Kündigung wegen Eigenbedarf: Meine Rechte als Vermieterin oder Vermieter
Wenn ein Eigentümer oder eine Eigentümerin eine vermietete Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen werden. Allerdings sind dabei gesetzliche Regelungen und Fristen zu beachten.
von Christoph Wenner in München, aktualisiert am 12.09.2024
Wann kann ich Eigenbedarf geltend machen?
Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters – so schreibt es das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 573 vor. Darin ist auch ausgeführt, was darunter zu verstehen ist. Ein berechtigter Eigenbedarf ist vorhanden, wenn der Vermieter oder die Vermieterin selbst, ein Familienangehöriger oder ein Mitglied des Haushalts die Wohnung benötigt.
Wer zum Kreis der Berechtigten zählt
Zu den Familienangehörigen zählen nur nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern sowie Stiefkinder, Nichten und Neffen. Entferntere Verwandte wie Tanten, Cousins sowie geschiedene Ehe- und Lebenspartner gelten in dieser Hinsicht nicht als Familienangehörige.
Als Mitglieder des Haushalts gelten Personen außerhalb der Familie, sofern sie ständig mit im Haushalt leben. Das betrifft beispielsweise Pflegekinder oder mit im Haushalt wohnende Kinder des Lebenspartners. In diesem Fall darf nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn die betreffende Person zum Zeitpunkt der Kündigung bereits im Haushalt lebt.
Wie muss ich die Kündigung wegen Eigenbedarf formulieren?
Wenn Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen möchten, muss die Kündigung zwei wichtige Informationen enthalten:
- den Namen der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, und
- den Grund, weshalb die Wohnung benötigt wird.
Während über den Kreis der berechtigten Personen weitgehend juristische Klarheit herrscht, müssen oft Gerichte darüber entscheiden, ob der angeführte Grund die Kündigung rechtfertigt.
Umso wichtiger ist es, in der Kündigung detailliert und nachvollziehbar auszuführen, dass es für die betreffende Person keine geeignete Ausweichmöglichkeit gibt. Auch muss der Zeitpunkt des Einzugs konkret genannt werden – eine allgemein gehaltene Nutzungsabsicht reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Darüber hinaus muss der Einzug in die Wohnung auch tatsächlich erfolgen. Stellt sich nach dem Auszug des Mieters heraus, dass doch kein Eigenbedarf vorlag, darf dieser vom Vermieter Schadenersatz verlangen.
Welche Fristen sind zu beachten?
Alle Immobilienthemen im Blick?
- Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate,
- bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate und
- ab einer Mietdauer von acht Jahren müssen Vermieterinnen und Vermieter mit einer Frist von neun Monaten kündigen.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich?
Auch wenn der Eigenbedarf eindeutig nachgewiesen wird, kann es vorkommen, dass eine Kündigung trotzdem nicht möglich ist. Dies ist insbesondere bei unzumutbarer Härte und einer Kündigungssperrfrist der Fall.
Einschlägige Urteile zur Eigenbedarfskündigung
- Ein sehr hohes Lebensalter kann eine unzumutbare Härte im Kündigungsfall darstellen. Im konkreten Fall ging es um ein Paar im Alter von 87 und 84 Jahren (LG Berlin, Aktenzeichen S 345/18).
- Wenn sich ein Vermieter-Ehepaar trennt, kann der ausziehende Ex-Partner Eigenbedarf geltend machen, sofern der Mietpreis für eine neue Wohnung deutlich höher wäre als die Mieteinnahmen der vermieteten Wohnung (LG Heidelberg, Aktenzeichen 5 S 42/12).
- Erhöht sich für den Vermieter aufgrund der beruflichen Tätigkeit im Homeoffice der Platzbedarf, kann dies ein zulässiger Grund für eine Eigenbedarfskündigung sein (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 346/19).
- Wenn eine Wohnung im Zuge einer Zwangsversteigerung den Eigentümer wechselt, darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen, auch wenn im Mietvertrag mit dem vorherigen Eigentümer die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen worden ist (BGH, Aktenzeichen VII ZR 76/20).
Unzumutbare Härte
Laut § 574 BGB können Mieterinnen und Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn der Auszug aus der Wohnung nicht zumutbar wäre. Besonders geschützt sind nach einschlägigen Gerichtsurteilen alte und kranke Menschen, wobei im Falle eines Rechtsstreits die unzumutbare Härte durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden muss.
Ein Härtefall kann auch vorliegen, wenn die Mieterin oder der Mieter trotz aller Bemühungen keine andere Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Allerdings muss im Einzelfall individuell geklärt werden, in welchem Umfang höhere Mieten, weniger Wohnfläche oder ein Ortswechsel zumutbar sind. Außerdem müssen Betroffene nachweisen, dass sie sich um eine neue Wohnung bemüht haben.
Kündigungssperrfrist
Wenn ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese dann einzeln verkauft werden, müssen die neuen Eigentümer eine dreijährige Kündigungssperrfrist beachten, die auch für Kündigungen wegen Eigenbedarfs gilt. Erst nach Ablauf der Frist kann eine Kündigung ausgesprochen werden.
Hinweis
Alle rechtlichen Angaben sind ohne Gewähr. Dieser Artikel ist daher auch keine Rechtsberatung. Rechtsverbindliche Beratungen bieten Anwältinnen und Anwälte oder Immobilienbesitzer-Verbände.
