Immobilie vermieten: Was Sie als Vermieterin oder Vermieter wissen sollten

Vermietete Immobilien gelten als wertstabile Anlage mit regelmäßigem Ertrag. Mit einer Immobilie als Kapitalanlage können Investorinnen und Investoren nicht nur die Miete auf der Einnahmenseite verbuchen, sondern profitieren bei günstiger Entwicklung auch von einer langfristigen Wertsteigerung des Objekts.

Allerdings setzt der Erwerb einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses entsprechende finanzielle Mittel voraus: Zum einen sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, und zum anderen müssen die monatlichen Einkommensreserven ausreichen, um die Finanzierungsrate auch dann noch tragen zu können, wenn einmal wegen Leerstand oder Zahlungsverzug für einige Monate die Miete ausfällt.

Damit empfiehlt sich der Kauf einer Wohnung oder eines Mietshauses als Kapitalanlage, wenn Sie über bereits bestehende Ersparnisse und ein eher überdurchschnittliches Einkommen verfügen. Darüber hinaus sollte die Immobilienanlage als eher risikoarmes und langfristiges Investment zu Ihrer Vermögensplanung passen.

Neben den finanziellen Rahmenbedingungen in Bezug auf Einkommen und Vermögen sollten auch persönliche Voraussetzungen gegeben sein, damit die vermietete Immobilie für die Eigentümerin oder den Eigentümer eine gute Rendite erwirtschaftet. Denn der Erfolg der Anlage hängt auch davon ab, wie professionell man bei der Vermietung agiert. Daher sollten Immobilienanlegerinnen und -anleger einige Grundvoraussetzungen mitbringen.

Wenn Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie sich für das aktuelle Geschehen am Immobilienmarkt interessieren, damit Sie Kauf- und Mietpreise möglichst zuverlässig einschätzen können. Auch sollten Sie wissen, welche Merkmale in Bezug auf Lage, Bauqualität und Wohnungszuschnitt den Marktwert einer Immobilie beeinflussen.

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Fonds oder Bankguthaben verursacht eine vermietete Immobilie einen gewissen zeitlichen Aufwand für die Verwaltung, die steuerliche Abwicklung und den Umgang mit den Mieterinnen und Mietern. Hierfür sollten genügend Zeitreserven vorhanden sein.

Wer vermietet, hat immer wieder persönlichen Umgang mit Menschen – sei es mit Mieterinnen und Mietern, eventuell der Hausverwaltung oder anderen Eigentümerinnen und Eigentümern in der Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Manchmal gilt es auch Konflikte zu lösen oder berechtigte Interessen durchzusetzen. Hierfür ist die richtige Mischung aus Fingerspitzengefühl und Durchsetzungsfähigkeit gefragt.

Die vermietete Immobilie bringt nicht nur Erträge, sondern verursacht auch laufende Kosten. Zwar können Sie im Mietvertrag bestimmen, welche davon die Mieterin oder der Mieter zu tragen hat. Allerdings dürfen Sie nicht alle anfallenden Kosten an Mietende weitergeben.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus besitzen, sind Sie für die Verwaltung Ihres Besitzes und die Erhaltung der Bausubstanz zuständig. Daraus ergeben sich die folgenden Kosten, die Sie nicht auf die Mieterin oder den Mieter umlegen dürfen:

Welche Betriebskosten auf die Mieterin oder den Mieter umgelegt werden können, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Dort werden unter anderem die folgenden umlagefähigen Kosten genannt:

Die Miethöhe kann bei Neuabschlüssen frei ausgehandelt werden (außer bei preisgebundenen Wohnungen) und auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mehr als 20 % teurer sollte die Wohnung aber laut §5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht sein, da sonst Mietwucher vorliegen und ein Bußgeld droht.

Bei der Ermittlung des marktgerechten Mietpreises können Sie in erster Linie den offiziellen Mietspiegel zu Rate ziehen. Allerdings gibt es vor allem für kleinere Städte und Gemeinden oft keinen Mietspiegel. Dann können Sie sich an Mietangeboten auf Immobilienportalen orientieren.

