Probleme mit dem Vermieter: Wie soll ich mich verhalten?

Sie sollten als Mieterin oder Mieter bei Unstimmigkeiten sachlich bleiben und sich um Deeskalation bemühen. Gleichzeitig gilt es jedoch, sich eine aussichtsreiche rechtliche Position zu verschaffen für den Fall, dass der Vermieter oder die Vermieterin nicht einlenkt.

Vor allem bei Streitigkeiten, in denen es um das Verhalten als Mieter geht, sollten Sie den Dialog mit Ihrem Vermieter suchen. Oftmals lassen sich Kompromisse finden, mit denen beide Seiten gut leben können.

Wenn es um Mängel an der Mietwohnung geht, sollten Sie vorbeugend für eine möglichst lückenlose Beweislage sorgen. Wenn es beispielsweise durch undichte Dachfenster hereinregnet, sollten Sie schriftlich und am besten noch ergänzend mit Fotos nach einem Regenguss festhalten, in welcher Menge und an welchen Stellen Wasser eingedrungen ist. Das sorgt nicht nur für eine klare Beweislage, falls der Streit vor Gericht geht, sondern zeigt dem Vermieter die Faktenlage klar auf.

Sollte sich zeigen, dass die Vermieterin oder der Vermieter nicht zu einer konstruktiven Lösung bereit ist, sollten Sie sich juristisch beraten lassen. Für Mitglieder von Mietervereinen ist eine Erstberatung durch den Anwalt des Vereins meist kostenlos.

Als Mieterin oder Mieter können Sie erwarten, dass die von Ihnen gemietete Wohnung frei von Mängeln ist. Vor allem bei älteren Wohnungen kann es jedoch immer mal wieder zu Beeinträchtigungen des Wohnkomforts kommen – sei es durch undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, defekte Armaturen oder Heizungsausfälle.

In solchen Fällen haben Mieter die Pflicht, unverzüglich nach der Entdeckung des Mangels den Vermieter zu informieren. Dieser muss dann für die Behebung sorgen. Dabei ist im Regelfall die folgende Reihenfolge einzuhalten:

Zwar haben Mieterinnen und Mieter grundsätzlich das Recht, bei gravierenden Mängeln die Miete zu kürzen, wenn sie dies vorher ankündigen. Allerdings darf die Kürzung nur für den exakten Zeitraum des bestehenden Mangels und in angemessener Höhe erfolgen – und was angemessen ist, entscheiden Gerichte im Einzelfall. Damit riskieren Betroffene, dass eine zu großzügige Mietminderung als Mietrückstand gewertet wird. Laufen dabei mehr als zwei Monatsmieten Rückstand auf, darf der Vermieter kündigen.

Wenn größere Modernisierungsarbeiten im Haus anstehen, kann dies zu Beeinträchtigungen für Mieterinnen und Mieter führen – sei es durch Lärm, Schmutz oder weil vorübergehend kein Wasser oder keine Heizung verfügbar ist.

Grundsätzlich müssen Mieter Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten dulden. Allerdings müssen Vermieter ihre Mieterinnen und Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen über Art, Umfang und voraussichtliche Dauer informieren. Ist die Wohnung vorübergehend nicht nutzbar, muss der Vermieter auf eigene Kosten für diesen Zeitraum eine Unterbringung im Hotel oder einer Ferienwohnung sorgen.

Bei starker Beeinträchtigung durch Lärm oder Schmutz oder wenn vorübergehend einzelne Räume nicht genutzt werden können, haben Mieterinnen und Mieter ein Recht auf Mietminderung. Auch hier gilt jedoch, dass die Minderung angemessen sein muss.

Eine Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten ist nur zulässig, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, die den Mietern zusätzlichen Nutzwert bringt. Reine Instandhaltungen sind als Grund für eine Mieterhöhung unzulässig.

Bei der Erhöhung der Miete sind Vermietern enge gesetzliche Grenzen gesetzt. So darf die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, darüber hinaus gilt die so genannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Mietwohnungsmarkt höchstens um 15 Prozent steigen.

Enthält der Mietvertrag bereits Regelungen zur Mietpreissteigerung – etwa in Form einer inflationsgebundenen Indexmiete oder einer Staffelmiete –, dann darf keine weitere Mieterhöhung erfolgen.

Weil für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters erforderlich ist, können Mieterinnen und Mieter ihre Zustimmung verweigern, wenn bei der Erhöhung die gesetzlichen Limits überschritten werden. Allerdings gibt es hier einige juristische Fallstricke, so dass Mieterinnen und Mieter im Konfliktfall den Rat eines Mietervereins oder Anwalts einholen sollten.

In Deutschland sind Mieterinnen und Mieter vor willkürlichen Kündigungen des Mietvertrags geschützt. Wenn ein Vermieter den Mietern kündigen möchte, muss er dafür triftige Gründe anführen wie beispielsweise Eigenbedarf, anhaltenden Zahlungsverzug oder grobe Verstöße gegen vertragliche Pflichten.

In welchen Fällen eine Vertragskündigung durch den Vermieter zulässig ist und wie Sie sich als Mieterin oder Mieter gegen unberechtigte Kündigungen wehren können, lesen Sie im Artikel „Vermieter kündigt: Was kann ich als Mieter tun?“.