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Wohnungseigentumsgesetz bei Hausgemeinschaften: Was sind die Rechte und Pflichten?
Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft und unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In der Teilungserklärung ist festgehalten, was Gemeinschaftseigentum ist und was Sondereigentum ist. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer treffen Entscheidungen und übernehmen Verantwortung für die Teile und Bereiche, die ihnen gemeinsam gehören.
von Jan Gerke in München, aktualisiert am 31.05.2024
Mit der Eigentumswohnung in die Wohnungseigentümergemeinschaft
Laut Wohnungseigentumsgesetzmuss die Verwaltung einer Immobilie mit mehreren Parteien geregelt sein. Die Aufgabe kann eine Eigentümerin oder ein Eigentümer übernehmen. Seit Dezember 2023 haben Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Verwalterin oder der Verwalter zertifiziert ist (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen von der Pflicht sind Anlagen mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten.
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Teilungserklärung gibt Auskunft
Die Rechte und Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie der Hausgemeinschaft sind gesetzlich geregelt (Abs. 2 § 13 WEG, 14 und 16). Wer ein ernsthaftes Interesse hat, eine Wohnung zu kaufen, kann die Teilungserklärung einsehen. Darin sind wichtige Details festgelegt. Sie betreffen die Miteigentumsanteile, die Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen, das Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ablesen lassen sich auch die Aufteilung der Kosten, Stimmrechtsverteilung bei der Eigentümerversammlung, Einschränkungen oder Vorschriften. Am aktuellsten sind allerdings die Informationen aus der Beschluss-Sammlung. Um sie einsehen zu können, benötigen Sie eine Ermächtigung durch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern
| Rechte | Pflichten |
| Freies Verfügungsrecht: Ob Sie Ihre Wohnung selbst bewohnen oder vermieten, bleibt Ihnen überlassen. Die Gestaltung der Wohnung ebenfalls. Auch bei der Entscheidung, an wen Sie die Wohnung irgendwann verkaufen, hat die Eigentümergemeinschaft kein Mitspracherecht. | Sondereigentum pflegen: Die Eigentumswohnung muss instand gehalten werden. Wird sie so sehr vernachlässigt, dass es zu Schäden kommt, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. |
| Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer können sich auf die konkrete Nutzung von Flächen einigen. So wird festgelegt, welche Gemeinschaftsflächen als Fahrradparkplatz genutzt werden oder wo Spielgeräte für Kinder aufgestellt werden. | Bauliche Veränderungen: In Ihrer Wohnung können Sie schalten und walten, wie Sie wollen. Außerhalb des Sondereigentums braucht es in der Regel die Zustimmung der Gemeinschaft. Wer beispielsweise ein Balkonkraftwerk anbringen möchte, verändert das Gesamtbild des Gebäudes. |
| Teilnahme an Versammlungen: Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer haben das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Diese finden in der Regel einmal jährlich statt. Die Stimmrechte können unterschiedlich geregelt sein. Als Standard gilt das Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer, jede Eigentümerin eine Stimme hat, selbst wenn ihnen mehrere Wohnungen gehören. Sie können Ihr Stimmrecht auch übertragen. | Modernisierung und Sanierung: Modernisierungsmaßnahmen sind zustimmungspflichtig. Wird eine Maßnahme beschlossen, tragen alle die Kosten entsprechend ihrer Anteile. Gerade bei größeren Maßnahmen kann die Gemeinschaft unabhängige Sachverständige hinzuziehen. Muss aufgrund der Modernisierung auch Ihre Wohnung betreten werden, müssen Sie den Zutritt gewähren. |
| Mitbestimmung: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat bei Beschlüssen über Angelegenheiten der Gemeinschaft das Recht auf Mitbestimmung. Dies umfasst unter anderem die Wahl der Verwalterin oder des Verwalters, Instandhaltungsmaßnahmen, Änderungen am Gemeinschaftseigentum und Details der Hausordnung. | Zahlung von Hausgeld: Das vereinbarte Hausgeld muss fristgerecht bezahlt werden. Es dient zur Deckung der gemeinschaftlichen Ausgaben wie Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Versicherungen. Vor dem Kauf können Sie prüfen, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um größere Reparaturen am Gesamtgebäude abzudecken. |
| Auskunft einholen: Sie haben das Recht, Verwaltungsunterlagen einzusehen und Auskunft von der Hausverwaltung einzufordern. | Zahlung der monatlichen Nebenkosten: Wie in einer Mietwohnung fallen in der Eigentumswohnung Nebenkosten an. Ist die Wohnung vermietet, können Sie die Kosten auf die Mietpartei umlegen. |
| Wallbox: Wenn Sie ein E-Auto fahren und das Haus über eine eigene Parkgarage verfügt, können Sie den Einbau einer privaten Wallbox beantragen. Der Antrag kann nicht abgelehnt werden, die Eigentümerversammlung darf aber über die Durchführung des Einbaus entscheiden. | Beachtung der Hausordnung: Die Einhaltung der Hausordnung ist Pflicht. Dies betrifft unter anderem Ruhezeiten, Müllentsorgung, Pflege von Gemeinschaftsflächen und die Vermeidung von Störungen. |
| Barrierefreier Zugang: Um das Betreten der Wohnung für Menschen mit Behinderung zu ermöglichen, können Sie entsprechende Maßnahmen auf eigene Kosten durchführen. Laut Gerichtsurteil muss die Gemeinschaft auch bauliche Veränderungen hinnehmen, wenn diese angemessen sind. |
Fazit: Eigentum verpflichtet
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft – mit allen Rechten und Pflichten. Um das Gebäude kümmert sich die Hausverwaltung. Wie beim Einfamilienhaus sollte es im Interesse aller sein, die Anlage so instand zu halten, dass sie ihren Wert möglichst steigert.
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