Spätere Erhöhungen bei bestehendem Mietverhältnis sind an strenge gesetzliche Regeln (§ 557 ff BGB) und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze gebunden. Dazu muss man Mieterinnen und Mietern ein Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen und dieses begründen. Dabei kann er auf den Mietspiegel, die Auskunft einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Miethöhe von drei vergleichbaren Wohnungen Bezug nehmen.

Ein Mieterhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend machen. Obergrenze ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Außerdem darf die Miete während drei Jahren nur um maximal 20 % steigen. Für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen die Bundesländer dieses Limit auf 15 % begrenzen.

Die Mieterhöhung wird erst mit Zustimmung der Mieterin oder des Mieters wirksam, wobei dieser eine zweimonatige Frist zum Überlegen und ein Kündigungsrecht hat. Die Frist beginnt in dem Monat zu laufen, der auf das Schreiben der Vermieterin oder des Vermieters folgt. Stimmt der Mietende zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens fällig. Gibt es keine Zustimmung, kann die oder der Vermietende auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen. Dabei setzt jedoch der Gesetzgeber Grenzen.

Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, Energie eingespart oder der Gebrauchswert des Objekts nachhaltig erhöht wird. Bloße Reparaturen und die Instandhaltung der Wohnung sind dagegen keine Modernisierung, deren Kosten nicht auf die Miete umlagefähig.

Die Mietkaution ist gesetzlich in § 551 BGB geregelt und dient dem Vermietenden als Sicherheit. Sie können von Mieterinnen und Mietern eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten (ohne Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten) verlangen. Voraussetzung: Die Kaution ist Bestandteil des Mietvertrags.

Die Kautionszahlung geht jedoch während der Mietzeit nicht in den Besitz der Vermietenden über, sondern wird von diesen lediglich treuhänderisch verwaltet. Endet das Mietverhältnis, bekommt die Mieterin oder der Mieter die Kaution zurück. Einbehalten werden darf die Kaution nur dann, wenn Mietende ihre Verpflichtungen nicht erfüllt haben. Dazu zählen beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen oder auch unterlassene Schönheitsreparaturen. Die Mietkaution hat somit zwei wichtige Schutzfunktionen für die Vermieterin oder den Vermieter: Sie sichert sie oder ihn - in der vereinbarten Höhe - nicht nur gegen eine etwaige Zahlungsunfähigkeit der Mieterin oder des Mieters, sondern auch gegen Zahlungsunwilligkeit ab.

Bei der Mietkaution gibt es zwei gängige Varianten: die Barkaution und die Bürgschaft. Die nachfolgende Tabelle erläutert die Funktionsweise sowie die Vor- und Nachteile.

Mit dem Exposé verschaffen Sie den Mietinteressentinnen und -interessenten schon vor der Besichtigung einen Überblick über die wichtigsten Daten und Fakten zur Wohnung. Es sollte die folgenden wichtigen Informationen enthalten:

• Adresse der Wohnung mit Angaben, ob es sich um eine Zentrums- oder Ortsrandlage handelt
• Größe und Grundriss der Wohnung sowie Informationen zum Stockwerk
• Baujahr des Gebäudes und Informationen zu bislang durchgeführten Renovierungen
• Ausstattungsmerkmale wie Balkon oder Terrasse, dazugehörige Kfz-Stellplätze, Art der Heizungsanlage, Einbauküche etc.
• Angaben zu Nebenkosten und Energieverbrauch inklusive eines aktuellen Energieausweises
• Mietpreis und möglicher Einzugstermin
• Aussagefähige Fotos, anhand derer man einschätzen kann, ob die Wohnung zu den Vorstellungen passt

Bevor man sich für eine neue Wohnung entscheidet, möchte man sich vor Ort ein Bild machen. Als Vermieterin oder Vermieter können Sie Ihre Erfolgschancen verbessern, indem Sie Ihre Wohnung bei der Besichtigung möglichst professionell präsentieren und Fehler vermeiden.

