Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen gehört zu den variablen Immobiliendarlehen. Anders als beim gängigen Darlehen werden die Zinsen nicht auf einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, sondern können sich laufend ändern.

Trotzdem darf die Bank hier den Zinssatz nicht unbegrenzt abändern. Stattdessen ist der Zinssatz nach oben gedeckelt und darf nur eine bestimmte Obergrenze (engl. Cap) erreichen. Für Sie bedeutet dies eine gewisse Sicherheit, denn bei einem gewöhnlichen variablen Immobiliendarlehen könnten die Zinssätze - theoretisch - sehr stark auf bis zu 8 oder 10 % ansteigen.

Der Zinssatz des Cap-Darlehens ist nicht für eine lange Sollzinsbindung festgeschrieben, sondern wird alle drei bzw. sechs Monate beispielsweise an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander für kurze Zeit Geld leihen. Er orientiert sich an dem derzeit historisch niedrigen Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank.

Die Besonderheit: Bei Abschluss des Cap-Darlehens wird für einen Zeitraum von beispielsweise 3, 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsobergrenze (Cap) festgelegt, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigen kann. Zur Begrenzung einer Zinssenkung kann das Cap-Darlehen zusätzlich mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, die der Zinssatz des Darlehens nicht unterschreiten kann. Dies dann der Absicherung der Bank.

Cap-Darlehen sind demzufolge genauso flexibel wie variable Darlehen, beinhalten aber eine zusätzliche Sicherheit, meistens für den Kreditnehmer.

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zu wandeln und damit absolute Zinssicherheit zu erlangen.

Da der Kunde beim Cap-Darlehen im Vergleich zum gewöhnlichen variablen Darlehen von einer gewissen Zinssicherheit profitiert, verlangten manche Kreditinstitute dafür eine Art Prämie. Dies traf zwar nicht auf alle Banken zu, ist allerdings auch nicht unüblich. Durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahr 2018 wurde eine derartige Zinsprämie als unzulässig erklärt. Banken dürfen eine solche Gebühr also nicht mehr erheben.

Zu Beginn der Baufinanzierung haben Kunden in der Regel bei den meisten Banken die Auswahl zwischen mehreren Darlehensformen, insbesondere:

Doch, worin unterscheiden sich Cap-Darlehen und Annuitätendarlehen? Beim Annuitätendarlehen mit Festzins profitiert der Kunde von einer Zinsgarantie, die sich über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung erstreckt. Beim variablen Darlehen in Form des Cap-Darlehens kann die Bank den Zinssatz jederzeit anpassen, bis zur vereinbarten Höchstgrenze.

Wann welche Darlehensvariante die bessere Lösung ist, hängt unter anderem davon ab, wie sich die Zinsen vermutlich in den kommenden Jahren entwickeln werden. Das Annuitätendarlehen mit Festzins ist immer dann von Vorteil, wenn die Zinsen am Markt ansteigen werden. Dies ist zum Beispiel in der aktuellen Niedrigzinsphase deutlich wahrscheinlicher als ein weiterer Zinsrückgang. Das Cap-Darlehen hat seine Stärken vor allem bei sinkenden Zinsen, denn dann würde Zinssatz seitens der Bank ebenfalls angepasst.

Darüber hinaus kann auch eine mögliche Sondertilgung von Bedeutung sein. Diese ist beim Annuitätendarlehen nicht automatisch zulässig und wenn doch, veranschlagt die Bank normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Beim Cap-Darlehen hingegen können Sie für gewöhnlich kostenfrei und unbegrenzt eine Sondertilgung leisten.

Neben den bereits genannten Vorteilen gibt es auch Nachteile, die in Verbindung mit dem Cap-Darlehen stehen. Die sollten Sie abwägen, bevor Sie sich für diese Darlehensvariante entscheiden.

Selbstverständlich gibt es einige Alternativen zum Cap-Darlehen. Neben dem bereits erwähnten Annuitätendarlehen mit Festzins und den gewöhnlichen variablen Darlehen, bieten manche Banken insbesondere ein Flex-Darlehen oder ein Kombi-Darlehen an. Manchmal ist es alternativ auch möglich, ein bestehendes Cap-Darlehens in einen Immobilienkredit mit gebundenem Sollzinssatz (Festzinsdarlehen) umzuwandeln.