Mieten oder Kaufen - die eigenen Motive verstehen

Zinsniveau, Miet- und Immobilienpreise, Eigenkapital – im Vordergrund der Entscheidung "Mieten oder Kaufen" stehen zunächst vor allem finanzielle Gesichtspunkte. Doch auch emotionale Faktoren spielen in die Überlegungen mit hinein. Das Gefühl von Sicherheit und Unabhängigkeit, gerade im Alter, sind wichtige Pluspunkte für die eigene Immobilie. Außerdem stellt sich die Frage: Wo und wie will ich wohnen? Sehne ich mich nach einem schicken Penthouse mitten in der Großstadt oder will ich ein gemütliches Haus mit schönem Garten, in dem die Kinder spielen? Suche ich eine Immobilie, die ich auch in 20 oder 30 Jahren gegebenenfalls noch gut bewirtschaften kann?

Zwischen diesen und anderen Aspekten nähert sich eine Person der Entscheidung. Immobilieninteressierte sollten sich genügend Zeit lassen, denn im Laufe dieser Annäherung werden einzelne Faktoren immer wieder neu bewertet und gewichtet. Angesichts der Summen, um die es beim Immobilienerwerb geht, sollte man sich Zeit nehmen, die richtige Entscheidung zu treffen.

Für Menschen, die selbst in dem gekauften Haus oder der Eigentumswohnung wohnen möchten, stellt sich meistens nicht die Frage, ob der Immobilienkauf sich lohnt. In diesem Fall geht es vielmehr darum, in den eigenen vier Wänden zu leben und so eine gewisse Freiheit zu genießen. Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr fasst es so zusammen: „Das Zuhause ist für uns der wichtigste Rückzugsort. Dort können wir ganz wir selbst sein, mit all unseren Ecken und Kanten. Zugleich repräsentiert uns unser Haus, unsere Wohnung. Die Farbe der Wand, die Wahl des Sofas - all das ist bewusst gewählt und sagt etwas über uns aus. Unser Zuhause gibt uns außerdem Sicherheit. Insbesondere, wenn es einem auch gehört. Ich weiß, dass mich dort niemand mehr rauswerfen kann – allein das ist unbezahlbar.“ Die Expertin fügt rationale Aspekte hinzu. „Ich kann umbauen, wie es mir beliebt, im Alter bin ich besser abgesichert und Studien zufolge sogar etwas wohlhabender. Denn Eigentümer sparen in der Regel mehr als Mieter und profitieren von der Wertsteigerung ihrer Immobilie. Kurzum: Es fühlt sich einfach gut an.“

Bei der Abwägung der Kosten stellen viele Menschen eine einfache Überlegung an: Wenn ich eine Kaltmiete von 1.000 Euro monatlich zahle, dann kann ich doch einen Kredit aufnehmen, bei dem ich eine monatliche Rate in gleicher Höhe habe. Doch das greift zu kurz. Denn Wohnen im Eigentum ist in der Regel mit höheren Nebenkosten verbunden. Außerdem sollten Rücklagen für spätere Reparaturen und Sanierungen (Instandhaltung) gebildet werden. Fest steht auch: Während die Mieten und Einkommen tendenziell steigen, bleibt die Rate des Immobilienkredits gleich.

Wer nicht im Eigentum wohnt, zahlt jeden Monat die Miete. Das Geld ist dann weg. Wer sich eine Immobilie zulegt und einen Kredit aufnimmt, ist erst einmal hoch verschuldet. Die Immobilie gehört quasi dem Kreditinstitut. Doch das ändert sich im Lauf der Zeit. Denn mit jeder Rate begleicht die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer einen Teil ihrer oder seiner Schuld.

Die monatliche Rate des Darlehens setzt sich aus dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Schuld abbezahlt wird, verringert sich die Zinsleistung jeden Monat. Weil die Rate gleichbleibt, nimmt der Tilgungsanteil kontinuierlich zu.

Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller geht der Schuldenabbau vonstatten.

Das Bewohnen der eigenen Immobilie ist mit gebrauchsbedingter Abnutzung verbunden. Daher fallen Kosten für die Instandhaltung des Wohneigentums an. Dazu gehören regelmäßige Schönheitsreparaturen oder die Wartung der Heizungsanlage. Darüber hinaus sollte die Eigentümerin oder der Eigentümer Rücklagen bilden für später erforderliche größere Sanierungen. Wer ein Häuschen besitzt, muss selbst die Disziplin aufbringen und nach Möglichkeit jeden Monat etwas zurücklegen. Bei Gemeinschaftseigentum schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass jede Partei regelmäßig einen Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum einzahlt. Im Allgemeinen sollte man etwa 1% der Herstellungskosten jährlich als Rücklage einkalkulieren.

