Mieterfreundlicher Mietvertrag – darauf sollten Sie achten

Mietparteien: Genaue Adresse und Name/Firmierung des Vermieters sowie alle Mieter. In einer WG stellt sich die Frage, ob alle in den Mietvertrag kommen oder ob es einen Hauptmieter gibt. Veränderungen oder Kündigung sind nur durch alle im Mietvertrag stehenden Personen möglich.

Miethöhe und Kaution: Hier ist die vereinbarte Miete gemeint. Dazu gehört der Betrag der Kaltmiete für die Wohnfläche sowie für die Betriebskosten, die sogenannten Nebenkosten: Müll, Aufzug, Instandhaltung, Garten, Heizung etc. Beides zusammen ergibt die Gesamtmiete. Die Kaution beträgt normalerweise drei Nettomieten (Kaltmiete ohne Nebenkosten) und wird normalerweise vor Einzug fällig.

Mietdauer, gegebenenfalls Mietende: Ab wann beginnt das Mietverhältnis und wie lange läuft es. Meist sind die Verträge unbefristet, Befristungen sind nur unter gewissen Bedingungen möglich, zum Beispiel bei Möblierung. Wenn die Mietdauer nicht von vorneherein begrenzt ist, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist – für Mieter (drei Monate) und Vermieter (nach Mietdauer).

Umfang und Größe des Mietobjekts: Es muss natürlich vermerkt sein, wo und in welchem Stock sich die Mietsache befindet. Ebenso die Quadratmeterzahl und Zimmeranzahl beziehungsweise -beschreibung: Küche, Bad, Wohnzimmer, Kinderzimmer etc. Keller oder Tiefgarage gehören ebenfalls dazu. Auch der Mietzweck macht Sinn: zur Miete, gewerblich oder gemischt.

Zustand des Mietobjekts: Um den Zustand festzuhalten, wird bei Übergabe ein Übernahmeprotokoll erstellt, in dem auch mögliche Mängel vermerkt sind. Wichtig dabei: Fotos. Dieses Protokoll dient bei Auszug nämlich als Grundlage für die Abnahme. Bei Schäden bei Einzug also ruhig etwas pingelig sein.

Neben- und Betriebskosten: Nebenkosten umfassen alle Kosten, die nicht reine Mietkosten sind, sondern zum Betrieb der Immobilie notwendig sind: Heizung, Hausmeister, Aufzug, Wasser etc. Meist wird dafür eine monatliche Pauschale vereinbart und jedes Jahr nach den tatsächlich angefallen Kosten abgerechnet. Als Orientierung kann man mit ca. 2,40-2,50 Euro/qm für die Nebenkosten rechnen.

Gut, vorab zu wissen: Beim Mietvertrag gibt es kein Widerrufsrecht - nach der Unterschrift gilt er. Insofern sollte man die einzelnen Klauseln gut durchlesen und verstehen. Meist nutzen Vermieter vorgefertigte Musterverträge von Verbänden oder Plattformen aus ihrem Umfeld. Diese entsprechen meist der gültigen Rechtslage, sind jedoch vermieterfreundlich formuliert. Dies muss nicht schlimm sein. Zum Vergleich können Sie einen Mustermietvertrag vom Mieterschutzbund nutzen – diese sind mieterfreundlich verfasst. Wichtig sind Hinweise auf Kündigung, Reparaturen und Untermiete. Verzichten Sie nicht auf die Möglichkeit zur Kündigung. Ein Kündigungsverzicht ist für Sie oft nachteilig, weil Sie sich dann schwertun, absehbar den Mietvertrag zu beenden – zum Beispiel bei Umzug, Familiengründung, Lohnverlust. Untermieten sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, wobei Vermieter einen angefragten Untermieter nur aus gewichtigem Grund ablehnen dürfen. Beim Zuzug von (Ehe-)Partnern und Familienangehörigen reicht die Information – er kann nicht verwehrt werden. Bei Reparaturen muss der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltungskosten aufkommen – die beliebten Kleinreparaturklauseln sind nur in wenigen Fällen gültig und nur, wenn Höhe, Jahresobergrenze und Kleinreparaturen explizit definiert sind. Interessant sind noch Überlegungen zu Abtretungsausschluss, Haustieren etc. Man sollte nicht über alles mit dem Vermieter diskutieren – dieser wird schnell verstimmt. Stattdessen gelten fast immer gesetzliche Regeln, die greifen – egal was im Mietvertrag vereinbart ist.

Mieterhöhungen sind grundsätzlich möglich, allerdings nur alle drei Jahre um maximal 20 % – in manchen Ballungsgebieten sind es sogar nur 15 % (Kappungsgrenze). Die Miethöhe muss sich grundsätzlich am Mietspiegel orientieren bzw. darf sie nicht darüber liegen. Einen Mietspiegel gibt es inzwischen für die meisten Ballungsräume. Demnach darf der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen - das gilt schon bei Einzug. Ist die Miete höher, kann man trotzdem unterschreiben und innerhalb von 30 Tagen eine entsprechende Reduzierung verlangen und durchsetzen. Auch bei Mieterhöhungen gilt diese Mietpreisbremse als Mietobergrenze.

Die meisten Mietverträge werden unbefristet abgeschlossen, das heißt, das Mietende ist nicht fest definiert. Als Mieter haben Sie jedoch die Möglichkeit, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter nicht ohne gewichtigen Grund kündigen. Jedoch gibt es die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung (Nutzung durch den Besitzer oder nahe Angehörige) und fristlose Kündigung bei groben Verstößen. Ein befristetes Mietverhältnis ist nur bei späterem Abriss, Umbau oder Eigennutzung möglich.

Wie oben schon erwähnt, bereiten Sie für die Wohnungssuche eine Mappe als eine Art Bewerbung vor. Nach oder bei dem Einzug sollten eine ganze Reihe von Institutionen informiert werden: Meldestelle (spätestens zwei Wochen nach Umzug), Arbeitgeber/ Universität/ Ausbildungsstelle, Bank, KFZ ummelden und Telefon beziehungsweise Internet beantragen und Kontakt mit der Hausverwaltung aufnehmen.

Der Mietvertrag ist ein Vertragsabschluss im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB, nicht widerrufbar und daher entsprechend gut zu prüfen. Zentrale Punkte sind sicher die Miethöhe, Mietparteien, Beschreibung des Mietobjekts und Mietdauer. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Klauseln, die unwirksam werden, wenn sie nicht der Rechtsprechung entsprechen. Insofern kann man einen Mietvertrag mit gutem Gewissen unterschreiben, selbst wenn er nicht in allen Punkten den Wunschvorstellungen entspricht. Umso mehr, um den Vermieter mit unzähligen Änderungen nicht zu verärgern und das vereinbarte Mietverhältnis am Ende noch zu riskieren.