Vermietete Wohnung kaufen – so können Sie selbst darin wohnen

Wer eine vermietete Wohnung kauft und selbst darin wohnen möchte, muss prüfen, zu welchem Zeitpunkt der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, kann nicht sofort Eigenbedarf angemeldet werden. Bei umgewandelten Immobilien gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, je nach Region kann sie sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Wenn Sie einen eigenen Bedarf haben und in die Wohnung ziehen möchten, können Sie Eigenbedarf anmelden. Das trifft auch zu, wenn Sie nahe Verwandte oder ein Mitglied des Haushalts in der Immobilie dauerhaft wohnen lassen möchten. Der Gesetzgeber (§ 573 Absatz 2 BGB) verlangt allerdings nachvollziehbar dargelegte Gründe für den Eigenbedarf.

Ob die Begründung für eine Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und damit durchsetzbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Nehmen Sie sich Zeit, die Begründung zu argumentieren. Wenn Sie selbst einziehen möchten, beschreiben Sie den persönlichen Bedarf, wie sich Ihre Lebenssituation verändert hat und Sie beispielsweise wegen Familiengründung mehr Wohnraum benötigen. Sie können den Eigenbedarf auch für nahe Angehörige geltend machen, müssen aber auch hier den Bedarf ausführlich begründen.

Wichtig ist, dass Sie keine vorbeugende Kündigung aussprechen, also für einen Sachverhalt, der noch in der Zukunft liegt. Der Grund für den Eigenbedarf muss bereits gegeben sein. Denn ist die Begründung für den Eigenbedarf nicht nachvollziehbar oder wirkt sie vorgeschoben, kann die Kündigung unwirksam werden. Entfällt der Grund für den Eigenbedarf, ehe der Mieter oder die Mieterin ausziehen müssen, ist die Kündigung gegenstandslos. Das gilt auch, wenn der Eigenbedarf nur zum Schein geltend gemacht wird. Außerdem gibt es Härtefälle, in denen der Mietpartei nicht zugemutet werden kann, die Wohnung zu verlassen. Dazu gehören Krankheit, Alter oder eine lange Mietdauer. Dabei wird immer der Einzelfall bewertet.

Gute Kommunikation kann den Weg ebnen. Sprechen Sie mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter im Vorfeld und informieren Sie frühzeitig von Ihren Plänen. Dadurch kommt es für die Mietpartei nicht überraschend, wenn Sie eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag aussprechen. Außerdem hat die Mieterin oder der Mieter mehr Zeit, eine neue Wohnung zu finden. In dem eigenhändig unterschriebenen Kündigungsbrief sind die Gründe für den Eigenbedarf aufgeführt. Seien Sie genau, denn Sie können sich später nur auf diese Begründung berufen. Für die Kündigung gelten die Fristen, die im Mietvertrag festgehalten sind, ansonsten richten sie sich nach den gesetzlichen Vorgaben im BGB. Sie sind dazu verpflichtet, die Mieterinnen und Mieter über die Möglichkeit des Widerspruchs (574b II 2 BGB) zu informieren.

Mieterinnen und Mieter werden die Kündigung in der Regel auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen lassen. Das hängt auch damit zusammen, dass es in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt schwierig ist, eine angemessene Wohnung zu finden. Die Mieterin oder der Mieter kann Widerspruch einlegen. Das Widerspruchsschreiben muss bis spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist bei Ihnen eingehen. Als Vermieterin oder Vermieter müssen Sie den Widerspruch prüfen und eine Ablehnung begründen. Kommt es zu einem Rechtsstreit, erfolgt eine Abwägung der beiden Interessen.

Wer eine Wohnung kauft und perspektivisch selbst darin wohnen möchte, kann Eigenbedarf anmelden. Es sind dabei bestimmte Fristen zu beachten. Bei umgewandelten Immobilien greift sogar eine Kündigungssperrfrist von mehreren Jahren. Entscheidend ist, dass die Eigenbedarfskündigung schriftlich und korrekt abläuft. Dazu gehört eine nachvollziehbare Begründung. Es kann sich lohnen, im Vorfeld mit der Mieterin oder dem Mieter persönlich zu sprechen, um sie auf eine anstehende Kündigung vorzubereiten. Das gibt ihnen mehr Zeit, eine neue Wohnung zu finden.