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Darlehensarten für Ihre Baufinanzierung
Um den Traum vom eigenen Zuhause oder von Ihrer Immobilie als Kapitalanlage in die Tat umzusetzen, benötigen Sie ergänzend zu Ihrem Eigenkapital in der Regel eine Baufinanzierung. Für diese stehen verschiedene Darlehensarten und -bausteine zur Verfügung. Durch die Wahl der passenden Darlehensart oder auch durch die sinnvolle Kombination verschiedener Bausteine erhalten Sie genau die Finanzierung, die optimal auf Sie und Ihre ganz persönliche Lebensplanung abgestimmt ist.
von Sarah Weschenfelder in München, aktualisiert am 10.01.2025
Die gängigsten Darlehensarten auf einen Blick
- Annuitätendarlehen: Die in Deutschland beliebteste Form der Finanzierung: das Annuitätendarlehen mit konstanten Raten während der gesamten Zinsbindung.
- Volltilger-Darlehen: Beim Volltilger-Darlehen wird das Darlehen innerhalb der Laufzeit vollständig zurückgezahlt. Es bleibt keine Restschuld.
- KfW-Darlehen: Die zinsgünstigen Darlehen der KfW sind an bestimmte Voraussetzungen gebunden und können mit anderen Darlehensformen kombiniert werden.
- Variable Darlehen: Variable Darlehen bieten ein Plus an Flexibilität und die Möglichkeit, von sinkenden Zinsen am Markt zu profitieren.
- Bauspar-Darlehen: Das Bauspar-Darlehen kann nach der Ansparphase zum bereits festgeschriebenen, günstigen Zinssatz abgerufen werden.
- Wohn-Riester-Darlehen: Das Wohn-Riester-Darlehen beinhaltet staatliche Fördergelder zur Finanzierung der eigenen Immobilie.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist der Standard in der Baufinanzierung. Hier ergeben der Zins und die anfängliche Tilgung die stets gleichbleibende Annuität. Ein Zwölftel dieser Jahresleistung entspricht der monatlichen Rate. Mit fortlaufender Rückzahlung des Darlehens verringert sich innerhalb dieser Rate der Zinsanteil, während sich der Tilgungsanteil jeden Monat erhöht. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist in der Regel noch eine Restschuld vorhanden.
Für wen und für welche Vorhaben ist ein Annuitätendarlehen geeignet?
Grundsätzlich ist ein Annuitätendarlehen für alle Finanzierenden und für alle Vorhaben – ob Immobilienkauf oder Neubau zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – geeignet. Besonders attraktiv ist es, wenn Sie Wert auf Planungssicherheit legen. Die gleichbleibenden Raten über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung hinweg ermöglichen eine langfristige Finanzplanung über viele Jahre.
Welche Optionen sind verfügbar?
- Flexibilität durch Sondertilgungen: Die Vereinbarung eines Sondertilgungsrechts bietet Ihnen die Möglichkeit, jährlich einen prozentualen Anteil der Darlehenssumme als Sondertilgung zu leisten. So verringern Sie die Restschuld und sind schneller schuldenfrei.
- Bereitstellungszinsfreie Zeit: Werden nicht direkt ab Darlehenszusage, sondern erst nach sechs, zwölf oder 24 Monaten vom Darlehensgeber Bereitstellungszinsen erhoben, spricht man von der bereitstellungszinsfreien Zeit. Diese ist insbesondere für die Finanzierung von Neubauten wichtig, da hier das Darlehen entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt und nicht auf einmal abgerufen wird.
- Kombination mit KfW-Darlehen: Ein Annuitätendarlehen kann mit zinsgünstigen Darlehen der KfW kombiniert werden, die an bestimmte Voraussetzungen gebunden sind. Durch die Kombination finanzieren Sie Ihr gesamtes Vorhaben optimal planbar und zu günstigen Konditionen.
- Schutz gegen Vorfälligkeitsentschädigung: Falls Sie aus unvorhersehbaren Gründen Ihr Darlehen vorzeitig ablösen müssen, erhebt der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein optionaler Vorfälligkeitsschutz sichert Sie ab, dass Sie im Fall der Fälle das Darlehen ohne Entschädigung zurückzahlen können.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Planungssicherheit: Die Sollzinsbindung für Annuitätendarlehen liegt in der Regel bei bis zu 15 Jahren, teilweise sind sogar bis zu 30 Jahre möglich.
