Eigentumswohnung kaufen: Auf was Sie bei der Besichtigung achten sollten
Sie haben eine Immobilie gefunden, die Ihnen zusagt? Prima! Dann auf in die nächste Runde und ab zur Besichtigung. Bei dieser Gelegenheit lernen Sie nicht nur die Immobilie und die Personen, die es verkaufen, kennen, sondern gewinnen zudem einen möglichst guten Eindruck vom Zustand des Objekts. Auch die Frage nach möglichen Folgekosten kann dabei beantwortet werden. Natürlich dient eine Besichtigung aber insbesondere dazu, um zu erkennen, ob die Wohnung oder das Haus gefällt und zu den eigenen Vorstellungen passt.
von Annika Wälte in München, aktualisiert am 11.08.2023
Vorbereitung für die Besichtigung
Der Besichtigungstermin ist die Gelegenheit, einen umfassenden Eindruck von der Immobilie zu bekommen. Nehmen Sie sich im Vorfeld Zeit für eine intensive Recherche, um gut vorbereitet in den Termin zu gehen und sich auf die wichtigsten Fragen zu konzentrieren.
Frei zugängliche Informationen: Selbst wenn Sie keine Möglichkeit haben, vorab bei der Immobilie vorbeizufahren oder durch das Wohnviertel zu spazieren, können Sie sich über einschlägige Suchmaschinen ein Bild von der Umgebung verschaffen.
Exposé: Die vorhandenen Unterlagen intensiv zu studieren ist Pflicht. Beigefügte Bilder verschaffen Ihnen einen ersten Eindruck. Jedoch gilt dabei immer, sich nicht zu stark von den bereitgestellten Fotos beeinflussen zu lassen. Die Qualität schwankt oft stark und reicht von verwackelten Handybildern bis hin zu Hochglanz-Aufnahmen. Das Baujahr gibt Anhaltspunkte zur Bausubstanz. Je nach Bauzeitraum sind unterschiedliche Mängel typisch – informieren Sie sich darüber und haken Sie gezielt nach, ob, wann und welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Möglicherweise ist eine energetische Sanierung fällig – das kann ein wichtiger Hebel bei der Preisverhandlung sein. Über den Grundriss und Angaben zur Wohnfläche können Sie ableiten, ob die Immobilie Ihren generellen Vorstellungen entspricht und ob Umbauten möglich sind.
Umfeld: Führt eine laute Straße vorbei? Wie ist die Verkehrsanbindung? Wo ist die nächste Einkaufsmöglichkeit oder medizinische Einrichtung? Ist die Schule in Fahrradnähe? Gibt es Lärmquellen im Haus, die bei einem Besichtigungstermin am Wochenende nicht zu hören sind? All das sind Fragen, die ein Vor-Ort-Termin klären kann.
Maklerin und Makler: Lassen Sie sich von der Maklerin oder dem Makler bereits vor dem Besichtigungstermin alle vorhandenen Informationen schicken und fragen Sie gezielt nach Defiziten.
Finanzierung: Mit einer Beratung loten Sie vorab die eigenen Möglichkeiten für eine Finanzierung aus und gewinnen ein Gefühl für unterschiedliche Baufinanzierungsangebote. Eine kompetente Baufinanzierungsberatung kann aufzeigen, ob ein Objekt Chancen bietet und welche Spielräume bei Verhandlungen möglich sind. Profi-Tipp: Lassen Sie sich ein Finanzierungszertifikat ausstellen, das Ihre individuelle Finanzierung bestätigt. So haben Sie einen ersten Vorteil anderen Bewerbungen gegenüber.
Persönlicher Check: Letzten Endes ist entscheidend, ob Ihnen die Immobilie gefällt und Ihren Wünschen entspricht oder eben auch nicht. Kompromissbereitschaft ist von Vorteil, aber Sie und Ihre Bedürfnisse geben den Ausschlag für eine Entscheidung. Während für junge Familien wichtig ist, ob ein oder mehrere Kinder in einem Objekt gut aufgehoben sind, zählen für ältere Personen möglicherweise eher Faktoren wie Barrierefreiheit oder altersgerechtes Wohnen.
