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Webinar: Welche Modernisierung sich lohnt und wie Sie diese finanzieren
Als Haus- oder Wohnungsbesitzer werden Sie irgendwann vor der Entscheidung stehen, ob eine Renovierung, Modernisierung oder Sanierung Ihres Gebäudes sinnvoll ist. Dabei stellt sich die Frage, wie oft modernisiert werden muss und welche Kosten damit verbunden sind. Außerdem müssen Sie sich mit der Frage beschäftigen, wie eine Modernisierung finanziert werden kann. In diesem Artikel werden wir diese und weitere Fragen ausführlicher beleuchten und Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
von Helen Linder in München, aktualisiert am 11.04.2023
Renovieren oder modernisieren/sanieren?
Was ist eine Renovierung?
Eine Renovierung bezieht sich auf Maßnahmen wie die Erneuerung der Küche, Maler- und Tapezierarbeiten sowie das Abschleifen oder Neuverlegen des Bodenbelags. Diese Maßnahmen sollen Abnutzungserscheinungen beseitigen, die Nutzbarkeit der Immobilie wiederherstellen und Schönheitsmängel beheben. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Renovierungen den Wert einer Immobilie nicht beeinflussen.
Was ist eine Modernisierung/Sanierung?
Im Gegensatz zu Renovierungsmaßnahmen umfassen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen baulich aufwendigere Arbeiten wie Um-, An- und Ausbauten sowie Kernsanierungen von wichtigen Elementen wie Bausubstanz, Elektrik und Wasserleitungen. Energetische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Heizungstausch und Installation von PV-Anlagen können ebenfalls durchgeführt werden, um den Wert und die Wertsteigerung der Immobilie aktiv zu fördern.
Verbessern oder verschönern?
Ob sich eine Modernisierung, Sanierung oder Renovierung lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel dem Alter des Gebäudes, dem Zustand der Struktur und der Ausstattung, den Kosten der Arbeiten und dem erwarteten Nutzen.
Eine Modernisierung oder Sanierung eines Gebäudes lohnt sich in der Regel, wenn größere Veränderungen vorgenommen werden müssen, um die Energieeffizienz zu verbessern, die Wohnqualität zu erhöhen oder die Sicherheit zu verbessern.
Eine Renovierung hingegen ist eher eine kosmetische Verbesserung und kann sich lohnen, wenn das Gebäude in einem guten Zustand ist, aber ein wenig Arbeit benötigt, um seine Attraktivität zu steigern.
Wann steht eine Modernisierung an und wie erkenne ich den Bedarf einer Modernisierung ?
Eine erfolgreiche Modernisierung hängt vom Zustand und der Nutzungshäufigkeit der Immobilie ab. Aus diesem Grund ist es ratsam, das Gebäude in regelmäßigen Abständen auf Schäden oder Verfall zu überprüfen und bei Bedarf entsprechende Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Hier sind einige der wichtigsten Komponenten, die Sie überprüfen sollten:
- Keller : Überprüfen Sie regelmäßig den Keller auf Feuchtigkeit und Schimmelbildung, um Schäden zu vermeiden.
- Dach : Kontrollieren Sie das Dach auf undichte Stellen und Risse, da diese zu Wasserschäden und anderen Problemen führen können.
- Fassade : Überprüfen Sie die Fassade Ihres Hauses auf Risse oder Abplatzungen, die auf ein größeres Problem hinweisen könnten.
- Türen : Stellen Sie sicher, dass alle Türen in Ihrer Immobilie ordnungsgemäß schließen und verriegeln.
- Fenster : Überprüfen Sie die Fenster regelmäßig auf Risse und Schäden, um zu vermeiden, dass Feuchtigkeit und Schimmel ins Haus gelangen.
- Elektroinstallationen : Lassen Sie Ihre Elektroinstallationen regelmäßig von einem Fachmann überprüfen, um sicherzustellen, dass sie sicher und funktionsfähig sind.
- Sanitäranlagen : Überprüfen Sie die Sanitäranlagen auf Lecks oder Verstopfungen, um Probleme mit der Abwasserentsorgung zu vermeiden.
- Wasserleitungen : Kontrollieren Sie regelmäßig die Wasserleitungen auf Lecks, um Schäden an Ihrer Immobilie zu verhindern.