Wird die Wohnung noch genutzt, sollten Sie die Besichtigungstermine frühzeitig abstimmen. Damit hat die Bewohnerin oder der Bewohner die Möglichkeit, private Dinge oder Wertsachen wegzuschließen und die Wohnung vorher aufzuräumen. Ist der vorgeschlagene Termin für sie oder ihn unpassend, bitten Sie sie oder ihn um einen Ersatztermin – notfalls mit dem Hinweis, dass man als Mieterin oder Mieter grundsätzlich eine Besichtigung nicht verweigern darf.

Wenn die Wohnung leer steht, können Sie mit geringem Aufwand den ersten Eindruck verbessern. Schließen Sie ohnehin fällige Renovierungsarbeiten wie etwa das Ausbessern von beschädigten Wänden oder Malerarbeiten vor den Besichtigungen ab. Schaffen Sie in einem Raum der Wohnung eine ansprechende Atmosphäre – dafür genügt oft schon eine Zimmerpflanze, ein Tisch und ein paar Stühle, so dass ein Teil des Gesprächs bequemer am Tisch stattfinden kann.

Auch bei hoher Nachfrage sollten Sie Massenbesichtigungen vermeiden und stattdessen individuelle Besuche vereinbaren. Das bietet Ihnen die Gelegenheit, die potenziellen Mieterinnen und Mieter persönlich kennenzulernen und schon eine Vorauswahl zu treffen. Pro Besuch sollten Sie rund 15 bis 20 Minuten einplanen.

Im persönlichen Gespräch mit Mietinteressentinnen und -interessenten kristallisiert sich nach und nach heraus, wer am besten zu Ihnen passt. Bei dieser oft nicht ganz einfachen Entscheidung sollten Sie unterschiedliche Gesichtspunkte berücksichtigen.

Verständlicherweise ist es in Ihrem Interesse, möglichst viel über Ihre künftigen Mieterinnen oder Mieter in Erfahrung zu bringen. Allerdings dürfen Sie mit Ihren Fragen nicht zu weit in die Intimsphäre eindringen. So sind allzu persönliche Fragen etwa nach Religionszugehörigkeit, Schwangerschaft oder Familienplanung unzulässig.

Erlaubt sind hingegen Fragen, die wichtig für ein reibungsloses Mietverhältnis sind. So dürfen Sie sich nach dem Familieneinkommen, der Anzahl der einziehenden Personen, der geplanten Dauer des Mietverhältnisses, eventuell vorhandenen Mietschulden und den genauen Kontaktdaten der Interessentinnen und Interessenten erkundigen.

Neben den Kontaktdaten und persönlichen Angaben, die Sie am besten aus dem Personalausweis abschreiben, sollten Sie sich vor Ihrer Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten oder eine Interessentin die folgenden Unterlagen vorlegen lassen:

• Eine Eigenauskunft bei der Schufa als Nachweis für das bisherige einwandfreie Zahlungsverhalten
• Einen aktuellen Einkommensnachweis sowie Angaben dazu, ob das Arbeitsverhältnis befristet oder unbefristet ist
• Bei Mietinteressenten ohne eigene Einkünfte wie Studierende eine Bürgschaft der Eltern
• Eine schriftliche Erklärung, dass keine Mietschulden vorhanden sind

Voraussetzung für ein gelingendes Mietverhältnis ist nicht nur finanzielle Solidität, sondern auch die funktionierende Beziehung auf der zwischenmenschlichen Ebene. Oft hat man schon während des ersten Gespräches ein gutes Gefühl dafür, ob man mit der betreffenden Person gut klarkommt oder nicht. Wenn bei verschiedenen Interessentinnen und Interessenten die finanziellen Rahmenbedingungen stimmen, können solche Überlegungen am Ende den Ausschlag geben.