Das ist beim Besichtigungstermin wichtig
Beim Besichtigungstermin geht es darum, einen Eindruck von der Immobilie zu bekommen Das geht am besten bei Tageslicht. Einen Dresscode gibt es nicht, einen seriösen Auftritt kann die Wahl der Kleidung jedoch unterstreichen. Hauptsache bleibt, dass Sie sich wohlfühlen, um sich voll auf Ihr Gegenüber und die Immobilie konzentrieren zu können. Gehen Sie möglichst nicht alleine zur Besichtigung, vier Augen sehen nun mal mehr als zwei. Wenn Sie Fachleute aus dem Handwerk oder Baugewerbe im Bekanntenkreis haben, fragen Sie gerne um Unterstützung. Details, die Laien verborgen bleiben, springen Personen mit entsprechender Expertise sofort ins Auge. Fotos machen ist gängige Praxis und wird dabei helfen, Eindrücke im Nachhinein noch einmal abzurufen. Gerade beim Erstkauf ist eine Checkliste mit den Dingen, die abgefragt werden sollen, ratsam. So vergessen Sie im Eifer der Besichtigung keine wichtigen Details. Darüber hinaus können Sie auch ein Metermaß mitnehmen, um auszumessen, ob gewünschte Möbel sich in den Grundriss einfügen würde.
Innenraum
Bei der Begehung der Innenräume spielen spezielle Faktoren eine Rolle. Die folgenden Fragen helfen Ihnen dabei herauszufinden, ob zusätzliche Kosten auf Sie zukommen:
- Aufteilung des Wohnraums: Passt der Wohnraum zu Ihren individuellen Bedürfnissen? Reichen kleinere Anpassungen aus oder müsste der Grundriss stark verändert werden?
- Schäden und Mängel: Ist der Keller trocken oder riecht es muffig? Kann der Keller auch als Hobby- oder Wohnraum genutzt werden?
- Fenster: Wie alt sind die Fenster und aus welchem Material sind die Rahmen? Handelt es sich um eine gut isolierende Dreifachverglasung oder doch nur Einfachglas aus den 1970er Jahren? Wurden die Fenster schon einmal ausgetauscht?
- Heizung und Warmwasser: Wie wird geheizt, wie erfolgt die Warmwasseraufbereitung? Steht eine Erneuerung der Heizung an?
- Fußböden: Können Bodenbeläge aufgearbeitet oder müssen sie ausgetauscht werden?
- Deckenhöhe: Stimmen die Messwerte zur Deckenhöhe aus dem Exposé? Reicht die Höhe aus? Passen Schränke, die Sie gegebenenfalls bereits besitzen, in die Räume?
- Elektrik: Wann wurden die elektrischen Leitungen gelegt? Gibt es ausreichend Steckdosen?
- Wasserleitungen: Wurden Bleirohre verarbeitet, wie in Häusern, die vor 1970 gebaut wurden, üblich? Ist ein Austausch nötig?
- Dachboden: Ist der Dachboden gedämmt und kann er als Wohnraum genutzt werden?
- Badezimmer: Genügt Ihnen die Ausstattung? Benötigen die Badezimmer eine Modernisierung?
- Küche: Entspricht die Kochgelegenheit von der Bewegungsfreiheit und der Räumlichkeit Ihren Vorstellungen? Ist eine Modernisierung oder ein Umbau nötig?
- Haustechnik: Gibt es einen Einbruchschutz, eine Gegensprechanlage oder Smarthome-Systeme?
Außenraum
Selbstverständlich gehören auch die äußeren Anlagen bei einer Immobilie dazu. Ein Rundgang oder eine Betrachtung von außen sind ein Muss bei einer Besichtigung.
- Macht das Gebäude einen gepflegten Eindruck?
- Gab es Modernisierungsmaßnahmen? Wenn ja, welche?
- Gibt es offensichtliche Mängel wie feuchte Flecken, bröckelnden Putz oder eine beschädigte Regenrinne?
- In welchem Zustand ist das Dach?
- Wurden schadstoffhaltige Baumaterialien wie Asbest verbaut?
- Gibt es Hinweise auf Schimmel, Nässe oder Schwamm?
- Sind Haus und Dach gedämmt?
- Ist ein Einbruchschutz vorhanden?
- In welchem Zustand sind Balkone, die Terrasse oder der Zugangsweg zum Gebäude?
- Gibt es eine Garage oder einen Carport? In welchem Zustand sind sie?
Ist ein Garten Teil der Wunschimmobilie gibt es auch hier einige Merkmale, auf die Sie ein Auge werfen sollten.
- Wie groß ist der Garten?
- Ist das Grundstück eingewachsen?
- Ein großer Baum nimmt die Sonne. Darf er gefällt werden? Sind weitere Arbeiten nötig?
