Vermieter kündigt: Was kann ich als Mieter tun?

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt, darf er den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Allerdings ist der Kreis der Berechtigten begrenzt und beschränkt sich neben dem Vermieter oder der Vermieterin selbst auf

Für entferntere Verwandte kann hingegen kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Auch der Auszug des Vermieters oder seines Partners nach einer Trennung gilt im Regelfall nicht als triftiger Grund für Eigenbedarf.

Gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf können Sie sich wehren, wenn in der Kündigung die berechtigte Person oder der genaue Grund für die Geltendmachung nicht genannt wird. Auch bei unzumutbarer Härte kann die Eigenbedarfskündigung angefochten werden – etwa wenn Mieterinnen und Mieter schon sehr alt sind oder trotz aller Bemühungen keine zumutbare Wohnung finden.

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht worden ist, können betroffene Mieterinnen und Mieter Schadenersatz verlangen. Dieser kann sich auf Umzugskosten, Kosten für eine Renovierung oder eventuelle Mehrkosten aufgrund einer höheren Miete erstrecken. Eine nachträgliche Rückabwicklung der Kündigung mit Wiedereinzug in die alte Wohnung lässt sich hingegen rechtlich nicht durchsetzen.

Wenn Mieterinnen und Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, kann dies zu einer Kündigung führen. Wer mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder zwei Monate hintereinander die Miete zu weniger als der Hälfte gezahlt hat, riskiert eine fristlose Kündigung.

Allerdings führt die fristlose Kündigung nicht zum sofortigen Auszug und kann sogar wieder aufgehoben werden. Nach der Zustellung der Räumungsklage können Mieterinnen und Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten ihre Schulden vollständig begleichen, woraufhin die Kündigung erlischt.

Die Kündigung des Mietvertrags aufgrund einer vertragswidrigen Verhaltensweise des Mieters ist die häufigste Ursache für gerichtlichen Streit zwischen Mietern und Vermietern. Dass diese Kündigungsfälle oft vor Gericht landen, liegt mit daran, dass aus der Fülle möglicher Vertragsverletzungen nicht immer eindeutig hervorgeht, wann diese eine Kündigung rechtfertigen.

Im Regelfall ist eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens erst möglich, wenn der Mieter oder die Mieterin zuvor eine schriftliche Abmahnung erhalten hat und die Verhaltensweise nicht ändert.

Ob eine Kündigung berechtigt ist, hängt von der Schwere der Verstöße ab. Hier kann – etwa bei Lärmbelästigung – das subjektive Empfinden von Mietern und Vermietern oft auseinander liegen, so dass klare Grenzen meist erst im individuellen Fall vom Richter gezogen werden.

Generell ist es ratsam, nach Erhalt einer Abmahnung das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und sein Verhalten anzupassen. Am Ende ist es meist lohnenswert, für den Weiterbestand des Mietverhältnisses gewisse Kompromisse einzugehen. Wer ohne vorherige Abmahnung eine Kündigung erhält, sollte dieser widersprechen und sich juristischen Beistand – etwa bei einem Mieterverein – suchen.

Eine Verwertungskündigung erhalten Mieterinnen und Mieter dann, wenn der Vermieter umfangreiche Sanierungsarbeiten durchführen will, weil sich im derzeitigen Zustand die Vermietung der Immobilie nicht mehr wirtschaftlich trägt. Dabei berufen sich Vermieter auf § 573 im Bürgerlichen Gesetzbuch, der eine Kündigung erlaubt, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich wäre.

Allerdings stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung. Allein die Begründung, dass nach einer Sanierung die Wohnung zu einem höheren Preis vermietet oder verkauft werden kann, rechtfertigt keine Kündigung. Auch wenn über Jahrzehnte hinweg Sanierungsstau entstanden ist, weil der Vermieter seine Immobilie vernachlässigt hat, ist die Kündigung meist unzulässig.

Generell wägen Gerichte im Streitfall die wirtschaftlichen Nachteile für den Vermieter durch die Weitervermietung gegen die Nachteile der Mieter durch den Verlust der Wohnung ab. Vor diesem Hintergrund haben Mieterinnen und Mieter oft gute Chancen, eine Verwertungskündigung abzuwehren, und sollten in solchen Fällen frühzeitig juristischen Rat einholen.