Steuerliche Vorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Kapitalkosten zur Finanzierung Ihrer Immobilie können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören beispielsweise Finanzierungszinsen, Grundbuchgebühren oder Makler- und Notarkosten, die im Zusammenhang mit der Investition entstehen. Allerdings lassen sich Anschaffungskosten und damit verbundene Nebenkosten nur zu einem kleinen Teil als Werbungskosten absetzen. Der weitaus größere Teil fällt unter die Abschreibung für Abnutzung (AfA):

Die Nutzungsdauer für ein Gebäude wird auf 50 Jahre veranschlagt. Während dieser Zeit erleidet die Immobilie – nicht das Grundstück – einen Wertverlust, der sich über die AfA abschreiben lässt. Liegt die Nutzungsdauer Ihrer Immobilie bei unter 50 Jahren, muss dies durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Für denkmalgeschützte Gebäude und Neubau gelten gesonderte Bestimmungen.

Als Bemessungsgrundlage für die AfA werden neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten herangezogen. Diese umfassen:

Während sich Gebäude abnutzen, bleibt der Grundstückswert bestehen. Die Kosten dafür werden deshalb von der Gesamtsumme abgezogen, die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung verringert sich. Um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden, ist die Unterscheidung von Gebäude- und Grundstückswert bereits im Kaufvertrag empfehlenswert.

Zu den Kosten, die Sie in Verbindung mit der Finanzierung und der Vermietung Ihrer Immobilie als Werbungskosten geltend machen können, zählen:

Unser Rechenbeispiel veranschaulicht, welche Kosten bereits beim Immobilienkauf absetzbar sind. Für die Berechnung setzen wir folgende Annahmen voraus:

Die Verteilung der Kosten für sofort abzugsfähige Werbungskosten und die Abschreibung für Abnutzung (AfA) sieht in unserem Beispiel wie folgt aus:

Das Beispiel basiert auf eigenen Berechnungen sowie mit dem Interhyp Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Um die Schaffung von neuem Wohnraum gezielt zu fördern, wurde die Sonder-AfA als zusätzlicher steuerlicher Anreiz eingeführt.

Wie bereits beim Kauf können Sie auch danach Kosten der Vermietung steuerlich geltend machen – manche sofort, andere durch Abschreibung über einen längeren Zeitraum. Achten Sie insbesondere bei baulichen Maßnahmen auf eventuelle Regelungen und Vorgaben, um die angefallenen Kosten später auch absetzen zu können.

Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage fallen Zinsen an. Diese können Sie in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen und steuerlich geltend machen.

Lassen Sie sich am besten bereits im Zuge Ihrer Finanzierungsplanung von Ihrer Steuerkanzlei beraten, wie Sie den Zinsanteil Ihrer monatlichen Rate optimal kalkulieren, um von Steuervorteilen zu profitieren.

Bei vermieteten Immobilien fallen einige Ausgaben regelmäßig an. Dazu zählen Posten wie die Grundsteuer, Versicherungen, Energieversorgung, Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienst oder auch Schornsteinfegerleistungen. Die Kosten dafür geben Sie in der Regel über die Nebenkosten an die Mieterseite weiter. Übernehmen Sie einen Teil selbst, können Sie dies als Werbungskosten geltend machen. Hausverwaltungskosten dürfen Sie nicht der Mieterseite weiterverrechnen – dafür können Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Verwalten Sie Ihr Mietobjekt selbst, können Sie Ausgaben für Büromaterial, Fahrten, Telekommunikation oder Werkzeug absetzen. Ebenso die Beiträge für die Mitgliedschaft in einer Interessenvertretung, zum Beispiel Haus und Grund.

Im Laufe der Zeit geht in Ihrer Immobilie als Kapitalanlage auch einmal etwas kaputt. Ist beispielsweise der Durchlauferhitzer defekt und Sie lassen diesen reparieren, können Sie die Rechnung sofort als Werbungskosten absetzen. Die Obergrenze ist hierfür bei 800 Euro netto festgelegt. Übersteigen die Kosten für Reparaturarbeiten oder Neuanschaffungen diesen Betrag, müssen Sie den Weg über die Abschreibung gehen.

