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Objekte aus Zwangsversteigerung
Pro Jahr werden in Deutschland eine Vielzahl von Immobilien zwangsversteigert. Hierbei bietet sich eine gute Gelegenheit, Immobilien günstig zu erwerben. Denn Häuser und Wohnungen kommen hier deutlich unter ihrem eigentlichen Verkehrswert unter den Hammer. Jedoch gibt es auch so einiges zu beachten, denn Zwangsversteigerungen sind komplex.
von Dennis Cömert in München, aktualisiert am 09.06.2023
Tipps zum Erwerb von Objekten aus Zwangsversteigerungen
1. Holen Sie möglichst viele Informationen über das Objekt ein
Vor der Versteigerung sollten Sie sich genau über das Objekt und seinen Zustand informieren, die Haftung für Mängel ist nämlich ausgeschlossen. Der Grundbesitz wird in seinem tatsächlichen Zustand versteigert - sogar wenn dieser von der Beschreibung im Grundbuch abweicht. Informationsquellen, die Sie nutzen sollten sind:
Versteigerungsakte
Die Versteigerungsakte beinhaltet das Gutachten mit folgenden Informationen:
- Beschreibung des Objektzustandes, erstellt von einem qualifizierten Gutachter
- Der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert des Objekts
- Informationen zu Erträgen, Baumängeln und Schäden
Grundbuchauszug
Hier finden Sie zum Beispiel Informationen zu Dauerwohnrechten oder Wegerechten Dritter sowie Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Belastungen. Der Grundbuchauszug ist in der Regel ebenfalls in der Versteigerungsakte enthalten.
2. Klären Sie, wie die Immobilie derzeit genutzt wird
Sollte der vorherige Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen, können Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen und damit die Wohnung räumen lassen. Ist das Objekt vermietet, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, das bei nicht fristgerechter Ausübung erlischt. Allerdings besteht dies nur bei "berechtigtem Interesse", das heißt in der Regel bei Eigenbedarf.
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3. Besichtigen Sie das Objekt
Versuchen Sie, die Immobilie zu besichtigen. Nehmen Sie dazu einen Baufachmann mit. Falls Sie das Objekt nicht betreten dürfen, können Sie versuchen, bei den Nachbarn Auskünfte einzuholen.
4. Nehmen Sie Kontakt mit dem Hauptgläubiger auf
Versuchen Sie herauszufinden, mit welchem Betrag er bei der Versteigerung rechnet - allerdings ohne Ihr eigenes Limit bekannt zu geben.
5. Klären Sie die Immobilienfinanzierung vor dem Versteigerungstermin
Da Sie bei einem Zuschlag Eigentümer der Immobilie werden, sollten Sie bereits im Vorfeld die Immobilienfinanzierung regeln. Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass Sie beim Versteigerungstermin 10 % Sicherheitsleistung vorweisen müssen.
Was als Sicherheit gelten kann
- bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks, deren Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach der Versteigerung auslaufen darf
- Bankverrechnungsschecks eines von der Europäischen Zentralbank zugelassenen Kreditinstituts
- unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer Bank, die auch Verrechnungsschecks ausstellen darf
- Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse vor Versteigerungstermin
6. Berücksichtigen Sie etwaige Nebenkosten beim Kauf
Neben dem Kaufpreis fallen, wie bei jedem Immobilienerwerb, Nebenkosten wie Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich erhebt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von ca. 0,5 % des Zuschlags (Höchstgebots). Damit sind die Nebenkosten bei dem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung günstiger, als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.
7. Besuchen Sie einige Versteigerungstermine als Zuschauer
Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für den Ablauf und können eine eigene Bieterstrategie entwickeln.
8. Bereiten Sie sich gut auf den Versteigerungstermin vor
- Denken Sie unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung.
- Setzen Sie sich selbst ein Limit und nehmen Sie eine unbeteiligte Person mit, die Sie bei Bedarf zurückhalten kann.
- Ein späterer Umtausch oder Reklamation sind nämlich ausgeschlossen.
So finden Sie Versteigerungsobjekte und -termine
- Schaukästen der Amtsgerichte
- Termine verschiedener Amtsgerichte unter https://www.zvg.com/
- "Versteigerungskalender für Immobilien in der Zwangsversteigerung", erhältlich beim Argetra Verlag
- Immobilienteil der Tageszeitungen
- Veröffentlichungen im Staatsanzeiger
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Damit es auch klappt, sollten Sie so früh wie möglich mit Ihrer Finanzplanung starten und die Entwicklung der Bauzinsen im Auge behalten. Gerne unterstützen wir Sie dabei und begleiten Sie Schritt für Schritt - auch, wenn Sie noch keine feste Immobilie im Blick haben.
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