Definierte Restschuld: Durch den Zins- und Tilgungsplan wissen Sie bereits bei Vertragsabschluss, wie hoch Ihre spätere Restschuld ist. Diese finanzieren Sie dann über Ihre Anschlussfinanzierung.
Reduktion der Zinszahlungen: Tilgungszahlungen werden in der Regel sofort verrechnet und sorgen damit für eine Reduzierung der Schuldsumme und kontinuierlich abnehmende Zinszahlungen.
Keine Vertragsänderungen: Während der Zinsbindungsfrist sind in der Regel keine Vertragsänderungen möglich. Nach Ablauf der zehnjährigen Laufzeit besteht das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Zinsänderungsrisiko für Anschlussfinanzierung: Je nach Marktlage kann der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung höher sein als bei der Erstfinanzierung. Dieses Risiko können Sie z. B. durch Volltilger- oder Forward-Darlehen verringern.
Wie sieht eine Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen aus?
Sie möchten eine Immobilie zu Gesamtkosten von 400.000 Euro erwerben. Ihr Eigenkapital beträgt 150.000 Euro, den verbleibenden offenen Betrag von 250.000 Euro zzgl. 22.000 Euro Nebenkosten finanzieren Sie mit einem Annuitätendarlehen. Der gebundene Sollzinssatz liegt bei 2,75 Prozent, die Zinsbindung läuft 10 Jahre. Die nachstehende Tabelle zeigt, wie sich die Höhe der anfänglichen Tilgung auswirkt.
| Tilgung zu Beginn | 1 % | 3 % | 5 % |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | 850 Euro | 1.304 Euro | 1.757 Euro |
| Restschuld | 240.435 Euro | 177.305 Euro | 114.174 Euro |
| Getilgter Betrag | 31.565 Euro | 94.695 Euro | 157.826 Euro |
| Geleistete Zinszahlungen | 71.285 Euro | 63.008 Euro | 54.731 Euro |
| Gesamtlaufzeit | 48 Jahre 3 Monate | 23 Jahre, 10 Monate | 16 Jahre, 1 Monat |
Hinweis: Bitte berücksichtigen Sie die langen Laufzeiten bei einem niedrigen Tilgungssatz und dass sich nach Ende der Sollzinsbindung ein verändertes Zinsniveau für Ihre potentielle Anschlussfinanzierung ergeben kann.
Volltilger-Darlehen
Beim Volltilger-Darlehen steht das Ziel im Fokus: Sie möchten bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist das gesamte Darlehen zurückzahlen. Bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung sind die Laufzeit des Kredits und der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung deshalb identisch. Es bleibt keine Restschuld.
Für wen und für welche Vorhaben ist ein Volltilger-Darlehen geeignet?
Passende Tilgung finden
- Ihre Schulden schnell zurückzahlen möchten.
- viel Wert auf Zinssicherheit legen.
- sich während der gesamten Laufzeit eine unveränderte Rate wünschen.
- eine hohe Kalkulationssicherheit zu schätzen wissen.
- langfristig mit einem gesicherten, konstanten Einkommen rechnen können.
Welche Optionen sind verfügbar?
Da bei einem Volltilger-Darlehen die vollständige Rückzahlung des Darlehens innerhalb eines bestimmten Zeitraums im Fokus steht, wird die Finanzierung entsprechend geplant. Im Rahmen dieser Planung ist nur wenig Flexibilität möglich, Optionen stehen kaum zur Verfügung. Möchten Sie dennoch später Sondertilgungen leisten oder umschulden, müssen Sie dies mit Ihrem Darlehensgeber besprechen. Die Einzelfall-Entscheidung liegt dann beim Darlehensgeber.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Planungssicherheit: Die Zinsbindung gilt für die gesamte Laufzeit und Sie können sich darauf verlassen nach Ablauf des Darlehens schuldenfrei zu sein.