Die Mieten in Deutschland sind 2024 auf einem Rekordhoch und weitere Preisanstiege sind zu erwarten. Lohnt sich da ein Immobilienkauf, um sich unabhängig zu machen? Ein verlässlicher Faktor, um einen aufgerufenen Preis für eine Immobilie zu bewerten, ist das Verhältnis zwischen Kaltmiete und Kaufpreis. Dazu zwei Beispiele:

• Eine 100-Quadratmeter-Wohnung steht in der Stadt A für 400.000 Euro zum Verkauf. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung würde sich auf 1.200 Euro belaufen. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 27,78. Das bedeutet, für die Wohnung sind fast 28 Jahreskaltmieten zu zahlen.
• In der Stadt B gibt es eine 100-Quadratmeter-Wohnung für 250.000 Euro. Die Kaltmiete beliefe sich auf 1.000 Euro. In diesem Fall läge das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei 20,83. Wohnungen mit einem Verhältnis zwischen 20 und 25 gelten als relativ günstig. In den großen Metropolen werden zum Teil Werte weit über 30 erreicht. In manchen ostdeutschen Städten und im Ruhrgebiet gibt es Werte unter 20.

Wer ständig unterwegs ist und flexibel bleiben will, entspricht vielleicht weniger dem Typ Eigentümerin oder Eigentümer, als eine Person, die sesshaft werden will und Gartenarbeit liebt. Die folgende Tabelle hilft Ihnen, sich selbst zu verorten:

Die Mieten in Deutschland sind 2024 im Vergleich zum Vorjahr fast zweistellig gestiegen und bereits jeder dritte Mieterhaushalt ist finanziell überlastet. Nicht nur Großstädte sind betroffen, sondern auch Regionen, die bisher weniger im Brennpunkt standen. Besserung ist nicht in Sicht: Es wird zu wenig gebaut und die Nachfrage ist enorm – das verschärft die Wohnungsnot noch und treibt die Mietpreise weiter in die Höhe.

Ein Ausweg aus dem zunehmenden Mietdruck wäre der Schritt hin zum Erwerb von Wohneigentum. Hier spielen die Faktoren Immobilienpreise, Eigenkapital und Hypothekenzinsen die Hauptrolle.

Gegenüber dem Vorjahr sind Immobilien wieder leistbarer geworden, was zu einer erhöhten Nachfrage geführt hat. Mittlerweile sind die Preiskorrekturen am Immobilienmarkt abgeflaut und wir beobachten in manchen Regionen eine Erholung mit leichten Preisanstiegen. Laut Interhyp-Immobilienindex sind die Preise seit Jahresbeginn um circa 2 % gestiegen.

Dementsprechend sagen Studien voraus, dass Wohneigentum eine lohnende Investition bleibt. Eine Prognose des Hamburgischen Weltwirtschafts-Instituts (HWWI) für den Postbank-Wohnatlas kommt zu dem Ergebnis, dass Wohnungsbesitzende in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte bis mindestens 2030 mit einem realen Wertzuwachs rechnen können.

Auch die Stiftung Warentest schließt sich dieser Ansicht an. Bei ausreichend Eigenkapital sei die monatliche Belastung nach dem Kauf vielerorts nicht höher als für eine vergleichbare Mietwohnung.

2024 haben sich die Bauzinsen auf einem gegenüber dem Vorjahr deutlich niedrigeren Niveau eingependelt und bewegen sich für zehnjährige Darlehen um 3,5 %. Leichte Schwankungen sind möglich: So sind die Zinsen Mitte Juli wieder auf das Niveau vom Jahresanfang gefallen. Wer sich vorbereitet und Zinsdellen dieser Art nutzt, kann seine Immobilie spürbar günstiger finanzieren.

Tipp: Nutzen Sie Zinsdellen und das große Angebot am Immobilienmarkt, um Ihr Vorhaben umzusetzen. Besonders Bestandsimmobilien mit einer geringen Energieeffizienz stellen attraktive Chancen dar. Denn in diesem Sektor erholen sich die Immobilienpreise weniger schnell, Sie haben eine gute Position bei Preisverhandlungen und können von Förderungen profitieren. Wichtig ist ein realistischer Blick auf die möglichen Sanierungskosten und eine frühzeitige Beratung.

Zusammengefasst: Die Entscheidung Mieten oder Kaufen ist sehr vielschichtig. Lebensplanung, Vermögensverhältnisse, Immobilienpreise, Zinsen, Mietentwicklung und nicht zuletzt die eigene Persönlichkeit entscheiden. Auch ist viel Emotion im Spiel. So viel lässt sich sagen: Aus rationaler Sicht spricht sehr vieles für die eigenen vier Wände. Denn: Die eigene Immobilie ist eine attraktive Möglichkeit, um sich vor steigenden Mieten zu schützen und eine gleichbleibende Rate festzuschreiben. Immobilien sind zudem wieder leistbarer geworden und eine aktuelle Zinsdelle eröffnet weitere Sparchancen. Es gilt aber zu beachten, dass die Rechnung Kaltmiete = Kredit zu kurz gedacht ist. Lassen Sie das Budget realistisch einschätzen und ziehen Sie eine Finanzierungsberaterin oder einen Finanzierungsberater hinzu.