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Lexikon mit Fachbegriffen zu Baufinanzierung und Immobilien
Werbungskosten
Was sind Werbungskosten?
Unter Werbungskosten werden verschiedene Kosten verstanden, die für eine vermietete Immobilie anfallen und die steuerlich geltend gemacht werden können. Nach § 9 Abs. 1 EStG fallen darunter alle Aufwendungen, die dazu dienen, Mieteinkünfte zu sichern und zu erhalten. Diese Kosten werden üblicherweise in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben.
Werbungskosten betreffen also ausschließlich vermietete Immobilien als Kapitalanlage und umfassen eine Vielzahl von Ausgaben. Die gängigsten sind:
Werbungskosten betreffen also ausschließlich vermietete Immobilien als Kapitalanlage und umfassen eine Vielzahl von Ausgaben. Die gängigsten sind:
- Energieausweis: Alle Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind sofort absetzbar.
- Finanzierungskosten: Dazu zählen unter anderem Kreditzinsen, Abschlussgebühren, Kosten für den Finanzierungsplan und Grundbuchgebühren.
- Grundsteuer: Die Grundsteuer kann entweder steuerlich geltend gemacht werden oder an die Mieterschaft zur Zahlung weitergegeben werden.
- Instandhaltungsrücklage: Wird die Instandhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen und Reparaturen ausgegeben, kann sie abgesetzt werden. Ebenso Sonderumlagen der Wohneigentümergemeinschaft – diese allerdings erst im Jahr der Ausgaben.
- Kontoführung: Die Gebühren für ein eigenes Bankkonto, das ausschließlich für Mieteinnahmen und für die Immobilie betreffende Ausgaben verwendet wird, können steuerlich geltend gemacht werden.
- Leerstand: Während eines Leerstands fallen Ausgaben beispielsweise für Wasser, Strom, Zinsen und Versicherungen an. Diese können steuerlich geltend gemacht werden, wenn eine Vermietungsabsicht nachweisbar ist.
- Mietersuche: Dazu zählen Anzeigenkosten in gedruckten oder Online-Medien, Kosten für die Beantragung von Schufa Auskünften oder Bonitätsprüfungen.
- Notarkosten: Beispielsweise bei der Eintragung einer Grundschuld für die vermietete Immobilie oder bei einer Hypothek.
- Renovierungskosten: Diese können als Erhaltungsaufwendungen direkt im Jahr, in dem sie anfallen, von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Wann sind Werbungskosten nicht steuerlich absetzbar?
Kosten können dann nicht steuerlich geltend gemacht werden, wenn:
- die Immobilie absichtlich unvermietet bleibt.
- für die Immobilie eine Selbstnutzung geplant ist – dazu zählt auch die Nutzung im engsten Familienkreis beispielsweise durch das eigene Kind.
- die Immobilie demnächst verkauft werden soll.
- sanierungsbedingte Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb durchgeführt werden.
Wie unterscheiden sich sofort absetzbare und nicht sofort absetzbare Werbungskosten?
Sofort steuerlich absetzbar heißt, dass die aus Vermietung anfallenden Werbungskosten im Jahr der Zahlung abgezogen werden dürfen: Das sogenannte Abflussprinzip.
Nicht sofort absetzbar hingegen sind Kosten, die ab dem Jahr ihrer Entstehung über einen längeren Zeitraum hinweg abgeschrieben werden.
Zu den nicht sofort bei der Steuer berücksichtigten Werbungskosten für die Vermietung gehören Anschaffungs- und Herstellungskosten. Dazu zählen beispielsweise Neuanschaffungen von Haustechnik, wie die Investition in eine Photovoltaikanlage. Erhaltungsaufwände wie die Sanierung des bestehenden Daches können hingegen sofort steuerlich geltend gemacht werden.
Nicht sofort absetzbar hingegen sind Kosten, die ab dem Jahr ihrer Entstehung über einen längeren Zeitraum hinweg abgeschrieben werden.
Zu den nicht sofort bei der Steuer berücksichtigten Werbungskosten für die Vermietung gehören Anschaffungs- und Herstellungskosten. Dazu zählen beispielsweise Neuanschaffungen von Haustechnik, wie die Investition in eine Photovoltaikanlage. Erhaltungsaufwände wie die Sanierung des bestehenden Daches können hingegen sofort steuerlich geltend gemacht werden.