Kein Zinsänderungsrisiko: Da Sie keine Anschlussfinanzierung mehr benötigen, müssen Sie sich auch keine Sorgen machen, ob die Zinsen stark ansteigen.
Zinsrabatte: Im Gegenzug für Ihre schnelle Rückzahlung bieten Ihnen viele Darlehensgeber attraktive Zinsrabatte, die Ihre Finanzierung günstiger machen.
Entschädigungsgebühren: Kommt es beim Volltilger-Darlehen zu Zahlungsausfall oder Ratenaussetzung, erhebt der Darlehensgeber in der Regel hohe Entschädigungsforderungen.
Kaum Flexibilität: Aufgrund der festen Planung über die gesamte Laufzeit hinweg bietet das Volltilger-Darlehen kaum flexible Optionen wie beispielsweise Sondertilgungen.
Wie sieht eine Beispielrechnung für ein Volltilger-Darlehen aus?
Sie möchten eine Immobilie zu Gesamtkosten von 400.000 Euro erwerben. Ihr Eigenkapital beträgt 150.000 Euro, den verbleibenden Betrag von 250.000 Euro zzgl. 22.000 Euro Nebenkosten möchten Sie mit einem Volltilger-Darlehen finanzieren. Entscheidend für Ihre Finanzierungsplanung ist nun die Höhe der monatlichen Rate: durch die Wahl der Rate, die am besten zu Ihrer Lebensplanung passt, bestimmen Sie letztendlich die Laufzeit Ihres Darlehens. Berücksichtigen Sie dabei Veränderungen in Ihren Lebensphasen wie Familienplanung, potenzielle Gehaltssteigerungen und Erbschaften.
- 10 Jahre: 2.596 Euro mit einem Zinssatz von 2,75 %
- 15 Jahre: 1.873 Euro mit einem Zinssatz von 2,94 %
- 20 Jahre: 1.521 Euro mit einem Zinssatz von 3,08 %
KfW-Darlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt im Rahmen ihrer KfW-Förderprogramme zinsgünstige Darlehen mit zum Teil attraktiven Tilgungszuschüssen zur Verfügung. Der Erhalt dieser Förderkredite ist an die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen je Programm geknüpft.
Je nach vorhandenem Eigenkapital und Umfang des Vorhabens reicht ein KfW-Darlehen meist nicht aus, um die komplette Finanzierung abzudecken. KfW-Darlehen werden deshalb häufig miteinander sowie mit anderen Darlehensarten – wie beispielsweise einem Annuitätendarlehen – kombiniert.
Für wen und für welche Vorhaben ist ein KfW-Darlehen geeignet?
Die Förderungen der KfW sind sehr vielfältig. Je nach Programm können sie für Neubauten, für den Erwerb einer Bestandsimmobilie, für Modernisierungen oder Umbauten genutzt werden. Dabei sind Vorgaben zu beachten. Diese können die Immobilie betreffen, wenn beispielsweise bestimmte Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllt werden müssen. Außerdem Ihre persönliche Lebenssituation, wenn sich eine Förderung zum Beispiel gezielt an Familien mit Kindern richtet.
Welche Optionen sind verfügbar?
Einige KfW-Programme enthalten Optionen für mehr Flexibilität wie zum Beispiel tilgungsfreie Jahre zu Beginn der Darlehenslaufzeit. Informieren Sie sich dazu direkt bei dem KfW-Programm, das für Ihr Vorhaben infrage kommt.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Attraktive Konditionen: Bei KfW-Darlehen profitieren Sie von attraktiven Konditionen in Form von günstigen Zinsen und hohen Zuschüssen.
Einfache Beantragung: KfW-Darlehen beantragen Sie unkompliziert über Ihren finanzierenden Darlehensgeber.
Kombinationsmöglichkeiten: KfW-Darlehen lassen sich untereinander sowie mit anderen Darlehensarten kombinieren.
Definierte Vorgaben: Um KfW-Förderungen zu erhalten, müssen die je Programm geforderten Vorgaben erfüllt werden.
Dokumentationspflicht: Die Durchführung der Maßnahmen und Einhaltung der Vorgaben muss dokumentiert und nachgewiesen werden.
Begrenzte Zinsbindung: Die Zinsbindung ist bei KfW-Darlehen in der Regel auf zehn Jahre begrenzt.
