehr möchte, kann dies zum Teil gegen Zinsaufschläge hinzuwählen.
Daneben können weitere individuelle Konstellationen den Bauzins beeinflussen:
- Lange bereitstellungsfreie Zeit: Wenn bei einer Verzögerung des Bauvorhabens das Darlehen noch nicht abgerufen wird, werden unter Umständen sogenannte Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufenen Darlehensteile berechnet.
- Forward-Darlehen: Bei ein Anschlussfinanzierung kann der Zeitpunkt eine Rolle spielen: Werden die Zinsen weit im Voraus festgezurrt, werden bei sogenannten Forward-Darlehen Aufschläge erhoben.
- Eigenleistung: Manche Bauherren bringen Eigenleistungen ein, die zum Teil wie Eigenkapital zählen und dadurch die Zinsen verringern können, aber meist nur bis zu bestimmten Beträgen.
- Marge der Bank: Jede Bank erhebt einen Aufschlag auf den Marktzins, um ihre Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften. Der Vergleich der Angebote vieler Banken führt zum günstigsten Zinsangebot.
Tipp: Mehrere Angebote vergleichen
Generell nutzt jede Bank diese Faktoren, um den Zinssatz für das Angebot zu bestimmen. Außerdem erhebt jede Bank einen Aufschlag auf den Marktzinssatz, um ihre Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften. Doch nicht jede Bank bewertet Ihre individuelle Situation gleich. Wenn Ihr Nachbar Top-Zinsen von Bank A erhält, kann für Sie Bank B den besseren Zinssatz im Angebot haben. Nutzen Sie deshalb unbedingt die Möglichkeit zu einem kostenlosen und unverbindlichen Vergleich. So finden Sie die Bank, die Ihnen für Ihren Traum vom Haus die besten Hypothekenzinsen anbietet. Die Baufinanzierungsexperten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie nehmen gemeinsam mit Ihnen einen Vergleich der Angebote von über 500 Anbietern zur Baufinanzierung vor. So finden Sie immer Ihren persönlichen Top-Zins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt.
