Baufinanzierung mit Bausparvertrag

Bausparen zählt in Deutschland zu den beliebtesten Bausteinen der Baufinanzierung. Dabei wird zuerst Eigenkapital aufgebaut, bis eine bestimmte Summe angespart ist. Anschließend steht ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zur Verfügung. Der Bausparvertrag kombiniert also Sparen und Finanzieren.

Bausparen gliedert sich in die drei Abschnitte der Anspar-, der Zuteilungs- und der Darlehensphase:

Bausparen ist kollektives Sparen – das bedeutet, dass viele Sparerinnen und Sparer in einen großen Topf einzahlen, in den zudem staatliche Zuschüsse und die Kreditrückzahlungen fließen. Wie viel Geld die Bausparkassen in Form von Darlehen ausgeben können, hängt davon ab, wie viel Guthaben gemeinsam aufgebaut wurde. Bei der Zuteilung werden deshalb Bauspardarlehen zuerst an die Sparenden mit den höchsten Bewertungszahlen vergeben, der Zeitpunkt der Zuteilung kann also mit einer Wartezeit verbunden sein. Das mag im ersten Moment nachteilig klingen – der Vorteil dieses Verfahrens ist aber, dass die Bausparkassen nur tatsächlich vorhandene Geldmittel ausgeben, was Bausparen weitgehend unabhängig von den Zinsschwankungen am Kapitalmarkt macht.

Die Höhe der Bausparsumme spielt eine wichtige Rolle für Ihre spätere Finanzierung. Sie setzt sich aus dem angesparten Eigenkapital und dem Bauspardarlehen zusammen und kann bei Zuteilungsreife als Gesamtbetrag ausgezahlt werden.

Um die Höhe Ihrer Bausparsumme zu definieren, ist also zum einen Ihr Vorhaben relevant, zum anderen Ihre Planung und Leistbarkeit. Die Mindestsparsumme von 40 % bis 50 % einer niedrigen Bausparsumme ist in der Regel schneller angespart und damit auch die Zuteilungsreife erreicht. Eine hohe Bausparsumme lohnt sich dagegen, wenn Sie ausreichend Zeit sowie Geld zur Verfügung haben und in Zukunft ein größeres Vorhaben wie den Erwerb einer Immobilie finanzieren möchten.

Die Berechnung der Bausparsumme ist mit dieser Formel möglich:

monatliche Sparrate / Regelsparrate x 1.000 = Bausparsumme

Die monatliche Sparrate ist der Betrag, den Sie Monat für Monat als Sparbetrag einzahlen. Die Regelsparrate wird von der Bausparkasse festgelegt und in Promille angegeben. Als Beispiel berechnen wir die Formel mit einer monatlichen Sparrate von 100 Euro, als Regelsparrate nehmen wir vier Promille an:

100 Euro / 4 x 1.000 = 25.000 Euro Bausparsumme

Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie gerne, wie Sie Ihren Bausparvertrag optimal gestalten, um sich damit Ihre Wohnträume erfüllen zu können. Zur Vorausberatung

Eine Baufinanzierung mit Bausparen ist ideal für Sie, wenn Sie ein hohes Sicherheitsbedürfnis haben. Denn mit einem Bausparvertrag schreiben Sie bereits heute die Konditionen für Ihr zukünftiges Darlehen fest. Die Zinssätze der Bausparkassen sind im Marktvergleich in der Regel günstig und Sie profitieren von einer hohen Planungssicherheit – schließlich wissen Sie schon im Voraus, zu welchen Zinskosten Sie Ihr Immobilienvorhaben realisieren werden.

Damit eignet sich Bausparen besonders für:

Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung bringt die Anschlussfinanzierung ein gewisses Zinsrisiko mit sich. Denn steigen die Zinsen während Ihrer Erstfinanzierung, kann die Anschlussfinanzierung mit höheren Kosten verbunden sein. Durch einen Bausparvertrag können Sie sich für diesen Fall absichern: Sie bauen vorausschauend Eigenkapital auf und schreiben gleichzeitig die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung fest.

Wie’s geht? Schließen Sie parallel zu Ihrer Erstfinanzierung einen Bausparvertrag ab, der spätestens zum Ablauf der Zinsbindung zuteilungsreif wird. Das angesparte Guthaben reduziert Ihre Restschuld. Und mit dem Bauspardarlehen finanzieren Sie den verbleibenden Betrag zu einem Zinssatz, den Sie bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgeschrieben haben. So genießen Sie ein großes Stück Planungssicherheit für Ihre Anschlussfinanzierung und profitieren von den günstigen Zinssätzen der Bausparkassen.