- Heizungsanlagen : Lassen Sie Ihre Heizungsanlage regelmäßig warten und überprüfen, um sicherzustellen, dass sie effizient und sicher funktioniert.
Wie sind die Circa-Kosten zu berechnen?
Wenn Sie eine Modernisierung Ihrer Immobilie planen, ist es wichtig, die Kosten im Voraus abzuschätzen. Eine Circa-Kalkulation kann Ihnen dabei helfen, eine grobe Vorstellung von den Gesamtkosten Ihrer geplanten Baumaßnahmen zu erhalten.
Faktoren, die die Kosten einer Modernisierung beeinflussen können:
- Alter der Installationen: Je älter die Installationen sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie repariert oder ausgetauscht werden müssen.
- Art und Qualität der Materialien können die Kosten der Modernisierung stark beeinflussen. Hochwertigere Materialien sind oft teurer, können aber möglicherweise länger halten und so Wartungskosten senken.
- Zeitrahmen und Umfang der Arbeit können die Kosten der Modernisierung beeinflussen. Je länger die Arbeit dauert oder je umfangreicher sie ist, desto höher können die Kosten sein.
- Lage der Immobilie: Wenn beispielsweise schwer zugängliche Bereiche wie das Dach modernisiert werden müssen, können zusätzliche Kosten für den Transport von Materialien oder Geräten anfallen.
- mögliche Einsparungen: Eine Modernisierung kann auch potenzielle Einsparungen bieten, die die Kosten über die Zeit hinweg ausgleichen können. Zum Beispiel kann die Installation einer energieeffizienten Heizungsanlage zu langfristigen Einsparungen bei den Heizkosten führen.
Energetische Sanierung im Überblick
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Wie wird eine Modernisierung finanziert?
Eine Modernisierung kann auf verschiedene Arten finanziert werden.
- Baufinanzierungen sind meist ab 50.000 Euro aufwärts verfügbar und können im ersten Rang unkompliziert aufgenommen werden. Oft ist hierbei maximal der zweite Rang möglich, da ansonsten wenig Banken zur Auswahl stehen. Die Auszahlung erfolgt nach Vorlage von Rechnungen und Kostenvoranschlägen, die im Voraus abgezeichnet sein müssen.
- Eine weitere Option ist ein Modernisierungskredit, der eine spezielle Form des Ratenkredits darstellt und meist ab einem Wert von 20.000 bis 60.000 Euro verfügbar ist. Die Konditionen sind hierbei ein Mix aus Baufinanzierung und Ratenkredit. Für den Verwendungszweck wird ausschließlich die Modernisierung vorausgesetzt und dass man mindestens ein Jahr Eigentümer der Immobilie ist.
- Ein Ratenkredit kann ebenfalls genutzt werden, wobei hier meist bis maximal 75.000 Euro verfügbar sind. Die Zinsen liegen zwischen rund 4,5 % und 9 %. Die Rückzahlung ist über maximal zehn Jahre möglich. Der Vorteil bei einem Ratenkredit ist, dass er sehr flexibel ist und keine Kostenvoranschläge oder Rechnungen erfordert.
- Eine weitere Möglichkeit ist der Bausparvertrag, der bereits zuteilungsreif sein muss, um bis zu 50.000 Euro Darlehen ohne grundbuchliche Absicherung zu erhalten. Alternativ kann ein neuer Bausparvertrag abgeschlossen werden, der ein Turbo-Darlehen von bis zu 50.000 Euro ermöglicht. Auch hier ist keine grundbuchliche Absicherung erforderlich. Die Rückzahlung erfolgt über maximal 20 Jahre. Voraussetzung für die Aufnahme ist eine Anstellung oder der Ruhestand.
Finanzierungszeitpunkte für eine Modernisierung und der Einfluss auf die Finanzierung
Kauf der Immobilie
Es besteht die Option, bei einer Modernisierung und energetischen Sanierung die damit verbundenen Kosten in die Finanzierung einzubeziehen und gleichzeitig Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Hierbei ergeben sich verschiedene Vorteile, beispielsweise die Möglichkeit, dass der Darlehensgeber die Wertsteigerung berücksichtigt und somit eine lange Zinsbindung sowie Finanzierungsdauer von bis zu 35 Jahren realisiert werden kann. Dadurch fällt die monatliche Belastung vergleichsweise gering aus. Es sollte jedoch bedacht werden, dass bei dieser Vorgehensweise ausreichend Puffer für potenzielle Kostensteigerungen eingeplant werden sollten, da eine Nachfinanzierung teuer werden kann.
