Immobilien als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten
Das Geldvermögen der privaten Haushalte in Deutschland lag im zweiten Quartal 2023 nach Angaben der Deutschen Bundesbank bei 7.492 Mrd. Euro. Nach einem Rückgang im Vorjahr war dies bereits der dritte Anstieg in Folge. Wie also anlegen? Kapitalanlagen in Immobilien bleiben attraktiv, da man höhere Renditen als mit festverzinslichen Anlagen erzielen kann. Zahlreiche Sparerinnen und Sparer nutzen deshalb Zinsschwankungen geschickt aus und investieren in „Betongold“. Manche bewohnen die eigene Immobilie selbst, andere hingegen nehmen sie als Kapitalanlage und vermieten die Wohnung. Der Plan: Die Immobilie bringt sichere Erträge ein und steigert im Lauf der Jahre ihren Wert. Eine Mietimmobilie ist damit für viele der Inbegriff einer guten Altersvorsorge. In zweierlei Hinsicht: Entweder bessern die Mieteinnahmen die Rente auf oder die Immobilie lässt sich für einen guten Preis verkaufen. Ob diese Kalkulation aufgeht und eine Mietimmobilie tatsächlich eine (gute) Rendite abwirft, hängt jedoch von einigen Faktoren ab.
von Helen Linder in München, aktualisiert am 23.01.2024
Diese Faktoren beeinflussen die Rendite von Immobilien
Realistisch betrachtet, handelt es sich bei einem Immobilienkauf als Kapitalanlage um eine Wette. Denn die erzielbare Rendite hängt von mehreren Faktoren ab, auf die Käuferinnen und Käufer teilweise nur bedingt Einfluss haben. Die Wette besteht darin, dass man hofft, dass sich die Mehrzahl dieser Faktoren so günstig entwickelt, dass unterm Strich eine positive Rendite dabei herauskommt. Folgende Faktoren haben Einfluss auf die Wertentwicklung:
- Lage
- Bauqualität
- Kaufpreis
- Energieeffizienzklasse
- Vermietungschancen und erwartbare Miete
- Mögliche Steigerungen bei Miete und Immobilienwert
- Aufwand für die Erhaltung
- Finanzierungskosten und steuerliche Aspekte
- Bevölkerungsentwicklung
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Der Immobilienmarkt 2024
Wer vor fünfzehn Jahren eine Immobilie gekauft hat, konnte dies nch zu viel niedrigern Immobilienpreisen tun. Von 2010 bis 2020 stiegen die Immobilienpreise stark an, in einigen Großstädten auf mehr als das Doppelte. Musste man zum Beispiel in München 2010 im Schnitt noch 3.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung zahlen, waren es 2020 über 8.000 Euro. In Hamburg stiegen die Quadratmeterpreise im gleichen Zeitraum von 2.200 Euro auf rund 5.000 Euro an. Auch die Coronakrise konnte diese Entwicklung nicht stoppen.
Ende Dezember 2023 veröffentlichte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) eine Studie zum deutschen Immobilienmarkt. Demnach sei die Immobilienblase geplatzt und die Immobilienpreise nach dem Höchstwert 2022 erstmals seit 2010 wieder gefallen: Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen in über 150 deutschen Städten waren 2023 im Schnitt um 2 % günstiger als im Vorjahr. Dies betrifft vor allem große Städte wie Berlin, Hamburg oder München, die einen Preisrückgang von 6 bis 7 % verzeichneten.
Noch mehr wertvolle Tipps gibt’s im Info-PDF „Mit Immobilien richtig in die Zukunft investieren“.
Einen zweistelligen Preisanstieg für Miete im Neubau verzeichneten Berlin (+20 %), Stuttgart (+14,6 %), Köln (+14,1 %) und München (+12,8 %). Die Nachfrage blieb im vierten Quartal auf sehr hohem Niveau - den stärksten Anstieg der Nachfrage im Jahresvergleich gab es im Umland der Metropolen.