Bei baulichen Maßnahmen unterscheidet das Finanzamt zwischen:

Zu beachten sind die ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie: In dieser Zeit können ausschließlich Erhaltungsaufwände in voller Höhe abgezogen werden. Für Herstellungskosten gilt die Abschreibung. Im Einkommensteuergesetz regelt § 6 Abs. 1 Nr. 1a, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und deren Nettosumme 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt. Diese können Sie nicht als Werbungskosten absetzen, sondern über die AfA. Zudem definiert § 255 des Handelsgesetzbuches in Absatz 2, dass zu den Herstellungskosten alle Aufwendungen zählen, durch die ein Gebäude eine wesentliche Verbesserung erfährt.

Lassen Sie sich von Ihrer Steuerkanzlei beraten, wie Sie eventuelle Maßnahmen korrekt und für Sie am günstigsten steuerlich geltend machen.

Bei Leerstand entstehen Ihnen Aufwände für die Neuvermietung. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Inserate, Fahrtkosten, Ausgaben für Büromaterial oder auch Maklerkosten. Diese Ausgaben lassen sich als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Zudem werden bei fehlenden Mieteinnahmen Verluste erwirtschaftet, die die Steuerlast senken können. Bei längerem Leerstand verlangt das Finanzamt allerdings Nachweise, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht. In der Regel wird dann ein Businessplan über 30 Jahre gefordert, der die Gewinnabsicht und entsprechende Maßnahmen transparent macht. Sollte das Finanzamt diesen Plan nicht anerkennen, kann es gewährte Steuerbegünstigungen nachträglich rückgängig machen.

Falls Sie in die Situation kommen, dass Sie der Mieterseite bei Auszug eine Abfindung zahlen müssen, können Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Die Regelung gilt nicht bei Kündigung wegen Eigenbedarf.

In einer Wohnanlage bildet die Eigentümergemeinschaft einen Kapitalstock für eventuelle Reparaturen und Renovierungen. Beiträge in diese Instandhaltungsrücklage dürfen erst dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn Gelder zweckgebunden entnommen und investiert werden.

Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, ob es sich bei den Aufwendungen um Werbungs- oder um Herstellungskosten handelt. Sollte Letzteres der Fall sein, müssen die Ausgaben über die Abschreibung durch Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Möchten Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage zu einem vergünstigten Preis an Verwandte oder Bekannte vermieten, genießen Sie generell alle Freiheiten bei der Preisgestaltung. Allerdings sollten Sie dabei im Blick haben, welchen Einfluss reduzierte Mieteinnahmen auf Ihre Steuern haben:

Um Posten wie Zinskosten, Erhaltungsaufwand, Versicherungen und Nebenkosten als Werbungskosten in voller Höhe absetzen zu können, darf die Miete nicht zu niedrig angesetzt werden. Im Verhältnis zur ortsüblichen Miete erlaubt der Gesetzgeber den vollen Werbungskostenabzug bis zu einer Grenze von 50 % der ortsüblichen Warmmiete.

Beachten Sie dabei auch, dass ein reduzierter Mietpreis im Bereich von 50-66 % der ortsüblichen Miete zusätzlichen bürokratischen Aufwand verursacht. In diesem Fall verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose als Nachweis dafür, dass eine Gewinnabsicht für die Vermietung besteht. Beträgt die Warmmiete hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, entfällt der Nachweis.

Ein Immobilienbesitzer möchte seine Wohnung zum reduzierten Preis an Bekannte vermieten. Die ortsübliche Warmmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 1.000 Euro. Um einen guten Preis anbieten zu können und gleichzeitig keine steuerlichen Nachteile zu erleiden, prüft der Immobilienbesitzer drei Optionen:

Ebenso wie bei der Vermietung konventioneller Objekte, können auch bei speziellen Immobilien Steuervorteile genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Denkmalschutz-, Gewerbe- und Ferienimmobilien.

Ältere Immobilien begeistern mit ihrem Charme und ganz eigenen Charakter. Erfüllen sie bestimmte Kriterien wie baugeschichtliche Bedeutung oder künstlerische Qualität, werden solche Objekte häufig unter Denkmalschutz gestellt. Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie kann mit Herausforderungen verbunden sein – besonders dann, wenn es um bauliche Maßnahmen und Modernisierungsvorhaben geht. Dafür profitieren Sie als Vermieterin oder Vermieter von attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten.

