Modernisierung – das sollten Vermieterinnen und Vermieter wissen

Modernisierung ist kein einfaches Thema, denn es betrifft viele Bereiche: gesetzliche Vorgaben, Erhaltung, Wertsteigerung, Finanzierung und vieles mehr. Da hilft es, sich erst einmal einen Überblick zu verschaffen. Zunächst lassen sich die Gründe für Modernisierungsmaßnahmen in unterschiedliche Kategorien unterteilen:

Machen Sie sich also bewusst, aus welchem Grund und mit welchem Ziel Sie Ihre Modernisierungen angehen möchten. Kurz: Welche Motivation steckt dahinter?

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung – es gibt auch Sanierung und Renovierung.

Wo liegen die Unterschiede? Einfach erklärt: Das wesentliche Kennzeichen einer Modernisieung ist, dass die Qualität des Gebäudes oder der Wohnung merklich verbessert wird, indem bisher nicht vorhanden Bauteile ergänzt oder Verbesserungen am Gebäude durchgeführt werden. Das heißt auch, dass nicht jeder Griff zum Farbeimer gleich eine Modernisierung ist.

• Modernisierung: Das Ziel ist, die Immobilie baulich auf den neuesten Stand zu bringen. Dadurch lassen sich langfristig Energie- und Wasserkosten senken, der Wohnkomfort wird erhöht und der Wert der Immobilie steigt. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch der Heizung, neue Isolierglasfenster, der Anbau von Balkonen oder der Einbau einer Aufzugsanlage.
• Sanierung: Bei einer Sanierung werden Schäden beseitigt, um die Qualität der Immobilie wiederherzustellen. Dazu gehört, ein undichtes Dach zu erneueren, den Keller von Schimmel zu befreien oder neu zu verputzen. Die Begriffe Sanierung und Modernisierung werden bisweilen in einen Topf geworfen, gerade wenn es um Maßnahmen zur energetischen Sanierung geht.
• Renovierung: Hier handelt es sich vor allem um optische Verbesserung. Kleinere Mängel, die durch die tägliche Nutzung entstehen, werden behoben. Dabei gilt es zu beachten, dass die im Rahmen eines Immobilienerwerbs oft zu erneuernden Bodenbeläge und Malerarbeiten für Banken eher als Renovierung zählen und teilweise nicht als wertsteigern angesehen werden. Im besten Fall planen Sie hierfür einen Teil Ihres Eigenkapitals ein.

Das bedeutet also, dass Modernisierung der Überbegriff für energetisches Sanieren ist. Also ist jede energetische Sanierung eine Modernisierung, aber nicht jede Modernisierung ist eine energetische Sanierung. Bei der Frage, ob eine Modernisierung sinnvoll ist, spielen zwei Grundüberlegungen eine Rolle: Erfülle ich damit gesetzliche Vorgaben? Steigt dadurch der Wert meiner Immobilie? Es sollte mindestens einer der Gründe vorliegen.

Gehört Ihnen die Gesamtimmobilie, müssen Sie alle Maßnahmen nur mit sich abstimmen. In Mietshäusern mit mehreren Parteien müssen Modernisierungen von Gemeinschaftseigentum wie zum Beispiel die Zentralheizung mit den anderen Besitzerinnen und Besitzern abgestimmt werden – im Rahmen der Eigentümerversammlung. Hier werden Entscheidungen getroffen, Kostenrahmen festgelegt, Zeiträume bestimmt und im Protokoll festgehalten. Um ein gutes Mietverhältnis zu bewahren und um Entscheidungen wie Zeitpunkt und Umfang der Modernisierung miteinander abzustimmen, sollten Sie Mitbesitzende bereits vor der Versammlung von Ihrem Vorhaben informieren und überzeugen. Für die Zustimmung der Modernisierung ist eine 3/4-Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümerinnen und Eigentümer notwendig.

Die wichtigste Antwort zuerst: Nein, die Mieterin der Mieter hat grundsätzlich nicht das Recht, Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung oder Instandsetzung zu blockieren. Laut Gesetz (BGB §555a Abs.1) darf man nur ablehnen, falls die Modernisierungsarbeiten eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Dabei ist es unwichtig, ob die Härte die Arbeiten oder die Folgen der Modernisierung betreffen. Mögliche Beispiele eines Härtefalls wären gesundheitliche Belastungen, unzumutbare Mieterhöhung und Verhältnis von Aufwand und Nutzen. Wann dies tatsächlich zutrifft und die Mieterin oder der Mieter die Modernisierung mit einem Härteeinwand verhindern kann, muss man im Einzelfall durch eine Rechtsberatung prüfen lassen. Im Streitfall entscheidet ein Gericht. Machen Mieterinnen und Mieter keinen Härtefall geltend, müssen sie die Arbeiten dulden – ihre explizite Zustimmung ist nicht notwendig.

Die Arbeiten müssen mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden – schriftlich. Inhaltlich sollten Sie dabei die Art der Arbeiten, den Umfang, den Beginn, die Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung angeben. Nicht fehlen darf auch der Hinweis, auf einen Härteeinwand sowie entsprechende Fristen. Mieterinnen und Mieter haben nach Ankündigung zudem ein Sonderkündigungsrecht – in der Regel zwei Monate. Dieses gilt auch bei Zeitmietverträgen.

Neben dem Werterhalt und der Wertsteigerung gibt es inzwischen aus umweltpolitischen Überlegungen eine Reihe von gesetzlichen Vorgaben, die eine Modernisierung zwingend machen. Dies betrifft vor allem Energiespareffekte. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die entsprechenden Vorgaben. Dazu gehört beispielsweise die Dämmung von Dächern und Dachgeschossen, der Austausch alter Heizkessel sowie die Dämmung aller Heizungsrohre sowie Auflagen bei Sanierungsarbeiten. Details dazu finden Sie auch bei der Verbraucherzentrale.

Selbst, wenn kluge energieeffiziente Maßnahmen oder wertsteigernde Umbauten einen hohen Nutzen haben, entstehen erst einmal Kosten. Diese lassen sich zu einem Teil umlegen. So können Sie 8 % der Gesamtkosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Jedoch darf eine Mieterhöhung nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nur um 3 Euro je Quadratmeter und Monat steigen. Die Kosten für Modernisierungen lassen sich pauschal kaum nennen – denn jede Immobilie und jeder Einzelfall hat individuelle Umstände und jede Region andere Lohnkosten. Daher geben wir Ihnen grobe Richtwerte als Anhaltspunkt (Quelle: KfW, SkenData GmbH, LBS):

Der Staat zeigt sich großzügig, wenn es um energetische Sanierungen geht: 20 % der Gesamtkosten kann man steuerlich abschreiben. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von öffentlichen Fördermöglichkeiten. So gibt es zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Beantragung muss vor Beauftragung und Beginn der Arbeiten stattfinden. Ebenso verhält es sich mit BAFA-Zuschüssen des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Ab Investitionen von 2.000 Euro beträgt die Unterstützung 20 % der förderfähigen Kosten. Zudem bieten viele Kommunen, Länder und Energieversorger weitere individuelle Förderungen und finanzielle Zuschüsse an. Eine Beantragung lohnt sich fast immer.