Immobilie kaufen - privat oder über ein Maklerbüro?

Maklerinnen und Makler sind dafür da, Arbeit rund um Immobiliensuche und -kauf abzunehmen. Sie überblicken den Markt und sind über Besonderheiten in der Region informiert. Außerdem haben sie oft Immobilien im Angebot, die auf Portalen oder über Annoncen nicht zu finden sind.

Das Maklerbüro hat alle relevanten Informationen zu Energieverbrauch, Zustand des Hauses oder den Modernisierungsbedarf. Es koordiniert Besichtigungstermine, übernimmt die Verhandlung und hält die relevanten Verkaufsunterlagen. Auch die Vorbereitung des Notartermins übernehmen Maklerinnen und Makler.

Ehe Sie einen Auftrag erteilen, sollten Sie sich Referenzen für die Immobiliensuche zeigen lassen. So erhalten Sie einen Eindruck davon, welche Art von Immobilien das Büro hauptsächlich vermittelt. Lassen Sie sich außerdem die Leistungen erklären.

Die Maklerprovision ist nicht festgelegt, sondern frei verhandelbar. In der Regel liegt sie je nach Region zwischen 6 % und 7 % des Kaufpreises und sind Teil der Kaufnebenkosten. Nach § 652 BGB besteht ein Anspruch erst, wenn ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen ist, also die Maklertätigkeit erbracht und daraufhin ein Kaufvertrag abgeschlossen ist. Seit Inkrafttreten des „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ Ende 2020 ist die Kostenaufteilung differenziert geregelt. Besteht ein Maklervertrag sowohl zwischen Käuferinnen und Käufern als auch den Verkäuferinnen und Verkäufern, wird die anfallende Courtage geteilt. Ist der Makler, die Maklerin ausschließlich für Sie als Käuferin oder Käufer tätig, tragen Sie die Kosten. Das gleiche gilt bei einer Beauftragung durch die Verkäuferinnen und Verkäufer.

Wenn Sie direkt in Kontakt mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer sind, sparen Sie sich die Maklerprovision und gestalten den Verhandlungs- und Kaufprozess eigenständig. Diese Freiheit bedeutet gleichzeitig mehr Aufwand, denn Sie müssen sich selbst auf die Suche nach einem passenden Objekt machen. Die Verkäuferinnen und Verkäufer sind verpflichtet, alle bekannten Mängel der Immobilie offenzulegen. Trotzdem lohnt es sich, Sachverständige einzuschalten, wenn Sie eine neutrale Einschätzung zum Zustand oder mögliche Mängel der Immobilie haben möchten.

Entweder sind Sie in Ihrer Region gut vernetzt oder Sie hören aus dem privaten Umfeld von einem interessanten Angebot. Dann können Sie Verkäuferinnen und Verkäufer direkt kontaktieren. Bei der Suche über Online-Portale oder Anzeigen achten Sie auf das Stichwort „provisionsfrei”. Das signalisiert, dass kein Makler zwischengeschaltet ist.

Zu einem aussagekräftigen Exposé gehören detaillierte Fotos, der Grundriss und technische Angaben zur Heizung und den Verbräuchen. Ein Energieausweis sollte ebenfalls vorliegen. Er beschreibt den Energiestandard des Gebäudes. Dabei gibt es zwei Formen: Der Bedarfsausweis gibt den Energiebedarf aufgrund der Gebäude- und Heizungseigenschaften an, der Verbrauchsausweis bildet den Energiebedarf auf Basis gemessener Verbräuche an. Angaben über das Baujahr geben Anhaltspunkte zur Bausubstanz. Außerdem sollte das Exposé Informationen zum Zeitpunkt und zur Art von Modernisierungsmaßnahmen enthalten. Falls eine energetische Sanierung ansteht, können Sie die Kosten bei den Verhandlungen einfließen lassen. Das stärkt Ihre Position.

Wer sich im Vorfeld ein maßgeschneidertes Angebot für eine Baufinanzierung holt, kann mit freiem Kopf verhandeln. Denn Sie kennen Ihr Limit und Ihren Verhandlungsspielraum. Kalkulieren Sie bei der Baufinanzierung immer auch die Kaufnebenkosten ein. Um den Kaufpreis zu ermitteln, ist Eigenrecherche gefragt. Unser Rechner zur Immobilienbewertung gibt einen Richtwert für vergleichbare Objekte. Hinein spielen die Lage, das Baujahr des Gebäudes, der Zustand, die Größe, Fläche und der Schnitt der Wohnung sowie die Ausstattung.

Ehe Sie einen Kaufvertrag abschließen, ist der Blick auf den Grundbuchauszug Pflicht. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet, wie Wegerechte, Hypotheken und Grundschuld. Um das Grund­buch einsehen zu können, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Sie brauchen daher den Entwurf eines Kauf­vertrags oder eine Voll­macht der Eigentümerin oder des Eigentümers.

Nach der erfolgreichen Verhandlung wird ein Kaufvertrag aufgesetzt, der die Bedingungen des Verkaufs sowie die Rechte und Pflichten beider Seiten festlegt. Als Käuferin oder Käufer müssen Sie die Finanzierung sicherstellen. Sie organisieren gemeinsam einen Notartermin, um den Kaufvertrag rechtsgültig zu machen und die notwendigen Dokumente zu unterzeichnen. Ist der Kaufvertrag geschlossen und der Kaufpreis bezahlt, erfolgt die Übertragung des Eigentums und der Eintrag beim zuständigen Grundbuchamt.

Tipp: Mit unserem Notarkostenrechner behalten Sie die Kosten für die Notar- und Grundbuchkosten im Blick.

Ob Sie sich für eine Immobiliensuche und den Kauf mit oder ohne Maklerin oder Makler entscheiden, hängt nicht nur davon ab, ob Sie die Provision bezahlen möchten. Vielmehr kommt es darauf an, ob Sie die Zeit und Ressourcen haben, sich um die Suche und die Organisation von Exposé bis Notartermin zu kümmern. Wichtig ist, dass Sie berücksichtigen, dass die Maklergebühren in die Kaufnebenkosten hinzuzurechnen sind. Und, dass eine solide Einschätzung des finanziellen Spielraums einen entscheidenden Vorteil bei der Entscheidungsfindung und Kaufpreisverhandlung bieten kann.