Immobiliengutachten: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Ein Immobiliengutachten ist eine kostenpflichtige Bewertung des Verkehrswertes einer Immobilie. Erstellt werden solche Gutachten von Sachverständigen und Immobiliengutachtern. Der Zweck eines Gutachtens ist, den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Das kann zum Beispiel in den folgenden Situationen sinnvoll und wichtig sein:

• Hauskauf
• Erbschaft
• Schenkung
• Scheidung

Was ein Immobiliengutachten kostet, ist sehr individuell. Bis 2009 wurden die Kosten noch auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ermittelt. Das gibt es allerdings mittlerweile nicht mehr. Stattdessen vereinbaren Immobiliengutachter ihr Honorar frei mit dem entsprechenden Auftraggeber. Dazu gibt es verschiedene Abrechnungsmöglichkeiten, insbesondere:

• Provision (auf Basis des ermittelten Verkehrswertes)
• Pauschalhonorar
• Abrechnung nach Stundensätzen

Empfehlenswert sind insbesondere das Pauschalhonorar oder eine Provision. Damit bleiben die Kosten kalkulierbar sind. So könnten Sie beispielsweise mit dem Gutachter vereinbaren, dass Sie eine Provision in Höhe von 0,8 % auf Grundlage des ermittelten Verkehrswertes zahlen. Am teuersten sind sogenannte öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Diese nehmen in der Regel ein höheres Honorar als freie Immobiliengutachter, die unter Umständen weder einen Qualifikationsnachweis haben noch einen Sachkundenachweis seitens der Industrie- und Handelskammer besitzen.

Zudem gibt es im Hinblick auf die Kosten deutliche Unterschiede zwischen einem Voll- und einem Kurzgutachten, welches der Immobiliengutachter anfertigt. Beim Vollgutachten können Sie davon ausgehen, dass Sie dieses zwischen 0,5 und 1 % des Verkehrswertes kosten wird. Bei besonders aufwändigen Gutachten können es durchaus schon einmal bis 1,5 % des Verkehrswertes werden. Ein Kurzgutachten ist in der Regel deutlich preiswerter und bewegt sich zum Beispiel zwischen 0,3 und 0,7 % des Verkehrswertes.

Wenn Sie also beispielsweise für Ihre Immobilie ein Gutachten erstellen lassen und der Immobiliengutachter einen Verkehrswert von 350.000 Euro ermittelt, dann können Sie mit Kosten von durchschnittlich 2.000 bis 3.500 Euro für ein Vollgutachten rechnen. Manchmal können Sie die Kosten reduzieren, indem Sie sich zum Beispiel selbst um das Beschaffen bestimmter Unterlagen kümmern. Dann nehmen Sie dem Immobiliengutachter Arbeit ab und dieser ist dann eventuell bereit, das Honorar etwas freundlicher gestalten.

Die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ ist kein rechtlich geschützter Begriff. Das bedeutet, dass sich im Prinzip jede Person als Immobiliengutachter bezeichnen darf. Deshalb sollten Sie bei der Wahl des Gutachters darauf achten, dass dieser entweder eine speziellere Bezeichnung hat oder seine Qualifikation nachweisen kann – insbesondere, wenn sie Wert auf ein qualitativ hochwertiges Gutachten legen. Diesbezüglich wird zwischen den folgenden Bezeichnungen eines Immobiliengutachters differenziert:

• freier Immobiliengutachter: Ein freier Immobiliengutachter muss keine Qualifikation nachweisen. Zudem haben Gutachten von freien Gutachtern keinen Bestand vor Gericht.
• öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter: Benötigen Sie das Gutachten für offizielle Zwecke, zum Beispiel vor Gericht, sollten Sie mindestens einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter beauftragen. Dieser wurde von der IHK geprüft und anerkannt. Somit sind seine Gutachten sind auch vor einem Gericht verwertbar.
• staatlich anerkannter Immobiliengutachter: Eine meistens noch bessere Qualifikation haben staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Sie fallen ebenso in den Bereich der öffentlich bestellten Sachverständigen und besitzen demzufolge ein IHK-Zertifikat. Darüber hinaus haben sie die Befugnis, Gutachten für öffentliche Institutionen sowie Behörden zu erstellen.

Wenn Sie also einen Immobiliengutachter beauftragen, sollten Sie auf jeden Fall einen IHK-Nachweis fordern.

Es gibt drei Methoden, anhand derer Immobiliengutachter den Verkehrswert einer Wohnung oder eines Hauses feststellen. Das sind:

• Vergleichswertverfahren: Die zu bewertende Immobilie wird mit ähnlichen aus der Umgebung verglichen wird. Meistens wird das Vergleichswertverfahren bei privat genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften verwendet.
• Sachwertverfahren: Hiermit stellt der Gutachter den Wert Ihrer Immobilie sowie des Grundstücks getrennt fest.
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird für die Bewertung von vermieteten Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien, mit denen ein Ertrag (Miete oder Pacht) erzielt wird, herangezogen.