Wie haben siech die Mieten für Bestandsimmobilien entwickelt? Hier stechen Berlin und München hervor. Im Vergleich mir dem Vorquartal haben die Angebotspreise in Berlin um 2,5 % und in München sogar um 3,5 % zugenommen.
Obwohl das Preisniveau bereits sehr hoch war, stiegen die Bestandsmieten in München weiter stark (+11,4 %). In der bayrischen Landeshauptstadt kostet seit dem vierten Quartal 2023 die Neuvermietung einer Bestandwohnung durchschnittlich mehr als 20 Euro pro Quadratmeter. Auch im stark regulierten Mietmarkt Berlin ist das Angebot für eine Bestandswohnung dennoch 11,2 Prozent teurer als noch vor einem Jahr.
Obwohl das Preisniveau bereits sehr hoch war, stiegen die Bestandsmieten in München weiter stark (+11,4 %). In der bayrischen Landeshauptstadt kostet seit dem vierten Quartal 2023 die Neuvermietung einer Bestandwohnung durchschnittlich mehr als 20 Euro pro Quadratmeter. Auch im stark regulierten Mietmarkt Berlin ist das Angebot für eine Bestandswohnung dennoch 11,2 Prozent teurer als noch vor einem Jahr.
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage unter der gegebenen Marktsituation lohnt, hängt davon ab, ob diese eine gute Rendite abwirft und ihren Wert im Lauf der Jahre steigert. Dafür spielen folgende Faktoren eine Rolle.
Lage und Qualität sind entscheidend
Das dreifach L-Wort ist nach wie vor ein Schlüssel zum erfolgreichen Immobilieninvestment: Lage, Lage, Lage. Ruhige und stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung ziehen Mietinteressente geradezu magisch an. Interessant sind vielfach wirtschaftlich prosperierende Groß- und Universitätsstädte mit einer starken Knappheit des Wohnangebots.
Achten Sie bei Interesse an einem Objekt auf dessen bauliche Qualität, auf das Baujahr, die Energieeffizienzklasse, den architektonischen Stil sowie den allgemeinen Zustand des Objekts. Ungepflegte und sanierungsbedürftige Immobilien schrecken Mieterinnen und Mieter eher ab. Gepflegte oder luxuriöse Objekte wecken dagegen Interesse. Unerlässlich ist heutzutage schnelles Internet. Auch gute Anbindung an den ÖPNV sowie Kinderbetreuung, Schulen, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten erhöhen die Attraktivität des Standorts. Vorsicht ist angebracht bei strukturschwachen Gebieten. Niedrigeren Kaufpreisen steht dort das Leerstandrisiko gegenüber. Eine Industrieansiedlung wie etwa die Gigafabrik von Tesla in Brandenburg kann zwar einen Wandel bringen, aber auf so einen Fall zu spekulieren ist riskant.
Achten Sie auf die Nebenkosten
Durch die höheren Kaufpreise steigen auch die Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Den größten Posten macht die Grunderwerbsteuer aus, die in vielen Bundesländern drastisch erhöht wurde und bis zu 6,5 % der Kaufkosten betragen kann. Bei den Maklerkosten gibt es durch eine Gesetzesänderung etwas Entspannung, weil nicht mehr Käuferinnen und Käufer allein für die Provision aufkommen muss. Die Nebenkosten lassen sich zwar steuerlich absetzen, aber zunächst einmal müssen sie bezahlt werden.
Wie hoch fällt die erzielbare Miete aus?
Investorinnen und Investoren sollten beachten: In Großstädten sowie in Innenstädten lassen sich zwar höhere Mieten erzielen als in kleineren Städten oder Randgebieten. Allerdings sind auch die Anschaffungskosten deutlich höher. Ähnlich wie bei den Kaufpreisen gibt es die besten Chancen auf dynamisch steigende Mieten nicht mehr in den großen Metropolen, sondern eher in deren Umland sowie in anderen Groß- und Mittelstädten. Im Münchner Raum sind die Mieten in manchen Umlandgemeinden inzwischen sogar höher als in der Stadt selbst.