Mietverträge mit Privatpersonen gibt es in unterschiedlichen Varianten. Am häufigsten anzutreffen ist der herkömmliche unbefristete Mietvertrag. Daneben sind jedoch auch weitere Vertragsgestaltungen möglich, insbesondere der Zeitmietvertrag. Die wichtigsten Fakten dazu finden Sie in der nachfolgenden Tabelle.

Zwar können Mietverträge grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist jedoch die schriftliche Ausarbeitung unbedingt ratsam. Zunächst einmal gehören die grundlegenden Daten und Vereinbarungen in den Vertrag:

• Name und Anschrift aller Mietenden und der Vermieterin oder des Vermieters
• detaillierte Angaben zur Wohnung wie Adresse, Stockwerk, Größe sowie zu mitvermieteten Flächen wie Kellerraum oder Stellplatz
• Beginn des Mietverhältnisses sowie Angaben zu einer eventuellen Befristung
• die Höhe der monatlichen Miete sowie die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen

Darüber hinaus sollten je nach Vereinbarung weitere Punkte wie die Höhe der Kaution, Regelungen zu Schönheitsreparaturen oder Bestimmungen zur Untervermietung oder Haltung von Haustieren mit aufgenommen werden.

Mit dem Beginn des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe der Wohnung an die Mieterin oder den Mieter. In diesem Zuge erhält er auch die ihm zustehenden Schlüssel. Ratsam ist es, ein kurzes Übergabeprotokoll anzufertigen, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. Dieses sollte die folgenden Punkte enthalten:

• Datum sowie Name und Anschrift von Mietenden und Vermietenden
• Die Bestätigung der Mieterin des Mieters, dass sie oder er die Wohnung im einwandfreien Zustand übernimmt
• Falls es Schäden oder Mängel gibt, eine kurze Beschreibung inklusive Foto
• Die Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Alle Zählerstände (Strom, Wasser etc.)

Die Einkünfte aus einer vermieteten Wohnung sind als Einkommen zu versteuern. Das Finanzamt hat hierfür eine eigene Einkunftsart reserviert, nämlich die “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. In dem dazugehörigen Formular tragen Sie im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung als Vermieterin oder Vermieter Ihre Einnahmen und Aufwendungen ein. Die dazugehörigen Belege sollten Sie gut aufbewahren, da diese bei Bedarf vom Finanzamt angefordert werden können.

Auf der Einnahmenseite sind Mieteingänge plus Betriebskostenvorauszahlungen plus eventuelle Nachzahlungen der Mieterin oder des Mieters zu verbuchen.

Auf der Ausgabenseite erkennt das Finanzamt neben der Abschreibung der Immobilie noch die so genannten Werbungskosten als abzugsfähig an. Das sind alle Kosten und Aufwendungen, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Zu versteuern sind dann die Einnahmen minus Abschreibung und Werbungskosten.

Die “Absetzung für Abnutzung“ (AfA) wird landläufig als Abschreibung bezeichnet und ist ein steuerlich absetzbarer Aufwand für die Abnutzung einer vermieteten Immobilie. Im Regelfall dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer jährlich 2 % des Gebäudewertes als AfA steuermindernd ansetzen. Der anteilige Grundstückswert wird dabei ausgeklammert, weil sich ein Grundstück nicht abnutzen kann. Dies gilt auch für Wohnungen, bei denen das Finanzamt den im Kaufpreis enthaltenen Grundstücksanteil herausrechnet.

Als Werbungskosten lassen sich ganz unterschiedliche Aufwendungen steuerlich absetzen, sofern ein direkter Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie besteht. In erster Linie zählen hierzu die folgenden Posten:

• Alle Betriebskosten - sowohl die umlagefähigen Kosten als auch diejenigen, die die Vermieterin oder der Vermieter zu tragen hat
• Die Zinsen des Darlehens, mit dem die vermietete Immobilie finanziert wird
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Kosten für Inserate, Exposé und Maklerin oder Makler bei der Neu- oder Wiedervermietung
• Fahrtkosten zu Besichtigungen, persönlichen Gesprächen mit den Mietenden oder Eigentümerversammlungen
• Beiträge für Mitgliedschaften in Vermieterverbänden
• Anwaltskosten bei Streitigkeiten mit Mietenden

In vereinfachter Form könnte sich die steuerliche Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wie folgt darstellen:

In diesem Fall ergeben sich positive Einkünfte von 500 Euro, die zu den anderen Einkünften addiert werden. Wären die Einkünfte negativ, könnte sie die Vermieterin oder der Vermieter steuermindernd mit seinen anderen Einkünften verrechnen.