Wenn Sie über keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügen, können Sie für die Finanzierung Ihres Vorhabens ein sogenanntes Kombi- oder Bauspar-Sofort-Darlehen nutzen.

Das Kombi-Darlehen ist mit relativ hohen monatlichen Raten verbunden. Zudem sind die gesamten Zinskosten höher als bei einem Kredit mit Tilgung, da Sie die Darlehenssumme während der Zinsbindung nicht tilgen. Gleichzeitig wird das angesparte Bauspar-Guthaben mit etwa 0,1 % nur gering verzinst. Des Weiteren sollten die Zinsbindung des Vorauskredits und die Zuteilung des Bausparvertrags gut aufeinander abgestimmt sein – ansonsten benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung, die zusätzlich kostet.

Ein Bausparvertrag bietet nicht nur den Aufbau von Eigenkapital und die Chance auf ein zinsgünstiges Darlehen – er ist auch mit Kosten verbunden. Diese variieren von Anbieter zu Anbieter und können umfassen:

Die Abschlussgebühr wird prozentual berechnet und beträgt in der Regel 1,0 bis 1,6 % der vereinbarten Bausparsumme. Sie wird als Vermittlungsprovision von den ersten Spareinlagen abgezogen (siehe auch BGH 2010: Az. XI ZR 3/10).

Das Agio ist ein Aufpreis, den Bausparkassen erheben können, um Risiken abzudecken. Wird es verlangt, beträgt es in der Regel 1 % bis 3 % der Darlehenssumme. Leisten Sie Sondertilgungen und zahlen das Darlehen so schneller zurück, wird das Agio anteilig erstattet.

Diese wurden bereits 2017 für die Darlehensphase als unzulässig erklärt. Seit 2022 steht fest, dass auch in der Sparphase keine Gebühren erhoben werden dürfen (Bundesgerichtshof BGH: Az. XI ZR 551/21).

Diese Gebühren gab es früher bei manchen Tarifen, sie sind aber seit etwa zehn Jahren nicht mehr zulässig und werden nicht mehr erhoben.

Während der Ansparphase ist die Kündigung eines Bausparvertrags mit einer Frist von drei bis sechs Monaten kostenlos möglich. Allerdings gehen damit alle Ansprüche auf Zinszahlungen und staatliche Förderungen verloren. Vor dem Ablauf von sieben Jahren entfällt außerdem die staatliche Wohnungsbauprämie. Um die Nachteile einer Kündigung zu umgehen, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Sie möchten sich einen Teil Ihres Guthabens auszahlen lassen, um das Geld jetzt zur Verfügung zu haben? Nach Rücksprache mit Ihrer Bausparkasse können Sie Ihren Bausparvertrag möglicherweise teilen. In diesem Fall wird ein Teil ausgezahlt, für den Rest schließen Sie einen neuen Vertrag ab und besparen diesen weiterhin. Beachten Sie das vertraglich vereinbarte Auszahlungsminimum.

Benötigen Sie weniger Geld als ursprünglich geplant? Dann können Sie die Bausparsumme senken. So wird der Vertrag früher zuteilungsreif und das Geld ist eher verfügbar.

Sie wollen jetzt auf Ihren Bausparvertrag zugreifen, aber er ist noch nicht zuteilungsreif? Durch eine Einmalzahlung können Sie die Zuteilung beschleunigen. Zum Beispiel: Sie haben bereits 8.000 Euro angespart, der Vertrag ist allerdings erst mit 10.000 Euro zuteilungsreif. Durch eine Einmalzahlung in Höhe von 2.000 Euro erreichen Sie die Zuteilungsreife sofort.

Unsere Antwort auf diese Frage ist „Jein, es kommt darauf an“. Bausparen lohnt sich immer dann ganz besonders, wenn Sie in der Zukunft ein Immobiliendarlehen benötigen und Sie bis dahin steigende Zinsen erwarten. In diesem Fall schafft der Bausparvertrag ein schönes Stück Planungssicherheit, da Sie nicht nur Eigenkapital aufbauen, sondern sich auch günstige Zinsen sichern. Als reine Geldanlage hingegen lohnt sich ein Bausparvertrag nicht, da die Verzinsung niedriger ist als bei vielen anderen Spar- und Anlageprodukten.

Zum Zeitpunkt Ihrer Finanzierungsplanung sollten Sie sorgfältig vergleichen, welche Darlehensformen Sie nutzen können und wie Sie Ihren Bausparer am sinnvollsten einsetzen. Aktuelle Zinskonditionen am Markt und individuelle Wünsche an Tilgung und Laufzeit spielen dabei eine wichtige Rolle.