Wohnungseigentumsgesetz
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde 1951 verabschiedet und regelt die Regelungen für das Wohneigentum, darunter die Bildung von Wohneigentum, die Verwaltung und die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Auch die Vorschriften für die Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlüsse, die dort gefasst werden, sind im Gesetz enthalten.
Am 1. Dezember 2020 trat eine Überarbeitung des WEG in Kraft, die umfangreiche Veränderungen für Wohnungseigentümer und Verwalter mit sich brachte. Die offizielle Bezeichnung lautet: "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften".
Was steht im Wohneigentumsgesetz?
Im ersten Teil des WEG wird die Definition des Wohnungseigentums aufgeführt. Die gesetzlichen Vorgaben bilden die Grundlage für die Zuordnung eines eigenen Grundbuchblattes für jeden Miteigentumsanteil durch das Grundbuchamt. Der zweite Teil des WEG bezieht sich auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und regelt deren Rechte und Pflichten sowie die Nutzung und Kostenaufteilung. Der dritte Teil betrifft die Verwaltung und definiert die Aufgaben des WEG-Verwalters. Die nächsten vier Teile sind für Wohnungskäufer weniger von Bedeutung.
Da es immer wieder zu Konflikten zwischen Eigentümern oder zwischen Eigentümern und Verwaltern kommt, gibt es zum reinen Gesetzestext zahlreiche Kommentare. Diese sollen Verwaltern und Anwälten die Arbeit erleichtern und sind eher für Fachleute bestimmt, als für Privatpersonen.
Eigentumsverhältnisse laut WEG
Das Wohneigentumsgesetz (WEG) ermöglicht es Eigentümern von bebauten Grundstücken, diese in Miteigentumsanteile aufzuteilen. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beispielsweise sein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen und diese einzeln verkaufen kann. Dabei wird eine Teilungserklärung erstellt, die normalerweise auch die Gemeinschaftsordnung enthält, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander definiert. Die Zuordnung der Gebäudebestandteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist ebenfalls Teil der Teilungserklärung.
Teilungserklärung
Sondereigentum
Das Sondereigentum, wie definiert im Paragraph 5 WEG, umfasst die Wohnung, die ein Eigentümer ausschließlich selbst nutzt und für die er allein verantwortlich ist. Durch die WEG-Reform können nun auch Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zum Sondereigentum gezählt werden.
Gemeinschaftsnutzung
Das Gemeinschaftseigentum, wie im Paragraph 1 Absatz 5 WEG definiert, steht allen Eigentümern zur Nutzung zur Verfügung und alle Eigentümer müssen gemeinsam für die Instandhaltung aufkommen. Die Höhe der Kostenbeteiligung hängt von den jeweiligen Miteigentumsanteilen ab, die ebenfalls in der Teilungserklärung aufgeführt sind. Eigentümer können für einzelne Kosten aber auch eine abweichende Verteilung beschließen.
Tätigkeiten des Verwalters
- kaufmännische Aufgaben
- rechtliche Aufgaben
- Organisation
- technische Aufgaben
Kaufmännische Aufgaben
Unter den kaufmännischen Aufgaben fällt die Hausgeldabrechnung sowie die Ermittlung und Einforderung von Sonderumlagen. Der Verwalter ist auch an Wohnungsverkäufen beteiligt, indem er die Zustimmung zur Teilungserklärung für einen Eigentümerwechsel gibt.
Rechtliche Aufgaben
Unter den rechtlichen Aufgaben des Verwalters fällt die Vertretung der Eigentümergemeinschaft, die Abschluss und Überprüfung von Verträgen sowie die Einhaltung von rechtlichen Vorschriften, wie zum Beispiel Brandschutzvorschriften.
Organisation
Der Verwalter ist für die Korrespondenz mit allen Eigentümern und Mietern verantwortlich und organisiert die Wohnungseigentümerversammlungen, bei denen er das Protokoll erstellt. Unter den technischen Aufgaben des Verwalters fällt die Planung und Vergabe von Instandhaltungsarbeiten sowie die Erfassung von Verbrauchswerten.
Technische Aufgaben
Darunter zählen alle Instandhaltungsarbeiten und die Dokumentation der Heizungs- und Stromwerte.
Zum 1. Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz überarbeitet, aber ein Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter wurde nicht eingeführt. Jeder Eigentümer hat jedoch das Recht, einen zertifizierten Verwalter zu fordern. Ein Verwalter gilt als zertifiziert, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer bewiesen hat, dass er die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzt. Ein zertifizierter Verwalter kann erst ab 2022 verlangt werden.
Ein Verwaltungsbeirat, bestehend aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, kann den Verwalter unterstützen, sofern die Eigentümer dies wünschen. Der Verwaltungsbeirat dient als Verbindung zwischen Eigentümern und Verwalter und hilft bei der Überwachung der Verwaltungstätigkeiten.
Welche Pflichten hat ein Wohneigentümer?
Als Wohneigentümer gibt es eine Reihe von Pflichten, die erfüllt werden müssen, um das Eigentum zu erhalten und in gutem Zustand zu halten. Dazu gehören:
- Zahlung von Kosten: Dazu gehören Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherungen und Reparaturkosten.
- Wartung und Instandhaltung: Die Wohnung muss in einwandfreiem Zustand gehalten werden, dazu gehört beispielsweise das Reinigen, Reparieren und Malen.
- Beachtung der geltenden Gesetze und Regeln: Dazu gehören z.B. baurechtliche Vorschriften, Mietrecht und Eigentumswohnungsgesetze.
- Respektieren der Rechte der anderen Eigentümer: Dazu gehört z.B. das Vermeiden von Lärm oder Übergriffen auf die Privatsphäre.
- Zusammenarbeit mit anderen Eigentümern: Zusammenarbeit ist wichtig, um Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Gebäude zu treffen und Probleme zu lösen.