Wer in Deutschland mietet, ist gut gegen willkürliche Kündigungen geschützt. Solange sich die Mieterin oder der Mieter vertragstreu verhält und kein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt, darf die Vermieterin oder der Vermieter keine Kündigung aussprechen. In der Praxis gibt es zwei häufige Gründe, die eine Kündigung rechtfertigen: ein Fehlverhalten der Mieterin oder des Mieters oder der Eigenbedarf. In beiden Fällen ist die Kündigung im Regelfall nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.

Bei einem gravierenden Fehlverhalten dürfen Vermieterinnen undVermieter kündigen. Dabei kann es sich unter anderem um die folgenden Vertragsverstöße handeln:

• Die Mieterin oder Mieter ist mit mindestens zwei Monatsmieten oder innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Zahlungsrückstand und begleicht diese nicht innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung.
• Die Mieterin oder der Mieter verstößt in grober oder wiederholter Weise gegen die Hausordnung oder stört nachhaltig den Hausfrieden etwa durch Beleidigung, tätliche Angriffe oder Sachbeschädigung.
• Die Mieterin oder der Mieter vernachlässigt die Wohnung so sehr, dass Brand- oder Wasserschäden drohen.

Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn die Vermieterin oder der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung selbst benötigen. Allerdings sind die Anforderungen hoch, wenn der Eigenbedarf die Kündigung der Mietenden rechtfertigen soll. Allein das Vorhaben, aus der bisherigen Wohnung nun in die vermietete Wohnung einziehen zu wollen, reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Eine zulässige Kündigung wegen Eigenbedarf könnte etwa aus den folgenden Gründen ausgesprochen werden:

• Die vermietete Wohnung bietet mehr Platz, um ein erforderliches häusliches Arbeitszimmer einzurichten.
• Die Wohnung ist altersgerecht zugeschnitten, und Sie als Vermieterin oder Vermieter wollen sie nun im fortgeschrittenen Alter selbst nutzen, weil Ihr bisheriges Wohnhaus viele Treppen hat.
• Ihr Kind zieht aus dem Elternhaus aus und möchte in die derzeit noch vermietete Wohnung einziehen.
• Ihr Kind hat bereits eine eigene Wohnung, doch diese wird nun zu klein, weil sich Nachwuchs angekündigt hat.

Als nahe Angehörige zählen beim Eigenbedarf in der Regel Kinder und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Schwiegereltern, Großeltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen. Für Kinder von Lebensgefährten bei nicht eingetragener Partnerschaft, Cousins und Cousinen sowie Onkel und Tanten lässt sich hingegen kein Eigenbedarf geltend machen.

Auch wenn sich Immobilienanlegerinnen und -anleger ein harmonisches Mietverhältnis wünschen, gibt es in der Praxis doch häufig Streit zwischen denjenigen, die mieten und vermieten. Mit ein Grund dafür ist die komplexe Rechtslage, die nicht immer den eindeutigen Schluss zulässt, ob sich nun die eine Seite oder die andere im Recht befindet.

Um im Streitfall das Kostenrisiko zu minimieren, ist für Immobilienanlegerinnen und -anleger der Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung empfehlenswert. Bei einer juristischen Auseinandersetzung prüft die Versicherung, ob Erfolgsaussichten bestehen. Wenn ja, erteilt sie eine Deckungszusage und übernimmt alle anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten – auch dann, wenn der Prozess zu Gunsten der Gegenpartei ausgeht.