Bis vor wenigen Jahren kauften einige Investorinnen und Investoren Immobilien, ließen diese modernisieren und erhöhten dann kräftig die Miete. Bei Immobilien mit bestehenden Mietverträgen hat der Gesetzgeber diesem Geschäftsmodell mit der Reform des § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Anfang 2019 einen Riegel vorgeschoben. Die sogenannte „Modernisierungsumlage“ als Mieterhöhung darf seither nur 8 % der aufgewendeten Kosten betragen. Zusätzliche Regelungen schränken den Spielraum für Mieterhöhungen zusätzlich ein.
Weitere politische Beschlüsse könnten künftig die Rendite von Vermieterinnen und Vermietern weiter beeinträchtigen. Der Berliner Mietendeckel wurde zwar vom Bundesverfassungsgericht kassiert, aber nicht wegen des Inhaltes, sondern wegen der Zuständigkeit, die ausschließlich beim Bund liegt, nicht bei den Ländern. Neue Mehrheiten im Bundestag könnten daher das Thema wieder auf die Tagesordnung bringen.
Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete
Ein Indikator, ob der Preis für eine Immobilie angemessen ist, ist der sogenannte „Kaufpreisfaktor“. Er gibt an, wie viel Jahresnettokaltmieten Vermietende für den Kauf einer Immobilie aufbringen müssen. Beispiel: Eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro kann zu einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro vermietet werden. Die Jahresnettokaltmiete summiert sich somit auf 12.000 Euro, der Kaufpreisfaktor beträgt 25.
Der mittlere Bereich ist derzeit zwischen 18 und 20 zu verorten. In den Metropolen sind Kaufpreisfaktoren zwischen 25 und 30 die Regel. In ländlichen Gebieten liegt der Kaufpreisfaktor unter 15 %.
Der mittlere Bereich ist derzeit zwischen 18 und 20 zu verorten. In den Metropolen sind Kaufpreisfaktoren zwischen 25 und 30 die Regel. In ländlichen Gebieten liegt der Kaufpreisfaktor unter 15 %.
Tipp
Kaufpreisfaktoren von über 30 sollten nur in Ausnahmefällen akzeptiert werden.
Aufwendungen für die Wohnung
Sie möchen direkt beraten werden?
Finanzierungskosten
Die meisten Immobilienvorhaben sind kreditfinanziert. Der Kreditvertrag sollte sorgfältig vorbereitet werden.
Steuern
Das Absetzen von Werbungskosten und Abschreibungen erhöhen die Rendite.
Tipp
Wer vermietet, kann die Zinsen für das Immobiliendarlehen von den Einkünften abziehen und auf diese Weise seine Steuerschuld verringern.
Nutzungsdauer
Investorinnen und Investoren haben die Wahl, die Mietimmobilie nach einer gewissen Zeit zu verkaufen oder sie lebenslang zu behalten und zu vererben. Mindestens zehn Jahre sollten Käuferinnen und Käufer eine Immobilie halten, denn sonst muss er auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Nach zehn Jahren gilt es, einen guten Zeitpunkt für den Verkauf abzuwarten. Wer seinen Grundbesitz aus der Not heraus verkaufen muss, fährt in der Regel immer schlecht und muss mit deutlichen Preisabschlägen rechnen.
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So wird die Rendite berechnet
Maklerinnen und Makler und Projektentwicklende werben mit Hochglanzprospekten und digitalen Präsentationen für ihre Immobilien. Werden Renditen von sechs, sieben oder mehr Prozent genannt, können sich Kaufinteressierte sicher sein, dass hinter den vollmundigen Versprechen meistens nur Steuereinsparungen und die Bruttomietrendite steckt. Sie berücksichtigt lediglich den Immobilienpreis und die Jahreskaltmiete. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie kalkuliert auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer mit ein. Zudem umfasst sie die nicht auf die Mieterin oder den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Nachteil der Nettomietrendite: Sie lässt die Finanzierungskosten und den Steuersatz des Investors in der Berechnung außen vor.
