Kann ich Problemmieterinnen und -mietern kündigen?
Nicht immer herrscht zwischen Vermietenden und Mietenden eitel Sonnenschein. Zahlungsverzug, von Mietenden verursachte Schäden in der Wohnung oder vertragswidriges Verhalten können den Wunsch nach einem Ende des Mietverhältnisses wachsen lassen – vor allem dann, wenn eine einvernehmliche Lösung der Probleme nicht möglich ist. Doch bei einer Kündigung sollten juristische Spielregeln beachtet werden.
von Christoph Wenner in München, aktualisiert am 12.09.2024
Anhaltender Zahlungsverzug als Kündigungsgrund
Mieterinnen und Mieter verpflichten sich im Mietvertrag, die vereinbarte Miete und die anfallenden Nebenkosten pünktlich zu zahlen. Für Vermieter ist die Verlässlichkeit wichtig, weil die Zahlungseingänge oftmals einen Teil der Finanzierungskosten decken sollen. Umso ärgerlicher ist es, wenn die Miete unpünktlich oder überhaupt nicht mehr gezahlt wird.
Bei Zahlungsrückständen können Vermieterinnen und Vermieter fristlos kündigen, wenn
- die Miete zwei Monate nacheinander erst mit Verspätung gezahlt wird,
- zwei Monate nacheinander jeweils nur ein Teil der Miete eingeht und die Summe des Rückstands höher ist als eine Monatsmiete oder
- der Mieter bzw. die Mieterin über mehr als zwei Zahlungstermine mit einem Betrag im Verzug ist, der höher ist als zwei Monatsmieten – dies betrifft beispielsweise die Nachzahlung von Mietnebenkosten.
Außenstände detailliert aufführen
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug sollten Sie darauf achten, dass im Kündigungsschreiben die Zahlungsrückstände und deren Fälligkeit detailliert aufgelistet werden. Denn: Unpräzise Angaben können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist.
Fristlos heißt nicht sofort
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand hat nicht den sofortigen Auszug des Mieters zur Folge. Zuerst müssen Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Dann prüft das Gericht, ob Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen.
Nach Zustellung der Räumungsklage haben Mieterinnen und Mieter zwei Monate Zeit, um ihre Schulden zu bezahlen. Erfolgt die vollständige Zahlung innerhalb dieser Frist, erlischt die Kündigung.
Vertragswidriges Verhalten: Nicht immer Grund zur Kündigung
Alle Immobilienthemen im Blick?
Mögliche Kündigungsgründe
Neben Zahlungsrückständen können auch andere Verhaltensweisen von Mieterinnen und Mietern ein Grund für eine Kündigung sein. Dazu zählen beispielsweise
- Störung des Hausfriedens und massive Verstöße gegen die Hausordnung,
- fahrlässige oder vorsätzliche Beschädigung der Bausubstanz durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung,
- unerlaubte Untervermietung oder
- ein zerrüttetes Mietverhältnis aufgrund von Beleidigungen oder kriminellen Handlungen des Mieter gegenüber dem Vermieter.
Die Schwere der Verstöße entscheidet
Ob ein Fehlverhalten von Mieterinnen oder Mietern eine Kündigung rechtfertigt, hängt unter anderem davon ab, wie schwerwiegend die Verstöße sind und ob es sich um einen einmaligen Ausrutscher oder ob das vertragswidrige Handeln trotz Abmahnung fortgesetzt wird.
Die Grenzen sind dabei nicht eindeutig festgelegt. Regelmäßig müssen Gerichte darüber entscheiden, wann eine Kündigung zulässig ist und wann nicht.
Beispiele:
- Wer einem Mieter wegen erheblicher Ruhestörung kündigen will, muss ein Lärmprotokoll vorlegen, in dem Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit der Lärmbelästigungen eindeutig dokumentiert werden (Urteil BGH, Aktenzeichen VIII ZR 134/20).
- Die einmalige fahrlässige Verursachung eines Wasserschadens rechtfertigt keine Kündigung des Mietverhältnisses (Urteil Amtsgericht Charlottenburg, Aktenzeichen 226 C 223/18).
- Eine Kündigung aufgrund eines zerrütteten Mietverhältnisses nach dauerhaftem Streit ist nur zulässig, wenn nachweislich vor allem die Mieter dafür verantwortlich sind (Urteil BGH, Aktenzeichen VIII ZR 211/22).
- Wenn ein Mieter die Wohnung trotz Verbot untervermietet, kann ihn der Vermieter abmahnen. Im Wiederholungsfall ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (Urteil Amtsgericht München, Aktenzeichen 417 C 7060/21).
Wie läuft die Kündigung ab?
Wenn alle Einigungsversuche fehlschlagen und Mieterinnen oder Mieter ihr Fehlverhalten nicht einstellen, sollten Vermieter auf den korrekten Ablauf der Kündigung achten. Damit lässt sich vermeiden, dass die Kündigung aufgrund von Formfehlern unwirksam wird.
Die Abmahnung
In vielen Fällen von Fehlverhalten ist vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese sollte unbedingt schriftlich erfolgen, den Sachverhalt exakt beschreiben und den Mieter zur Unterlassung auffordern.
Schriftlich kündigen
Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist nur in schriftlicher Form möglich. Wichtig ist, dass das Kündigungsschreiben an alle im Mietvertrag genannten Mieterinnen und Mieter adressiert ist, im Text die Wohnung genau bezeichnet wird und die Gründe für die Kündigung benannt werden. Außerdem muss das Schreiben datiert und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben werden.
Tipp:
Um die Zustellung der Kündigung im Streitfall nachweisen zu können, sollten Sie diese entweder per Einschreiben verschicken oder gegen Quittierung des Erhalts dem Mieter persönlich aushändigen.
Die Räumungsklage
Wenn die Kündigung wirksam ist, muss der Mieter die Wohnung fristgerecht räumen. Erfolgt dies nicht, können Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Damit sind jedoch juristische Unwägbarkeiten und finanzielle Aufwendungen verbunden, weil Vermieter die anfallenden Gerichtskosten erst einmal vorstrecken müssen. Je nachdem, ob die betroffenen Mieter Einspruch erheben oder mit anderen Mitteln versuchen, das Verfahren in die Länge zu ziehen, kann sich der Zeitraum bis zum tatsächlichen Auszug über mehrere Monate erstrecken.
Hinweis
Alle rechtlichen Angaben sind ohne Gewähr. Dieser Artikel ist daher auch keine Rechtsberatung. Rechtsverbindliche Beratungen bieten Anwältinnen und Anwälte oder Immobilienbesitzer-Verbände.