Variable Darlehen
Variable – oder auch teilvariable – Darlehen orientieren sich an der Entwicklung des Marktzinses, als Berechnungsgrundlage dient der EURIBOR-Satz (European Interbank Offered Rate). Diese Darlehensarten bieten so die Chance, dass die Finanzierung günstiger wird, wenn die Zinsen fallen. Gleichzeitig erfordern sie Flexibilität und Risikobereitschaft, da sich die Raten immer wieder – in der Regel alle drei oder sechs Monate – verändern und die Zinsen im Laufe der Zeit nicht nur fallen, sondern auch steigen können. Die gängigsten Formen des (teil-)variablen Darlehens sind:
- Flex-Darlehen mit kurzfristiger Sollzinsbindung
- Cap-Darlehen mit definierter Zinsobergrenze
- Kombi-Darlehen – eine Kombination aus Annuitätendarlehen und einem Sondertilgungsdarlehen bzw. einem Kredit mit variablem Zins
Für wen und für welche Vorhaben sind variable Darlehen geeignet?
Variable und teilvariable Darlehen stehen in verschiedenen Varianten zur Verfügung, sie können mit weiteren Finanzierungsbausteinen kombiniert werden und kommen auch als Zwischenfinanzierung infrage. Je nach individuellen Voraussetzungen eignen sie sich grundsätzlich für jedes Vorhaben. (Teil-)variable Darlehen passen zu Ihrer Finanzierung, wenn:
- Sie monatlich über genug Geld verfügen, um Schwankungen bei der Ratenhöhe aufzufangen.
- Sie eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen, da die Finanzierung marktorientiert ist.
- Sie sich Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens wünschen – zum Beispiel, weil Sie den Eingang eines hohen Geldbetrags erwarten.
Welche Optionen sind verfügbar?
Variable und teilvariable Darlehen sind auf Flexibilität ausgerichtet und bieten deshalb verschiedene Optionen. Dazu zählen Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Kreditformen oder auch Sondertilgungsrechte, die je nach Vertrag Rückzahlungen bis hin zu 100% des Darlehens gewähren. Eine Besonderheit von variablen Darlehen ist zudem:
Das regelmäßige Kündigungsrecht
Variable Darlehen enthalten in der Regel ein Kündigungsrecht zum Zeitpunkt der Zinsanpassung, also alle drei oder sechs Monate. Üblicherweise können Sie Ihr Darlehen dann teilweise oder vollständig durch eine andere Darlehensart ablösen.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Ersparnis bei sinkenden Zinsen: Die Marktorientierung bietet die Chance, von niedrigeren Zinsen zu profitieren und günstiger zu finanzieren.
Flexibilität: Variable Darlehen bieten durch verschiedene Optionen jede Menge Flexibilität – beispielsweise hohe Sondertilgungen bis hin zu 100% des Darlehens.
Kündigungsrecht: Durch das regelmäßige Kündigungsrecht kann das Darlehen ganz oder teilweise abgelöst werden, wenn beispielsweise die Zinsen zu sehr steigen.
Geringe Planungssicherheit: Marktschwankungen können kaum prognostiziert werden, wodurch eine langfristige Finanzplanung nur eingeschränkt möglich ist.
Laufendes Zinsänderungsrisiko: Am Finanzmarkt könne die Zinsen sowohl fallen als auch steigen. Es besteht also jederzeit das Risiko, dass die Finanzierung teurer wird.
Schwankende Monatsraten: Da sich die Raten durch schwankende Zinsen immer wieder ändern, ist ein ausreichender finanzieller Puffer notwendig, der Schwankungen auffängt.
Bauspar-Darlehen
Um ein Bauspar-Darlehen zu erhalten, müssen Sie zunächst einen Bausparvertrag abschließen. In diesen zahlen Sie während der Ansparphase ein und sparen so ein Guthaben an. Ist etwa die Hälfte der Bausparsumme erreicht, wird Ihr Bauspar-Darlehen zuteilungsreif und Sie können es abrufen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in der Regel in gleichbleibenden Raten – der Zinssatz dafür wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt. Das verschafft Ihnen Planungssicherheit: Sie wissen bereits bei Vertragsabschluss genau, wie Ihr Darlehen später verzinst wird.