Bedenken Sie zukünftige Entwicklungen
Immobilienpreise
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Wie der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt, sind im dritten Quartal 2023 die Preise für Wohnimmobilien deutschlandweit um mehr als zehn Prozent gefallen im Vergleich zum Vorjahr. Das ist der stärkste Rückgang seit über 20 Jahren.
Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellt und geht davon aus, dass die zukünftige Entwicklung nach Region sehr unterschiedlich verläuft.
In manchen Teilen Deutschlands kann man weiterhin mit Zuwächsen rechnen. Die Prognose: In 43 % der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte steigt der Kaufpreis real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035 an. Das entspricht durchschnittlich einem Plus von mindestens zwei Prozent bis 2035.
In Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart - den sieben größten deutschen Städten - sind reale Preiszuwächse zu erwarten. Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein werden die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen zunehmen.
In Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart - den sieben größten deutschen Städten - sind reale Preiszuwächse zu erwarten. Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein werden die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen zunehmen.
Zinsentwicklung
Nach dem steilen Anstieg der Bauzinsen 2022 blicken wir derzeit auf einen schwankenden Zinsmarkt, was sich direkt auf die Konditionen für Immobiliendarlehen auswirkt. Schon minimale Unterschiede hinter dem Komma können über tausende von Euro oder einige Jahre Kreditlast entscheiden.
Darlehen für Immobilien sind bereits in der ersten Jahreshälfte 2022 teurer geworden und im Oktober 2023 mit 4 % auf den höchsten Wert seit 2011 gestiegen.
Seit Novemeber 2023 sind die Bauzinsen jedoch wieder deutlich gesunken. Im Januar 2024 standen die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen bei 3,4 Prozent - ein Minus von rund 0,8 Prozentpunkten gegenüber November 2023.
Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden. Trotz ausgewählter Sorgfalt kann die Interhyp AG für die vorliegende Darstellung keinerlei Haftung übernehmen. Die aktuellen Zinssätze für Ihre individuelle Baufinanzierung erfahren Sie bei Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Finanzierungsberaterin.
Der aktuelle Zinsrutsch bedeutet jedoch nicht zwangsläufig eine grundlegende Trendumkehr. Zwar haben sowohl die amerikanische Notenbank Fed als auch die Europäische Zentralbank EZB laut Experteneinschätzung sehr wahrscheinlich den Leitzinsgipfel erreicht. Die Mehrheit rechnet jedoch frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2024 mit ersten Zinssenkungen.
Wir gehen davon aus, dass das Zinsumfeld 2024 stabil bleiben wird. Eine Rückkehr in die Niedrigzinsphase sehen wir für 2024 nicht - aber auch keinen erneuten sprunghaften Anstieg der Bauzinsen. Auch die meisten Kreditinstitute aus unserem monatlichen Interhyp-Zinspanel verorten die Zinsen mittelfristig auf einem gleichbleibenden Niveau. Je nach Entwicklung der Inflation, Nachrichtenlage und Agieren der Notenbanken sind Schwankungen um die Marke von 3,5 % nach unten oder oben möglich.
Tipp
Wer sich auf eine mögliche Baufinanzierung vorbereitet, ist handlungsfähiger und kann schnell reagieren, wenn sich Zinsdellen auftun. Unsere Finanzierungsexpertinnen und -experten haben den Markt im Blick und beraten SIe zu Einsparungsmöglichkeiten.
