Mietpreis ermitteln und erhöhen - so geht´s

Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, übernehmen Sie automatisch den bestehenden Mietvertrag. Die Mieten vergleichbarer Wohnungen können Sie über Mietpreisrechner, Mietdatenbanken oder den Mietspiegel der Kommune recherchieren. Dabei geben Sie Angaben zum Baujahr, Lage, Größe, Zustand oder den Modernisierungsgrad an und erhalten einen Vergleichswert.

Der Mietvertrag kann unterschiedlich gestaltet sein:

• Die Kaltmiete (Nettomiete oder Grundmiete) bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung der Wohnfläche. Die Betriebs- und Nebenkosten werden separat in Rechnung gestellt. Für die Kaltmiete wird die Wohnfläche mit dem Preis pro Quadratmeter multipliziert. Sämtliche Betriebskosten bezahlen die Mieterinnen und Mieter gesondert.
• Die Betriebskosten setzen sich zusammen aus warmen (Heizung, Warmwasser) und kalten Betriebskosten (Wasserversorgung, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausverwaltung, umgelegte Grundsteuer, Gebäudeversicherungen…). Bei Betriebskostenpauschalen können Sie sich mit dem Zusatz „Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bleiben Erhöhungen oder Ermäßigungen gemäß 560 BGB vorbehalten“ absichern. Am Jahresende erfolgt eine Abrechnung, bei der die tatsächlichen Kosten mit den Vorauszahlungen verglichen werden. Je nach Verbrauch kann es zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen kommen.
• Die Bruttokaltmiete besteht aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten, die im Mietvertrag festgesetzt sind. Heizung und Warmwasser werden gesondert abgerechnet.
• Die Teilinklusivmiete ist eine Kombination aus Brutto- und Nettokaltmiete. Hier werden nicht-verbrauchsabhängige Positionen der kalten Betriebskosten wie Hausmeister oder Müllabfuhr eingerechnet.

Den Mietspiegel und die Vergleichsmieten haben Sie herangezogen. Jetzt geht es darum, Ausstattung, Lage und Nachfrage im Detail zu bewerten. Denn ein hochwertiger Parkettboden oder ein preiswerter Laminat bzw. eine Dachterrasse haben Einfluss auf den Mietpreis. Allerdings gibt es keinen festen Schlüssel, der den Wert bemisst. Den Rahmen gibt die Vergleichsmiete vor oder eine Mietpreisbremse.

Wollen Sie die Miete erhöhen, müssen Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Prüfen Sie deshalb schon vor dem Kauf der Wohnung den Mietspiegel oder einschlägige Portale. So erfahren Sie, welche Preise für eine vergleichbare Wohnung in der Straße oder im Stadtteil üblich sind. Der zweite maßgebliche Faktor ist die Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren ab Mietbeginn um nicht mehr als maximal 20 % erhöht werden darf.

Bei einer Staffelmiete kann die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen im Mietvertrag festgelegten Betrag erhöht werden. Allerdings können Sie keine Mieterhöhungen aus anderen Gründen vornehmen, beispielsweise nach Modernisierungsmaßnahmen. Liegt die Wohnung in einem Gebiet, für das eine Mietpreisbremse gilt, deckelt diese auch die Staffelmiete.Beim Indexmietvertrag wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex (VPI) erhöht. Für das Gesamtjahr 2023 lag der VPI bei 5,9 %. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Verbraucherpreisindex jedes Jahr und daraufhin können Sie die Miete entsprechend dem Index anpassen. Gilt eine Mietpreisbremse, muss nur die Anfangsmiete darunter liegen. Danach kann die Indexmiete entsprechend dem VPI erhöht werden.

Die Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden und konkrete Hinweise enthalten, warum die Erhöhung berechtigt ist. Sie beziehen sich dabei beispielsweise darauf, dass die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und erläutern, dass die künftige Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Eine Mieterhöhung bedarf der Zustimmung der Mietpartei. Dafür hat sie zwei Monate Zeit, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu überprüfen. Gehen nach Ablauf der Zwei-Monate-Frist weder Zustimmung noch Ablehnung bei Ihnen ein, gilt dies als stillschweigende Zustimmung.

Nach einer Modernisierung der Wohnung kann ein Teil der Investitionskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Gerechtfertigt ist sie z.B. nach energetischen Sanierungsmaßnahmen wie dem Einbau neuer Fenster, einem Heizungstausch, dem Anbau eines Balkons oder verbesserter Schallschutz. Die Arbeiten müssen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Inklusive Angaben zum Zeitraum, in dem die Maßnahmen laufen und der geplanten Erhöhung der Miete. Insgesamt dürfen 8 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden. Wurden für die Maßnahmen Fördermittel in Anspruch genommen, müssen diese Beträge von den Kosten abgezogen werden. Nach der Modernisierung darf die Miete innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen.

Wenn die Kaltmiete entsprechend hoch ausfällt, kann die Immobilie unter Umständen weitgehend über den Mietzins finanziert werden . Die Miete sollte über die Kreditraten hinaus auch Nebenkosten wie Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten decken. Banken erkennen die Mieteinnahmen als Einkommen an. Das verbessert die Bonität und damit die Finanzierungskonditionen.