Lexikon mit Fachbegriffen aus der Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung
Tilgungsparadoxon
Was ist das Tilgungsparadoxon?
Das Tilgungsparadoxon, auch Tilgungsparadox genannt, gibt es bei der in Deutschland beliebtesten Form der Baufinanzierung: beim Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensart sind die Raten über eine definierte Laufzeit hinweg immer gleich hoch und bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Durch die Tilgung wird im Laufe der Zeit die Restschuld verringert. So sinken die Zinskosten, da sich diese stets auf die verbleibende Restschuld beziehen.
Zins und Tilgung stehen also in direktem Zusammenhang. Und genau so entsteht das Tilgungsparadoxon: Sind die Zinsen niedrig und die Tilgung wird ebenfalls niedrig gewählt, dauert es deutlich länger bis der Zinsanteil sinkt. Entsprechend steigt auch der Tilgungsanteil deutlich langsamer an. Die Folge: Die Rückzahlung des Darlehens nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch, was insgesamt höhere Zinskosten verursacht – obwohl diese eigentlich niedrig sind.
Zins und Tilgung stehen also in direktem Zusammenhang. Und genau so entsteht das Tilgungsparadoxon: Sind die Zinsen niedrig und die Tilgung wird ebenfalls niedrig gewählt, dauert es deutlich länger bis der Zinsanteil sinkt. Entsprechend steigt auch der Tilgungsanteil deutlich langsamer an. Die Folge: Die Rückzahlung des Darlehens nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch, was insgesamt höhere Zinskosten verursacht – obwohl diese eigentlich niedrig sind.
Wie sieht das Tilgungsparadoxon in einem Beispiel aus?
Ein Darlehen, das zu einem Zinssatz von 4,0 % abgeschlossen wird, ist bei 2 % Tilgung nach gut 27 Jahren abbezahlt. Wird das gleiche Darlehen zu einem Zinssatz von 1,2 % und ebenfalls einer Tilgung von 2 % abgeschlossen, dauert es knapp 40 Jahre, bis dieses abbezahlt ist.
Was bedeutet das Tilgungsparadoxon für die Finanzierungsplanung?
Bei der Planung einer Baufinanzierung sollte von Anfang an nicht nur auf den Zinssatz geachtet werden. Um ein Tilgungsparadox auszuschließen, ist die Wahl der passenden Tilgung ebenso wichtig wie der Zinsvergleich.
Tipp: Wählen Sie die Tilgung möglichst hoch. Die Raten sollten dabei natürlich auf Dauer für Sie leistbar sein. Vereinbaren Sie zudem ein Sondertilgungsrecht, um die Restschuld und damit auch die Zinskosten zu verringern. Durch Sondertilgungen zahlen Sie Ihr Darlehen außerdem schneller zurück.