Je nachdem, welche Kreditart gewählt wird (zum Beispiel Annuitätendarlehen, Festdarlehen), sollte eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre. Sollte man die Immobilie nach zehn Jahren verkaufen wollen, weil sie eine schöne Wertsteigerung erfahren hat und die „Spekulationssteuer“ entfällt, kann man von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Darlehen ohne Zusatzkosten kündigen (§489 BGB).
Mieten
Ob die Mieten aufholen und stärker steigen als bisher in den letzten Jahren, hängt wiederum von einigen Faktoren ab. Die hohen Preise und gestiegenen Zinsen belasten die Baubranche. Vor allem der Wohnungsbau stockt und treibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien in die Höhe. Die Kombination aus weniger Bauvorhaben, gestiegener Zuwanderung und geringerer Leistbarkeit von Eigenimmobilien lässt die Mieten stärker als in der Vergangenheit steigen.
Entscheidend für die Entwicklung der Mieten ist auch die künftige Bevölkerungsentwicklung. Das Statistische Bundesamt erwartet, dass die Zahl der Einpersonenhaushalte von 17,3 Millionen im Jahr 2018 auf 19,3 Millionen im Jahr 2040 steigen wird. Damit würden 24 % aller in Privathaushalten lebenden Menschen alleine wohnen (2018: 21 %). Insgesamt rechnet das Statistische Bundesamt zwar mit einer Abnahme der Bevölkerung bis 2040, aber das gehe einher mit einer wachsenden Zahl an Haushalten. Regional betrachtet erwartet das Bundesamt starke Zunahmen an Haushalten in Baden-Württemberg und Bayern (jeweils 7 %) Dagegen sei ein besonders starker Rückgang der Haushaltezahl in Sachsen-Anhalt (-9 %) und Thüringen (-8 %) zu erwarten. Von daher könnte es eine Strategie für Investorinnen und Investoren sein, verstärkt nach Single-tauglichen Wohnungen im Süden und Südwesten Deutschlands Ausschau zu halten.
Politik
Mietpreisbremse, Mietendeckel, Milieuschutz, Luxussanierungsverbot, Umwandlungsverbot - die Politik greift teilweise recht massiv im Interesse der Mieterinnen und Mieter in den Wohnungsmarkt ein. Das kann sich negativ auf die Rendite auswirken. Ein Mietendeckel auf Bundesebene ist je nach parlamentarischer Mehrheit möglich.
Auf der anderen Seite erschwert die der Inflation den Immobilienkauf. Zumal nicht wenige Politikerinnen und Politiker die Schuldenbremse am liebsten ganz abschaffen möchten. Grundsätzlich konnten Immobilienbesitzende Inflationen (und auch Extremfälle wie eine Währungsreform) schon immer gelassener aussitzen.
Veränderung der Lage
Verkehrsmaßnahmen wie Umgehungsstraße, S-Bahn-Anschluss oder der (Aus)Bau eines Flughafens können zu einem erheblichen Wertzuwachs bei Immobilien führen. Wenn diese Maßnahmen allerdings direkt vor der Haustür stattfinden, kann auch ein dramatischer Wertverfall die Folge sein. Und wenn die bisherige Aussicht ins Grüne durch „Verdichtung“ zerstört wird, kann das alle Renditeerwartungen über den Haufen werfen.
Wo lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?
Die hohen Preise in den Metropolen lassen Interessentinnen und Interessenten zunehmend ins Umland ausweichen. Auch die Coronakrise hat dazu beigetragen. Mehr Menschen wünschen sich einen Garten, mehr Platz und nach Möglichkeit ein separates Arbeitszimmer für das Homeoffice. Das City-Apartment im Szenenviertel ist so manchem zu eng geworden. Und bislang bot das Umland der Metropolen die Chance auf mehr Wohnraum fürs Geld. Jetzt holen diese „Speckgürtel“ stark auf. So zählen zum Beispiel die Münchner Umlandgemeinden zu den teuersten Adressen der Republik.
