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Steuervorteile bei Selbstnutzung der Immobilie
Als Eigentümerin oder Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen. Zahlreiche Ausgaben wie Handwerkerkosten, bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen oder auch die Kosten für eine Modernisierung Ihres eigenen Zuhauses können Sie steuerlich geltend machen. Wir geben Ihnen einen ersten Überblick darüber.
von Kathleen Eder in München, aktualisiert am 29.01.2025
Hinweis
Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Immobilienbesitzerinnen und -besitzer. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert, noch erheben sie den Anspruch auf Vollständigkeit und Tagesaktualität. Beispiele sind nicht auf andere Fälle übertragbar. Die angegebenen Informationen können eine individuelle Steuerberatung nicht ersetzen.
Handwerkerleistungen
Beauftragen Sie einen Handwerksbetrieb mit Arbeiten an Ihrem eigenen Zuhause, können Sie 20 % der Kosten von der Steuer absetzen und so Ihre Steuerlast senken (§ 35a EStG Abs. 3). Der maximale Betrag ist auf 1.200 Euro pro Jahr begrenzt, das entspricht einer Rechnungssumme von 6.000 Euro.
Um die Rechnung eines Handwerksbetriebs steuerlich geltend zu machen, achten Sie auf die Form der Rechnung. Darin müssen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten getrennt von den Materialkosten aufgeführt werden, da diese nicht abgesetzt werden können.
Beispiel:
Die Regenrinnen und Fallrohre bei Ihrer Immobilie in Eigennutzung müssen erneuert werden. Die Rechnung des Handwerksbetriebs beläuft sich auf 5.000 Euro, davon sind 600 Euro Materialkosten. 20 % der verbleibenden 4.400 Euro können Sie steuerlich geltend machen und somit 880 Euro von der Steuerschuld abziehen.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen können in der Steuererklärung geltend gemacht werden (§ 35a Abs. 1 und 2 EStG). Wie hoch die Steuerersparnis ist, hängt von der Art des Beschäftigungsverhältnisses ab. Ist die Arbeit bei der Minijobzentrale gemeldet, lassen sich 20 % absetzen, bei einem Maximalbetrag von 510 Euro pro Jahr. Bei sozialversicherungspflichtig oder selbstständig Beschäftigen können Sie ebenfalls 20 % des Entgelts absetzen, allerdings ist der Maximalbetrag deutlich höher: er liegt bei 4.000 Euro pro Jahr, was einer Rechnungssumme von 20.000 Euro entspricht.
Zu haushaltsnahen Dienstleistungen zählen beispielsweise:
- Gartenarbeiten
- Winterdienst
- Unterstützung im Haushalt (Putzen, Kochen, etc.)
- Pflege und Betreuung im Haushalt lebender Personen
- Haustiersitter-Dienste für im Haushalt lebende Tiere
Achten Sie auf nachvollziehbare Zahlungsverfahren, am besten per Überweisung. Zudem sollte auch hier die Rechnung unterscheiden zwischen Lohn- und Materialkosten und eventuellen Ausgaben für Material oder Einkäufe. Diese können nicht abgesetzt werden.
Sonderfall: Kinderbetreuung
Kosten für die Betreuung Ihrer Kinder werden steuerlich in der Regel den Sonderausgaben zugerechnet. Sie lassen sich zu zwei Dritteln absetzen bei einer Begrenzung von maximal 4.000 Euro pro Jahr für jedes Kind, das maximal 14 Jahre alt ist. Nach dem 14. Geburtstag lohnt es sich, anfallende Kinderbetreuungskosten über die haushaltsnahen Dienstleistungen abzusetzen.
Umzugskosten
Wenn Sie umziehen, um Ihre gekaufte oder neu gebaute Immobilie selbst zu bewohnen, entstehen Ihnen die Kosten des Umzugs. Diese können Sie unter bestimmten, beruflichen Voraussetzungen von der Steuer absetzen. Zum Beispiel:
- Umzug des Arbeitgebers
- Versetzung durch den Arbeitgeber
- Ersparnis von mindestens einer Fahrstunde beim Arbeitsweg
- Deutlich verbesserte Arbeitsbedingungen insbesondere bei Selbstständigen und bestimmten Berufen, beispielsweise Lehrkräfte
- Rückkehr von einem Arbeitsplatz im Ausland
Tipp
Erkennt das Finanzamt den Umzug aus beruflichen Gründen nicht an, können Sie Umzugskosten immer noch als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen.
Arbeitszimmer und Homeoffice
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Zum Vergleich: Vorher konnten maximal 600 Euro angesetzt werden und nur 120 Tage mit jeweils fünf Euro.
Neu ist zudem, dass die Regelung auch dann gilt, wenn kein häusliches Arbeitszimmer zur Verfügung steht. Auch wer Arbeiten zuhause am Esstisch erledigt, hat nun ein Anrecht auf den Steuervorteil.
Gewerbliche Nutzung
Nutzen Sie Ihre Immobilie komplett selbst – in Teilen gewerblich und in Teilen zu privaten Wohnzwecken – ist eine klare Aufteilung dieser Bereiche wichtig. Auch ist zu klären, ob das Gebäude Teil des Privat- oder Betriebsvermögens ist, bzw. zu welchen Teilen die Immobilie dem jeweiligen Bereich zugerechnet wird. Für die Finanzierung ist es aus steuerlichen Gründen empfehlenswert, das Eigenkapital für den Privatbereich einzusetzen und den gewerblichen Teil der Immobilie zu finanzieren. So gelten die Schuldzinsen als Werbungskosten.
Arbeiten Sie freiberuflich – beispielsweise im Bereich Journalismus – können Sie Aufwendungen für Ihre Büroräume steuerlich geltend machen. So können Sie die Schuldzinsen für ein Darlehen anteilig absetzen. Beachten Sie dabei, dass das Finanzamt die angegebene Nutzung der Räume prüfen darf.
Modernisierungskosten
Kosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen – insbesondere im Rahmen einer energetischen Sanierung – entstehen, können steuerlich geltend gemacht werden. Unser Artikel „Diese Modernisierungskosten können Sie bei Ihrer Immobilie absetzen“ gibt Ihnen einen ersten Überblick darüber, wie das geht und welche Details zu beachten sind.
Sonderfall: Denkmal-AfA
Ist Ihr eigenes Zuhause denkmalgeschützt, können Sie anfallende Sanierungskosten über die Denkmal-AfA zu 90 % abschreiben. Dazu werden ab der Sanierung zehn Jahre lang jeweils 9 % der anrechenbaren Kosten vom jährlichen Einkommen abgezogen und die Steuerlast verringert sich entsprechend.
Mit der eigenen Immobilie entspannt in die Zukunft
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