- Sind Wasser- und Stromanschlüsse vorhanden?
- Gibt es Unterstellmöglichkeiten für Fahrrad oder Kinderwagen?
- Bekommen die Außenanlagen ausreichend Sonne ab?
Umgebung
Es kommt beim Immobilienkauf nicht nur auf das Objekt selbst an. Auch die Umgebung trägt maßgeblich zum Wohlfühlfaktor bei.
- Nachbarschaft: Ob eine Nachbarschaft kinderfreundlich ist oder eher ruhig und alteingesessen erscheint, spielt für Kaufinteressierte eine tragende Rolle. Individuelle Ansprüche und Wünsche an die direkte Umgebung müssen Teil der Kaufentscheidung sein.
- Direkte Nachbarn und Nachbarinnen: Fragen Sie die Verkaufenden direkt, wie sie mit den Nachbarn und Nachbarinnen zurechtgekommen sind. Das Landgericht München hat 2012 (Az. 23 O 5974/10) geurteilt, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers hinsichtlich ‚böser Nachbarn‘ nur dann gilt, wenn Kaufinteressierte hiernach fragen oder bei extrem nachbarfeindlichem oder schikanösem Verhalten der direkten Nachbarn und Nachbarinnen, mit dem Kaufende nicht rechnen müssen.
- Lautstärke: Dringt Verkehrslärm durch? Befindet sich die Immobilie in einer Einflugschneise oder donnern nachts Güterwaggons über die angrenzende Schienentrasse? Möglicherweise ist alles so herrlich still, weil der Besichtigungstermin auf einen Sonntag fällt. Dann sollten Sie unbedingt nochmals unter der Woche kommen.
- Infrastruktur: Sind Kita, Schule, Spielplätze, medizinische Einrichtungen, Lebensmittelgeschäfte und Bahnhöfe auch ohne Auto zu erreichen?
- ÖPNV: Wie steht es um die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
Wichtige Fragen für die Hausbesichtigung
Behalten Sie Ihren individuellen Zins im Blick
- Verkaufspreis und Verhandlungsspielraum
- Energieausweis und Grundbuchauszug
- Höhe der Neben- und Betriebskosten
- Parksituation
- Entspricht der Grundriss der Realität?
- Besteht eine Nachrüstpflicht bei Fenstern, Dämmung, Dach, Heizung oder Fassade?
- Was sind die Gründe für einen Verkauf der Immobilie? Wie lange steht sie bereits zum Verkauf? Gab es zuvor Eigentümerwechsel?
- Ist die Immobilie vermietet? Leben die Eigentümer darin? Seit wann?
- Ab wann könnte die Immobilie frühestens/spätestens übernommen werden?
- Sind Modernisierungen inklusive lückenloser Dokumentation durchgeführt worden?
- Gibt es bauliche Einschränkungen, zum Beispiel Denkmalschutz?
- Bestehen Baulasten, die auf dem Grundstück ruhen?
- Wie ist die Internetanbindung, verlässt man sich auf Glasfaser oder Kupferkabel?
- Wäre eine zweite Begehung mit einem oder einer Sachverständigen möglich?
- Gibt es Gemeinschaftseigentum? Wenn ja, ist dieses durch Teilungserklärungen, den Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen und die Hausordnung dokumentiert?
- Kann die Immobilie zum Beispiel innerhalb einer üblichen Frist von 14 Tagen reserviert werden?
Relevante Dokumente für den Kauf der Eigentumswohnung
Eine gute Planung bringt einen Vorteil im Rennen um eine Immobilie. So lässt sich bereits vorab die Finanzierung abklären. Für die Finanzierungsberatung sollten Sie folgende Unterlagen bereitlegen.
- Personalausweis
- Selbstauskunft
- Einkommensnachweis der letzten drei Monate, letzter vollständiger Einkommensteuerbescheid
- Arbeitsvertrag
- Eigenkapital-Nachweis
- Renteninformation
- notarielle Trennungsvereinbarung bei getrennt Lebenden oder das rechtskräftige Scheidungsurteil bei Geschiedenen
- Angaben zur Immobilie (Eigentumswohnung: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung)
Ist die Finanzierung geklärt, wird der Kaufvertrag notariell rechtskräftig bestätigt. Dafür müssen der aktuelle Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baubeschreibung, der Erbbaurechtsvertrag und der Kaufvertrag vorliegen. Die Finanzierungssumme wird erst nach der notariellen Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und der Eintragung der Grundschuld ausgezahlt.