Eine Analyse der Mietrenditen und der Wertsteigerung durch das Institut der deutschen Wirtscahft IW Köln bekräftigt diese Tendenz. Auch der Wunsch nach größeren Wohnungen lasse höhere Wertsteigerungen im Umland erwarten. Die Preise in den Großstädten würden zwar nicht sinken, aber im Verhältnis zu den Umlandkreisen langsamer steigen.
Steuervorteile durch Werbungskosten nutzen
Viele Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger möchten mit ihrem Immobilieninvestment Steuern sparen. In der Tat können Vermieterinnen und Vermieter jahrzehntelang hohe Werbungskosten absetzen. Ein Beispiel zeigt, wie die „Werbungskosten“ die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuerlast vermindern.
1. Zinszahlungen
- Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung
- Kaufpreis: 300.000 Euro (260.000 Euro Gebäude, 40.000 Euro Grundstück)
- Eigenkapital: 100.000 Euro
- Darlehen: 200.000 Euro
- Darlehenskonditionen: 3,29 % Sollzins auf 20 Jahre (Kaufdatum: 1. April)
- Tilgung: Volltilgung, nach 20 Jahren ist die Eigentümerin oder der Eigentümer schuldenfrei (anfängliche Tilgung 3,55 %)
- Monatliche Rate: 1.140 Euro
- Zinszahlungen im ersten Jahr (April-Dezember): 4.876 Euro
- Geleistete Zinszahlungen über gesamte Laufzeit 73.076 Euro
Dieser Betrag ist als Werbungskosten absetzbar. Im Jahr darauf können entsprechend die Zinszahlungen für das ganze Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden.
2. Nebenkosten
Abschreiben lassen sich auch die Nebenkosten (zum Beispiel Maklerinnen und Makler, Grunderwerbsteuer, Notarinnen und Notar, Grundbuch), die beim Immobilienerwerb anfallen. Bei 10 % Nebenkosten wären dies im Beispiel 30.000 Euro. Es handelt sich dabei um keine einmalige Abschreibung. Als Bestandteild der Anschaffungskosten wird der auf den Gebäudeanteil anfallende Betrag abgeschrieben.
3. Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die Afa kann für die Gebäudekosten abgesetzt werden - abzüglich des Grundstücksanteils. Für Gebäude mit Baujahr nach 1925 beträgt der jährliche Satz 2,0 %, die Abschreibung läuft längstens 50 Jahre. In diesem Beispiel wird der Gebäudewert auf 260.000 Euro taxiert, die jährliche AfA liegt somit bei 5.200 Euro.
4. Instandhaltungskosten
Nicht zuletzt zählen auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zu den Werbungskosten, die das Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkennt. Immobilienbesitzende können die Ausgaben auf einmal abrechnen. Oder sie verteilen die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre. Achtung: Hier sind Investitionsgrenzen zu beachten. Diese steuerliche Absetzbarkeit ist nur dann möglich, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb ohne Umsatzsteuer höchstens 15 % der Gebäudekosten betragen. Ansonsten sprechen die Finanzgerichte von “anschaffungsnahen Herstellungskosten“, die nur über die AfA absetzbar sind. Im Beispiel dürfen also Kosten von maximal 39.000 Euro + 19 % Umsatzsteuer, als 46.410 Euro anfallen.
Hinweis
Tipps zu Finanzierung einer Kapitalanlage
Mietimmobilien werden oftmals als Steuersparmodelle für Gutverdienende beworben. Die einfache Formel lautet: möglichst wenig Eigenkapital, weil dann höheren Zinsen für den Immobilienkredit von der Steuer angesetzt werden können. Doch diese Haltung ist stark zu hinterfragen. Kapitalanlegerinnen und -anleger sollten ihr Erspartes wohldosiert in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen. Außerdem erwirtschaftet das eingesetzte Kapital bei Immobilien als Kapitalanlage in der Regel eine Rendite, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft.