Während der Finanzierung / Zinsbindung
Die Finanzierung über einen Modernisierungskredit oder ein Bauspardarlehen bietet Unabhängigkeit von der laufenden Baufinanzierung sowie hohe Flexibilität, da meist Sondertilgungen bis zu 100 % möglich sind und eine schnellere Rückzahlung erfolgen kann. Zudem entfällt die Eintragung im Grundbuch, was zu einer Kostenersparnis führt. Allerdings kann die zusätzliche Rate neben der Baufinanzierung zu einer höheren monatlichen Belastung führen. Zudem sind die Zinsen häufig höher als bei der Baufinanzierung.
Anschlussfinanzierung
Die Aufstockung der Anschlussfinanzierung kann dazu führen, dass man Restschulden und Sanierungskosten an einen neuen Darlehensgeber zahlen muss. Hierbei besteht die Möglichkeit, Fördermittel der KfW zu beantragen und von günstigen Zinsen sowie längeren Darlehenslaufzeiten zu profitieren. Zudem kann eine längere Zinsbindung vereinbart werden. Allerdings kann durch die Verlängerung der Gesamtlaufzeit oder die Erhöhung der monatlichen Rate die monatliche Belastung steigen. Zudem ist man zeitlich vom Umschuldungszeitpunkt abhängig, und es kann ein neues Gutachten der Bank sowie eine kostenpflichtige Anpassung der Grundschuld notwendig werden.
Nach der Finanzierung
Es ist möglich, ein grundbuchlich besichertes Darlehen aufzunehmen. Dies ist jedoch abhängig vom Alter und der Einkommenssituation. Der Vorteil ist, dass ein Baufinanzierungsdarlehen günstigere Zinsen bietet. Der Nachteil besteht allerdings darin, dass eventuell erhöhte Kosten durch Neueintragung einer Grundschuld entstehen können. Bei Immobiliendarlehen kann ein höheres Alter aufgrund gesetzlicher Anforderungen aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nachteilig sein. Es ist ratsam, zwischen Immobilien- und Modernisierungsdarlehen (Ratenkredit) abzuwägen, da in manchen Fällen ein Immobiliendarlehen teurer/ungünstiger sein kann.
Wie gehe ich vor, wenn ich eine (energetische) Sanierung plane?
1. Beratung durch Interhyp-Finanzierungsberaterin oder -berater: Finanzierungswunsch und Darlehenshöhe ermitteln, Beratung zu Fördermitteln und zu Darlehensart
2. Bei energetischer Sanierung: Beratung durch Energieberaterin oder -berater: passende Beraterin oder Berater finden (z.B. bei unserem Kooperationspartner Bauexperts), Beurteilung der Bausubstanz, Planung sinnvoller Sanierungsmaßnahmen, Kostenaufstellung für den Darlehensgeber
3. Kostenvoranschläge bei Handwerksbetrieben einholen: Absprache zu Verfügbarkeit und Machbarkeit und Zeitplan für Umsetzung erstellen
4. Beantragung Finanzierung und evtl. Fördermittel mit Interhyp-Beraterin oder -Berater
5. Auszahlung der Darlehensmittel
Fazit
Eine Modernisierung macht dann am meisten Sinn, wenn die jeweilige Nutz-/Wohnfläche Schäden aufweist und/oder wenn Sie den Wohnkomfort erhöhen, die Energiekosten senken und den Wert der Immobilie steigern möchten. Eine regelmäßige Inspektion ist empfehlenswert, da jeder Bereich unterschiedliche Zeitabstände für eine Modernisierung oder Renovierung benötigt. Die Wahl der richtigen Finanzierung hängt davon ab, wie viel Kapital benötigt wird, welche Voraussetzungen für den Kredit erfüllt werden müssen und welche Vorteile damit erzielt werden können.