Besonders rentabel ist der Abschluss eines Bausparvertrags in einer Niedrigzinsphase. Damit sichern Sie sich das günstige Zinsniveau für die Zukunft.
Für wen und für welche Vorhaben ist ein Bauspar-Darlehen geeignet?
Ein Bauspar-Darlehen ist für Sie geeignet, wenn Sie bereits einen laufenden Bausparvertrag haben. Alternativ dazu können Sie auch zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung einen Bausparvertrag abschließen, diesen besparen und das Bauspar-Darlehen dann für Ihre Anschlussfinanzierung abrufen. Ein Bauspar-Darlehen kann nicht zur freien Verfügung abgerufen werden – es ist an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Dabei steht Ihnen frei, ob Sie das Darlehen für Immobilienkauf oder Neubau, für Modernisierungs- oder Umbauzwecke, für Eigennutzung oder eine Kapitalanlage verwenden.
Welche Optionen sind verfügbar?
Flexibilität durch Sondertilgungen
Die Vereinbarung eines Sondertilgungsrechts bietet Ihnen die Möglichkeit, jährlich einen prozentualen Anteil der Darlehenssumme als Sondertilgung zu leisten. So verringern Sie die Restschuld und sind schneller schuldenfrei.
Staatliche Fördermittel
Im Rahmen Ihres Bausparvertrags können Sie verschiedene Förderungen erhalten wie das Wohnriester-Programm, Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmersparzulagen.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Planungssicherheit: Sie wissen bereits bei Abschluss des Bausparvertrags zu welchem Zinssatz Ihr späteres Bauspar-Darlehen verzinst wird.
Flexibilität durch Sondertilgungen: Sondertilgungen ermöglichen Ihnen zusätzliche Rückzahlungen, dadurch reduzierte Zinskosten und Sie werden schneller schuldenfrei.
Staatliche Förderung: Bausparende können staatliche Förderungen erhalten wie Wohnriester, Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmersparzulage.
Keine Anpassung an günstigere Marktzinsen: Sind die Marktzinsen günstiger als der im Bausparvertrag festgelegte Zinssatz, werden diese für das Darlehen nicht entsprechend angepasst.
Kosten und Gebühren: Die Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag liegt bei 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Zusätzlich können Servicepauschalen anfallen.
Hohe Raten: Durch die vorgegebene Laufzeit für die Rückzahlung fallen oft verhältnismäßig hohe Monatsraten an.
Wohn-Riester-Darlehen
Das Wohn-Riester-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem staatliche Förderzulagen direkt in die Tilgung des Darlehens fließen. Der Staat unterstützt Sie so beim Kauf, Bau oder altersgerechten Umbau einer Immobilie als Altersvorsorge. Ein älterer Begriff dafür ist auch die sogenannte „Eigenheimrente“. Wohn-Riester kann zusammen mit einem dafür zertifizierten Bausparvertrag beantragt werden.
Für wen und für welche Vorhaben ist ein Wohn-Riester-Darlehen geeignet?
Wohn-Riester eignet sich ausschließlich für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie. Um einen Antrag stellen zu können, müssen Sie definierte Voraussetzungen erfüllen, denn "riestern" können nur rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer, Beamte, Richter, Soldaten und Amtsträger oder Bezieher von Arbeitslosengeld oder Krankengeld. Familien oder Alleinerziehende mit Kindern profitieren von höheren Förderungen.
Ein Wohn-Riester-Darlehen kann für den Erwerb oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie eingesetzt werden. Außerdem für die Umschuldung einer bestehenden Finanzierung, für den altersgerechten Umbau des Eigenheims, für den Erwerb eines Dauerwohnrechts in einem Senioren- oder Pflegeheim sowie für den Erwerb einer Genossenschaftswohnung.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Staatliche Förderungen: Die staatlichen Förderungen in Form von Zulagen und Steuervorteilen sind besonders attraktiv für Familien mit Kindern.
Keine Einkommensgrenzen: Für Wohn-Riester spielen Einkommensgrenzen keine Rolle – ein hohes Einkommen beeinflusst lediglich die Tilgung (mindestens 4 % des Einkommens).