Man sollte im Umkehrschluss aber auch nicht das komplette Eigenkapital einsetzen. Eigentümerinnen und Eigentümer einer Mietwohnung müssen damit rechnen, dass ungeplante Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen auf sie zukommen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar, als Faustformel gelten rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt. Generell ist es bei Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll, konservativ zu kalkulieren. Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Kaufende selbst einen Mietausfall von mehreren Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann. Die Ausgestaltung der Finanzierung hängt aber immer von den individuellen Verhältnissen der Kaptialanlegerinnen und -anleger ab.
Vor- und Nachteile eines Immobilieninvestments
Ob eine Mietimmobilie zur Erfolgsstory für die Eigentümerin oder den Eigentümer wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die Investition in Betongold hat Vor-, aber auch Nachteile. Interessierte müssen abwägen, welche Gesichtspunkte in ihrem individuellen Fall stärker und weniger stark zu gewichten sind.
Alternativen
Viele Anleger innen und Anleger setzen auf Aktien und Fondsanteile. Vor allem junge Menschen scheinen den Ruf der Deutschen als „Aktienmuffel“ widerlegen zu wollen. Im langfristigen historischen Vergleich liegen Aktien und Immobilien nah beieinander, was die Renditen betrifft. Bei Aktien muss man insgesamt mit höheren Wertschwankungen als bei Immobilien rechnen.
Seit ein paar Jahren erfreuen sich Exchange Traded Funds (ETFs) großer Beliebtheit. Diese orientieren sich an einem Index, zum Beispiel dem Deutschen Aktien-Index (DAX) oder dem Euro Stoxx 50. Im Unterschied zu gemanagten Fonds versucht ein ETF nicht, den Index zu übertreffen, sondern bildet ihn einfach ab. Das spart Kosten, was der Rendite zugutekommt. Fonds haben den Vorteil, dass sich mit kleinen monatlichen Einzahlungen über die Jahre ein ordentliches Vermögen ansparen lässt.
Eine weitere Form des Investierens besteht in Beteiligungen an Firmen (“Private Equity“), zum Beispiel Start-ups. Hier besteht zwar ein gewisses Risiko, ob sich ein Unternehmen dauerhaft am Markt behaupten kann. Im Erfolgsfall winken aber hohe Renditen.
Fazit
Eine Anlage in Immobilien ist vor allem dann ratsam, wenn viel Kapital vorhanden ist. Im Sinne der Risikostreuung und Diversifizierung stellt eine Mietimmobilie dann eine gute Ergänzung der Vermögensstruktur dar. Nicht so Betuchte sollten gründlich abwägen, ob sie tatsächlich ihr ganzes Geld in eine Immobilie stecken möchten, um eine ordentliche Rendite zu erzielen. Unter Umständen sind sie mit einer breit aufgestellten Wertpapieranlage besser aufgehoben.
Wer aus Furcht vor einer hohen Inflation mit einer Immobilie ruhiger schlafen kann, der soll zugreifen. In diesem Fall ist auf gutes Verhältnis von Kaufpreis und Jahresnettomiete (möglichst nicht über 25), eine gute Lage und solide Bauqualität zu achten. Statt sich in die teuren Big Seven einzukaufen, könnte es sinnvoller sein, in Eigentum in einer unspektakulären, aber attraktiven Groß- oder Mittelstadt zu investieren. Dann ist weniger Kapitaleinsatz erforderlich. Für die Finanzierung sollte man sich einen Partner suchen, der wie Interhyp aus dem Angebot von mehreren hundert Banken das optimale Angebot zusammenstellen kann.
Wer beim Immobilienkauf nicht aufpasst, zahlt womöglich ordentlich drauf. Wer jedoch sein Vorhaben sorgsam plant, überlegt handelt und solide finanziert, wird einen guten Schnitt machen.
Wie sollte man sich in einer Hausgemeinschaft verhalten? Lesen sie dazu den Artikel "WEG: Hausgemeinschaft, was sind die Rechte und Pflichten".
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