Vorfinanzierungskredit
Definition Vorfinanzierungskredit
Vorfinanzierungskredite stehen in einem Zusammenhang mit anderen Finanzierungsprodukten, oftmals mit Bausparverträgen. Sie dienen dazu, den Zeitraum zu überbrücken, bis der Kunde einen Anspruch auf eine Finanzierung aus dem Bausparvertrag oder einem anderen Produkt erlangt hat. Mit einem Vorfinanzierungskredit kann ein Zeitraum von 1 bis 2 Jahren überbrückt werden.
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Seit der Gründung der ersten deutschen Bausparkasse in den 1920er Jahren sind Bausparverträge ein elementarer Bestandteil von Eigenheimfinanzierungen. Ein Bausparvertrag wird über eine bestimmte Höhe, die Bausparsumme, abgeschlossen. In der Sparphase leistet der Bausparer Sparzahlungen auf das Bausparkonto. Dieses wird von der Bausparkasse verzinst. Zusätzlich können für diese Sparzahlungen staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder Riester-Förderungen beantragt werden. Diese unterliegen besonderen Voraussetzungen. Mit dem „Zeit mal Geld“-System bewertet die Bausparkasse die Sparleistung des Bausparers. Aus der Summe der Sparzahlungen und der Zeit, die der Bausparvertrag bereits bespart wird, berechnet die Bausparkasse eine Bewertungszahl. Um einen Anspruch auf das Bauspardarlehen zu erhalten, muss der Bausparvertrag verschiedene Voraussetzungen, die Zuteilungskriterien, erfüllen. Seit Vertragsabschluss muss ein definierter Zeitraum vergangen sein (Mindestlaufzeit), das Sparguthaben muss eine bestimmte Höhe erreicht haben (Mindestguthaben) und die Bewertungszahl muss eine bestimmte Höhe übersteigen (Mindestbewertungszahl). Die genauen Werte dieser Voraussetzungen variieren zwischen verschiedenen Bauspartarifen, das Mindestguthaben beträgt üblicherweise zwischen 30 % bis 50 % der Bausparsumme. Ein Bausparvertrag der alle Zuteilungskriterien erfüllt gilt als Zuteilungsreif. Der Bausparer hat nun ein Recht auf die Auszahlung der gesamten Bausparsumme. Die Differenz zwischen dem Bausparguthaben und der Bausparsumme wird als Bauspardarlehen vergeben.
Wie funktioniert ein Vorfinanzierungskredit
Ein Vorfinanzierungskredit kann ein Eigenheim finanzieren, bevor der Bausparvertrag die Zuteilungsreife erreicht hat. Vorfinanzierungskredite werden oft von Geschäftsbanken vergeben. §4 Absatz 1 Nr. 1 des Bausparkassengesetzes gibt auch Bausparkassen das Recht, Vorfinanzierungsprodukte anzubieten. Ein Vorfinanzierungskredit wird auf das entsprechende Bauspardarlehen abgestimmt. Für den Vorfinanzierungskredit werden nur Zinszahlungen fällig. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt ist, löst er den Vorfinanzierungskredit ab. Daher kann das Volumen des Vorfinanzierungskredits nicht die Bausparsumme übersteigen. Bei Abschluss des Kreditvertrages wird zudem festgelegt, welche Sparzahlungen der Kunde auf seinen Bausparvertrag zu leisten hat. So wird sichergestellt, dass der Bausparvertrag zum geplanten Ablösungstermin zugeteilt ist. Außerdem hat der Bausparer alle Rechte aus dem Bausparvertrag an das Kreditinstitut abzutreten, das die Vorfinanzierung bereitstellt. Dadurch wird verhindert, dass der Bausparer über sein Guthaben verfügt, da dies teilweise als Sicherheit für den Vorfinanzierungskredit dient. Für die Abtretung der Rechte stellen Bausparkassen meistens eine Sevicegebühr in Rechnung. Ein Vorfinanzierungskredit kann nur für dieselben Maßnahmen verwendet werden wie das nachgelagerte Finanzprodukt. Da ein Bauspardarlehen nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen vergeben werden darf, gilt dies auch für Vorfinanzierungskredite in Kombination mit Bauspardarlehen. Als wohnwirtschaftliche Maßnahmen zählen unter anderem die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von Gebäuden, die primär wohnwirtschaftlich genutzt werden, der Erwerb oder die Erschließung von Bauland, oder die Ablösung eines Darlehens, das eine wohnwirtschaftliche Maßnahme finanziert hat.
Unterschiede zu einem Zwischenkredit
Ein Vorfinanzierungskredit ist von einem Zwischenkredit abzugrenzen. Ein Zwischenkredit wird vergeben, wenn der zugehörige Bausparvertrag bereits das Mindestguthaben erreicht hat und somit keine weiteren Sparzahlungen geleistet werden müssen, um die Zuteilung zu erreichen.
Nachteile einer Vorfinanzierung
Ob sich die Vorfinanzierung eines Bauspardarlehens lohnt, hängt von den Konditionen des alternativen Finanzierungsprodukts zum Beispiel eines normalen Bankdarlehens ab. Denn gerade im Niedrigzinsumfeld können die Konditionen von Bauspardarlehen nicht mit Bankdarlehen mithalten, die je nach Zinsfestschreibung und Kreditinstitut für teilweise unter 1 % Effektivzinssatz angeboten werden. Zum einen liegt das daran, dass bestehende Bausparverträge bereits vor mehreren Jahren abgeschlossen wurden und so einen Sollzins von mindestens 2 % aufweisen. Zum anderen werden für einen neu abgeschlossenen Bausparvertrag eine Abschlussgebühr, während der Sparphase eine Kontoführungsgebühr und unter Umständen ein Agio auf das Bauspardarlehen fällig. Dies sorgt dafür, dass die attraktiven Sollzinsen des Bauspardarlehens effektiv unattraktiver erscheinen als ein Bankdarlehen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Vorfinanzierungskredit nicht getilgt wird, sondern bis zur Ablösung Zinsen auf den gesamten Kreditbetrag fällig werden.
Vorteile einer Vorfinanzierung
Die Vorteile der Vorfinanzierung gehen mit den Vorteilen des Bauspardarlehens einher. Dieses punktet mit einem festgeschriebenen Sollzins, der von keinen Faktoren beeinflusst wird. Daher ist ein Bauspardarlehen dann günstiger als ein Bankdarlehen, wenn ein Kunde aufgrund seiner Bonität bei einem Bankdarlehen keinen Spitzenzinssatz angeboten bekommt. Denn der Sollzins des Bauspardarlehens ist unabhängig von der Bonität. Außerdem bieten Banken die günstigen Zinsen nur bis zu einem bestimmten Beleihungswert an, häufig erfolgt ab 60 % Beleihungswert ein Zinsaufschlag. Das Bauspardarlehen kann so die Finanzierungslücke zwischen 60 % und 80 % Beleihungswert schließen, ohne dass sich die Zinsen für das Bankdarlehen erhöhen. Zusätzlich ist der Sollzinssatz des Bauspardarlehens unabhängig vom zukünftigen Zinsniveau, während ein Bankdarlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung zu einem möglicherweise deutlich höheren Zinssatz refinanziert werden muss. Ein Bauspardarlehen kann zudem jederzeit vollständig abgelöst werden. Dies bietet sich dann an, wenn die Restschuld der gesamten Finanzierung wieder unter einem Beleihungswert von 60 % liegt.