Sichere Altersvorsorge: Ihr Eigenheim ist eine sichere Altersvorsorge, die durch Wohn-Riester auch vor Privatinsolvenz oder Hartz-IV-Berechnungen geschützt ist.
Komplexer Vertrag: Antragstellung und Förderbedingungen sind komplex. Um von Wohn-Riester zu profitieren ist eine ausführliche Beratung unerlässlich.
Nachgelagerte Besteuerung: Durch die nachgelagerte Besteuerung im Ruhestand, spätestens ab dem vollendeten 68. Lebensjahr, verringert sich Ihre Nettorente.
Nur für Eigennutzung: Wohn-Riester gibt es nur für Immobilien, die Sie selbst nutzen. Eine Vermietung ist nur aus bestimmten, nachzuweisenden Gründen zeitlich begrenzt möglich.
Wie sieht eine Beispielrechnung für Wohn-Riester aus?
Angenommen, Sie sind Angestellter und haben zwei Kinder – eines ist vor 2008 geboren, eines nach 2008. Pro Jahr erhalten Sie die Grundzulage von 175 Euro plus 185 Euro für das ältere und 300 Euro für das jüngere Kind. Das macht 660 Euro pro Jahr.
Ihr Jahresverdienst liegt bei 40.000 Euro. Um die volle Förderung zu erhalten, müssen Sie mindestens 4 % des Einkommens für die jährliche Tilgung des Wohn-Riester-Annuitäten-Darlehens aufwenden:
| Bruttoeinkommen | 40.000 Euro |
| davon mind. 4 % für Tilgung | = 1.600 Euro __________________ |
| abzgl. Grundzulage | 175 Euro |
| abzgl. Förderung für Kinder | 300 + 185 Euro __________________ 660 Euro |
| Eigenbetrag, um Förderung zu erhalten | 1.600 Euro - 660 Euro __________________ 940 Euro |
In unserem Beispiel ergibt dies 940 Euro für die jährliche Tilgung des Wohn-Riester-Vertrages. Das entspricht einer monatlichen Belastung von rund 80 Euro. Zusätzlich können Sie Steuervorteile nutzen und einen Teil der Tilgungsaufwendungen bei der Steuererklärung geltend machen.
Hinweis
Wenn Ihr Einkommen steigt, müssen die Sparleistungen angepasst werden, da sonst die Zulagen nur noch anteilig gezahlt werden. Bei einem höheren Einkommen liegt die Obergrenze bei 2.100 Euro als Jahresbeitrag.
Weitere Darlehensarten
Einige weitere Beispiele aus der Vielzahl verschiedener Darlehensarten für die Immobilienfinanzierung sind:
Hypothekendarlehen
Was darf Ihre Immobilie kosten?
Darlehen mit gebundenem Sollzins
Unter Darlehen mit gebundenem Sollzins werden alle Darlehensarten verstanden, bei denen die Kreditzinsen über einen vereinbarten Zeitraum – die sogenannte Sollzinsbindung – festgeschrieben werden. Diese Darlehen bieten eine hohe Zinssicherheit. Zu den Darlehensarten mit gebundenem Sollzins zählen:
- Annuitätendarlehen
- Volltilger-Darlehen
- Bauspar-Darlehen
- Wohn-Riester-Darlehen
- Konstant-Darlehen – eine Kombination aus Bauspar- und Annuitätendarlehen.
- Festdarlehen – eine Kombination aus Darlehen und Fondssparplan.
- Kündbare Darlehen – Darlehen, die gegen Zinsaufschlag ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden können.
Endfällige oder tilgungsfreie Darlehen
Bei endfälligen oder auch sogenannten tilgungsfreien Darlehen werden während der Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen gezahlt. Dadurch ist die monatliche Rate sehr günstig. Die Kreditsumme wird hingegen erst am Ende der Vertragslaufzeit in einer einzigen Gesamtrate getilt. Damit Sie diese leisten können, erwartet der Darlehensgeber, dass Sie die Summe während der Laufzeit in einem weiteren Vertrag ansparen. Möglich ist das über:
- Bausparen
- Fondssparpläne
- Kapitalbildende Lebensversicherungen
Beachten Sie:
Da keine Tilgung stattfindet, müssen während der gesamten Laufzeit die Zinsen für die volle Darlehenssumme aufgebracht werden. Das erhöht die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich.
