Annuitätendarlehen - die klassische Baufinanzierung

Die klassische Immobilienfinanzierung wird in der Regel über Annuitäten zurückgeführt. Das Wort "Annuität" leitet sich aus dem lateinischen Begriff "annus" für Jahr ab. Die Rate setzt sich bei einem Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil stetig ab, während der Rückzahlungsanteil um die ersparten Zinsen ansteigt. Darum spricht man bei Vertragsabschluss von einem anfänglichen Tilgungssatz. Mit einem Annuitätenrechner ermitteln Sie Ihre monatliche Belastung und den Verlauf der Immobilienfinanzierung.

Sie bezahlen eine monatlich gleichbleibende Rate bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre, kürzere oder längere Festschreibungszeiten sind bei einer Immobilienfinanzierung möglich. Sofern Sie Ihre Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit tilgen, müssen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschließen. Die Höhe des anfänglichen Satzes können Sie selbst bestimmen, viele Kreditinstitute erwarten eine Mindestrückzahlung, die bei einer Höhe von 1 % liegt, oft auch bei 2 % In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen ist eine höhere Rückführung sinnvoll, da sich sonst die Kreditlaufzeit deutlich verlängert.

Anhand eines Zins- und Tilgungsplans können Sie den Verlauf der Baufinanzierung berechnen. Mit einem Annuitätenrechner bestimmen Sie die Entwicklung von Zinsen und Tilgungsanteil ganz genau. Nutzen Sie dafür den praktischen Tilgungsrechner von Interhyp.

Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität rechnen die Banken intern jährlich ab. Das Besondere an dieser Darlehensform ist, dass Sie während der gesamten Vertragslaufzeit jedes Jahr eine gleichbleibende Rate zurückzahlen. Die Annuität setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Die Gesamtrate wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich ebenfalls auf Tilgungsanteil und Zinsen verteilen.

Zu Beginn der Rückzahlung ist der Tilgungsanteil an der Annuität gering, die Zinsen machen einen großen Teil aus. Doch mit jeder Rate senken Sie Ihre Restschuld, der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsbetrag der Annuität wächst.

Beispiel: Eine Familie nimmt ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Annuität in Höhe von 160.000 Euro auf. Der Zinssatz beträgt 1,5 %, der anfängliche Tilgungssatz beträgt 3 %, die Zinsen sind für 10 Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität liegt dann bei 7.200 Euro, es ergibt sich eine monatliche Rate in Höhe von 600 Euro. Die folgende Annuitätenrechner-Tabelle zeigt, wie sich der Anteil von Zinsen und Tilgung an der Annuität entwickelt:

Der Begriff der Annuität kommt auch in einem anderen, wirtschaftlichen Zusammenhang vor. In der Investitionsrechnung dient die Annuitätenmethode zum Vergleich einer Investition mit anderen mit gleicher Investitionsdauer. Hier ergänzt die Annuitätenmethode die häufiger eingesetzte Kapitalwertmethode.

Der Annuitätenrechner von Interhyp, auch als Tilgungsrechner bezeichnet, erstellt Ihnen einen kompletten Tilgungsplan. Sehen Sie, wie sich der Zins- und Tilgungsanteil der Annuität entwickelt und wie hoch die Restschuld ausfällt. Der Hypothekenrechner benötigt nur wenige Angaben, um direkt einen ausführlichen Tilgungsplan zu erstellen. Selbstverständlich kann der Rechner auch Sondertilgungen in die Betrachtung einfließen lassen. Kalkulieren Sie mit unserem Hypothekenrechner die Laufzeit des Darlehens und planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung individuell und persönlich.

Das Annuitätendarlehen wird in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Die Rate setzt sich wie beschrieben aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil beim Annuitätendarlehen nimmt wie in der Tabelle ersichtlich im Laufe der Zeit ab, wenn immer mehr abbezahlt wird.

Nach der ersten Zahlung verringert sich die Restschuld um den Rückzahlungsanteil. Im nächsten Monat werden die Zinsen auf die reduzierte Schuldsumme berechnet. Auf diese Weise verringert sich der Zinsanteil monatlich, die Tilgung steigt im gleichen Maße an.

Während Sie in den ersten Jahren nur wenig tilgen, nimmt der Anteil der Zinszahlungen im Laufe der Zeit zunehmend ab und der Rückzahlungsanteil steigt deutlich an. Den genauen Verlauf berechnen Sie mit dem Tilgungsrechner.

Idealerweise beantragen Sie zusammen mit einem Finanzierungsangebot einen Zins- und Tilgungsplan. Hier haben Sie die Möglichkeiten, die Restschulden bei bestimmten Laufzeiten und Rückzahlungssätzen zu vergleichen.

Das Annuitätendarlehen hat folgende Vorteile:

Demgegenüber stehen einige mögliche Nachteile beziehungsweise Einschränkungen:

Dieses klassische Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Baufinanzierung das Zinsrisiko kleinhalten möchten. Darüber hinaus können Sie den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben und haben so eine absolute Planungssicherheit.

Ideal ist die Kombination der Baufinanzierung mit einer KfW-Förderung. Die Bundesregierung stellt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Kredite zur Verfügung. Die Kreditanstalt fördert besonders den Neubau von energieeffizienten Immobilien oder eine energetische Sanierung. Interhyp bietet einen genauen Überblick zuKfW-Darlehen.

Besonders praktisch: Die KfW stellt die Finanzierung über die finanzierende Bank zur Verfügung. Das macht die Kombination der Darlehensformen sehr einfach und erleichtert die Abwicklung.

Auch wenn der Ablauf Ihrer Zinsbindung in der Zukunft liegt, können Sie bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden. Dies ist zu empfehlen, wenn Sie kurz- bis mittelfristig mit steigenden Konditionen rechnen. Viele Kreditinstitute bieten Baufinanzierungen zu aktuellen Konditionen schon heute an, auch wenn der Kredit erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Sollte der Anlauf der Zinsbindung noch über mehr als zwölf Monate in der Zukunft liegt, können Sie sich die Zinsen ebenfalls für den Anschlusskredit schon jetzt sichern - mit einem sogenannten Forward-Darlehen.