Ebenso wie bei konventionellen Immobilien ohne Denkmalschutz können Sie auch hier Zinskosten von der Steuer absetzen und den Gebäudewert linear abschreiben (AfA).

Zusätzlich zur AfA können Sie über die Denkmal-AfA die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich absetzen. Diese beträgt während der ersten acht Jahre 9 % der Kosten, in den folgenden vier Jahren 7 %. Damit sind nach zwölf Jahren 100%, also die gesamten Sanierungskosten abgeschrieben. Beachten Sie, dass die baulichen Maßnahmen erst nach dem Erwerb des Hauses beginnen und mit der Denkmalbehörde abgesprochen sind.

Bei der Vermietung einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie also in den ersten zwölf Jahren von hohen Steuerersparnissen profitieren. Ab dem 13. Jahr steigen die Steuerzahlungen. Es empfiehlt sich daher, den Finanzierungszeitraum für die Immobilie gesamthaft zu betrachten.

Gewerbeimmobilien können rein gewerblich genutzte, aber auch gemischt genutzte Immobilien sein, bei denen beispielsweise im Erdgeschoss Gewerberäume und in den oberen Geschossen Wohnflächen vermietet werden.

Kaufen Sie ein Gebäude und vermieten dieses komplett, gelten die steuerlichen Regelungen für Abschreibung und Werbungskostenabzug bei vermieteten Immobilien – unabhängig davon, ob die Vermietung gewerblich oder zu Wohnzwecken erfolgt.

Vermieten Sie einen Teil der erworbenen Immobilie gewerblich und nutzen einen anderen Teil selbst, ist es wichtig, die jeweiligen Einheiten separat zu verwalten. Betreiben und dokumentieren Sie Erwerb, Finanzierung, Modernisierung und Instandhaltung getrennt voneinander, um entsprechende steuerliche Vorteile geltend machen zu können. Separate Konten und Buchführung sind hier empfehlenswert.

Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage bietet jede Menge Vorteile – von guten Einnahmen bei regelmäßiger Vermietung bis hin zur gelegentlichen Selbstnutzung in Zeiten ohne Feriengäste.

Neben der Finanzierung des Kaufpreises sollten Sie von Anfang an zusätzliche Kosten für Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, zeitgemäße Möblierung, Reinigung und Werbung einplanen. Bei einer Ferienwohnung, die immer wieder vermietet wird, lassen sich diese Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bitte beachten Sie: Bei teilweiser Selbstnutzung dürfen Sie Werbungskosten und Abschreibung (Afa) nur anteilig ansetzen. Wird die Ferienimmobilie beispielsweise ein Viertel des Jahres selbst genutzt, können drei Viertel der Ausgaben abgesetzt werden.

Werden über längere Zeit hinweg laufend Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung angegeben, spielen die „ortsüblichen Vermietungstage“ eine wichtige Rolle: Liegen Sie hier unter 75 %, werden Sie in der Regel dazu aufgefordert, eine 30-Jahres-Prognose zu erstellen. Als Ergebnis sollte ein Überschuss herauskommen, denn nur dann akzeptiert das Finanzamt anfängliche Verluste.

Liegt Ihre Ferienimmobilie nicht in Deutschland, unterscheiden sich die steuerlichen Voraussetzungen: In den meisten EU-Ländern werden erzielte Einnahmen vor Ort versteuert. Es gibt jedoch Ausnahmen wie das Land Spanien. Hier gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen, wodurch die Steuer zuerst in Spanien bezahlt werden muss und anschließend rechnet das deutsche Finanzamt die Vermietungseinnahmen dem Einkommen zu. Nach Berechnung der Steuerschuld wird dann gegebenenfalls eine Nachzahlung eingefordert, wobei die in Spanien geleistete Zahlung angerechnet wird. Der Vorteil dabei: Werbungskosten oder Verluste aus der Vermietung lassen sich ebenfalls mit dem Einkommen in Deutschland verrechnen. In Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen können die Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechnet werden.

Noch mehr Informationen rund um das Thema Ferienimmobilie finden Sie hier.

Wer in eine Immobilie investiert, möchte beim späteren Verkauf einen Gewinn erzielen. Für eine optimale Rendite sollten Sie relevante rechtliche und steuerliche Aspekte beachten – die wichtigsten Informationen dazu finden Sie hier im Überblick.