Endfällige Darlehen sind aufgrund des Steuervorteils fast ausschließlich für vermietete Objekte geeignet. Weiterhin sind sie eine Option, wenn Sie in Zukunft einen größeren Geldeingang sicher erwarten – beispielsweise durch die Auszahlung einer hohen Lebensversicherung.
Forward-Darlehen
Die Bezeichnung Forward-Darlehen bezieht sich nicht auf die Struktur des Darlehens, also beispielsweise Kalkulation der Monatsraten, sondern auf den Zeitpunkt. Forward-Darlehen stehen ausschließlich für die Anschlussfinanzierung zur Verfügung und werden im Voraus abgeschlossen – bis zu 66 Monate bevor das Darlehen dann tatsächlich abgerufen wird. Je nach Darlehensgeber und Zeitpunkt wird dafür ein Forward-Aufschlag fällig. Im Gegenzug erhalten Sie ein schönes Stück Planungssicherheit für Ihre bevorstehende Anschlussfinanzierung.
Ratenkredit
Kleinere Wohnträume wie eine neue Küche oder ein modernes Bad lassen sich mit einem Ratenkredit – auch Konsumentenkredit genannt – erfüllen. Diese Darlehen sind ideal für einen Finanzierungsbedarf bis etwa 65.000 Euro. Die Zinsen liegen hier meist etwas höher als bei einer Baufinanzierung, dafür ist die Darlehenssumme nicht zweckgebunden und es ist keine Eintragung in das Grundbuch nötig.
Tipps zur Planung
Die Kreditlandschaft für Baufinanzierungen ist in den vergangenen Jahren sehr vielfältig geworden. Es gibt verschiedene Darlehensarten und Kombinationsmöglichkeiten unterschiedlicher Bausteine für die Finanzierung Ihrer Wohnträume. Mit Interhyp haben Sie Deutschlands größten Vermittler privater Baufinanzierungen an Ihrer Seite. Wir begleiten Sie Schritt für Schritt, beraten Sie ausführlich zu Ihren Möglichkeiten, vergleichen die Angebote von mehr als 500 Darlehensgebern und entwickeln die für Sie optimale, maßgeschneiderte Finanzierungslösung.
Nutzen Sie für Ihre Planung von Anfang an diese wertvollen Tipps unserer Beraterinnen und Berater:
- Änderungen der Tilgungshöhe: Wenn Ihr Einkommen im Laufe der Zeit steigt, steht Ihnen mehr Geld für die Baufinanzierung zur Verfügung. Deshalb ist es sinnvoll, wenn Sie Änderungen bei der Tilgungshöhe vornehmen können. Durch die höhere Tilgung sparen Sie Zinsen und die Baufinanzierung ist schneller abgeschlossen. Bereits kleinere Beträge von 50 oder 100 Euro monatlich machen sich deutlich bemerkbar.
- Vorfälligkeitsentschädigung in Härtefällen: Unvorhersehbare Entwicklungen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit können auch eine sehr gut geplante Finanzierung kippen lassen. Bei vielen Darlehensgebern ist es möglich, den Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung in Härtefällen festzuhalten. Müssen Sie dann aus den vereinbarten Gründen die Immobilie verkaufen oder den Kredit vorzeitig ablösen, ist dies ohne Extra-Kosten möglich.
- Verträge mit vorzeitiger Kündigung: Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung steht Ihnen laut §489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Sonderkündigungsrecht zu, mit dem Sie Ihr Darlehen ohne zusätzliche Kosten kündigen können. Möchten Sie allerdings früher Ihren Vertrag kündigen, erhebt der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Sie sich dagegen absichern möchten, achten Sie darauf, ob Ihr Darlehensgeber eine vorzeitige Kündigungsoption ohne Vorfälligkeitsentschädigung anbietet.
Persönlich beraten lassen
Im Beratungsgespräch finden Sie heraus, welche Darlehensart optimal zu Ihrer individuellen Finanzierungplanung passt.