Damit ein Immobiliengutachter als Sachverständiger das entsprechende Gutachten erstellen kann, benötigt er Unterlagen und schaut sich die entsprechende Immobilie – bei einem Vollgutachten - ebenfalls vor Ort an. Um zusätzliche Kosten zu vermeiden, sollten Sie die benötigten Unterlagen vorab beantragen.

Folgenden Dokumente brauchen Sie:

• Grundbuchauszug (aktuell)
• Auszug aus der Flurkarte
• Bauzeichnungen
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Nachweise von Modernisierungsarbeiten

Zusammen mit der Besichtigung kann der Immobiliengutachter anhand dieser Unterlagen sein Wertgutachten für das Haus oder die Wohnung erstellen.

Wer einen Immobiliengutachter beauftragt, kann sich meistens entscheiden, ob dieser ein Voll- oder ein Kurzgutachten erstellen soll. Das Kurzgutachten ist weniger umfangreich und dementsprechend kostengünstiger. Es sagt zwar ebenfalls etwas zum Verkehrswert der Immobilie aus, jedoch sind die Ausführungen nicht so detailliert wie bei einem Vollgutachten.

Ein Kurzgutachten wird vor allem dann verwendet, wenn Sie entweder eine Basis für den eventuellen Kauf einer Immobilie brauchen oder es um eine außergerichtliche Auseinandersetzung geht. Benötigen Sie allerdings ein Immobiliengutachten, welches bei Gerichten und bei Behörden verwertbar ist, sollten Sie sich dringend für ein Vollgutachten entscheiden.

In der folgenden Tabelle möchten wir noch einmal in der Übersicht darstellen, worin sich Voll- und Kurzgutachten als Immobiliengutachten unterscheiden.

Es gibt in der Praxis mehrere Anlässe, zu denen es sinnvoll ist, einen Gutachter zu beauftragen. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass ein solches Gutachten immer dann sinnvoll ist, wenn der aktuelle Wert einer Immobilie festgestellt werden soll. Das kann zum Beispiel rechtliche, steuerliche oder auch versicherungstechnische Gründe haben. Weitere Situationen, in denen ein Immobiliengutachten hilfreich ist:

• Schäden an der Immobilie durch Sturm, Brand oder anderweitige Ursachen
• Verkehrswert wurde vom Finanzamt aufgrund einer Erbschaft geschätzt
• Scheidungsverfahren
• Aufteilung der Immobilie im Rahmen einer Auseinandersetzung
• Schenkung eines Hauses und Finanzamt hat Verkehrswert geschätzt

Die oben genannten Beispiele sind offizielle Anlässe. Aber auch bei weniger formellen Vorhaben kann es sinnvoll sein, einen Immobiliengutachter zu beauftragen, beispielsweise wenn ein Immobilienkauf geplant ist oder der Eigentümer das Objekt verkaufen will und wissen möchte, was ein realistischer Verkaufspreis sein könnte.

Insbesondere bei einem Vollgutachten sieht sich der Gutachter das entsprechende Objekt sehr genau an. Das gilt sowohl für das Gebäude als auch andere Aspekte, die direkt mit dem Haus oder der Eigentumswohnung zu tun haben. So betrachtet sich der Immobiliengutachter zum Beispiel in erster Linie die folgenden Bestandteile:

• Dach
• Keller
• Fassade
• Außenfenster
• Geschossdecken
• Elektrische Leitungen
• Sanitäranlagen

Darüber hinaus macht sich der Gutachter normalerweise ebenfalls ein Bild von der Heizungsanlage, ob es Schädlings- oder Schimmelprobleme gibt, eine Verunreinigung des Grundwassers vorliegt, wie groß eine mögliche Lärmbelästigung ist und wie sich der energetische sowie technische Zustand des Gebäudes darstellt. Entsprechende Ergebnisse und eventuelle Besonderheiten werden dann im Immobiliengutachten aufgeführt.

Im Internet gibt es diverse Portale, über die man eine kostenfreie Immobilienbewertung durchführen lassen kann. Dazu müssen die Eigentümer nur wenige Angaben machen, zum Beispiel zu Ausstattung, Baujahr, Wohnfläche und dem selbst festgestellten oder geschätzten Zustand. Individuelle Kriterien werden allerdings bei der Immobilienbewertung im Internet nicht oder nur in sehr geringem Umfang berücksichtigt. Daher ist eine Immobilienbewertung im Internet keine echte Alternative zu einem Immobiliengutachten, wenn Sie nicht nur einen ganz groben Anhaltspunkt zum Verkehrswert Ihres Objektes haben möchten.