Schuldnertausch
Was bedeutet Schuldnertausch?
Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Der Schuldnertausch oder auch -wechsel kann nur mit Genehmigung des Gläubigers (Darlehensgeber) durchgeführt werden. Ihm geht eine eingehende Bonitätsprüfung voraus. Die Bewilligung erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1 bis 2 % der Restschuldsumme.
Ein Schuldnertausch wird auch Schuldnerwechsel oder Hypothekenübertragung genannt.
Was kostet ein Schuldnertausch?
Wie hoch die Kosten für einen Schuldnertausch sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In der Regel fallen Gebühren für die Durchführung des Tauschs an, die von den involvierten Parteien zu zahlen sind. Diese Gebühren können sich auf Anwalts- und Notarkosten, sowie eventuell auf eine eventuelle Ablöse des bisherigen Gläubigers beziehen.
Ein Schuldnertausch bei einem Immobilienverkauf kann mit bestimmten Kosten verbunden sein. Folgende Kosten können entstehen:
- Notar- und Grundbuchgebühren: Diese Gebühren fallen an, um den Schuldnertausch im Grundbuch einzutragen und die Rechte des Käufers zu sichern.
- Grunderwerbssteuer: Diese Steuer muss vom Käufer gezahlt werden und variiert je nach Bundesland zwischen 3-6%.
- Maklerprovision: Wenn ein Makler beteiligt ist, fallen Provisionen für die Vermittlung des Schuldnertauschs an.
- eventuelle Kosten für die Abtretungserklärung des Verkäufers: Es kann sein das der Verkäufer eine Abtretungserklärung unterschreiben muss welche gebührenpflichtig ist.
Es ist wichtig, dass Käufer und Verkäufer sich im Vorfeld über die anfallenden Kosten einig sind und diese in den Kaufvertrag aufnehmen.
Wie funktioniert ein Schuldnerwechsel?
Im Falle eines Schuldnertauschs bei einem Immobilienverkauf, erwirbt der Käufer die Immobilie und übernimmt gleichzeitig die bestehenden Hypotheken- oder Grundschuld-Verbindlichkeiten des Verkäufers. Dies geschieht durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch. Der Verkäufer ist dann von der Verbindlichkeit befreit und der Käufer tritt an seine Stelle als Schuldner. Im Falle eines Schuldnertauschs bei einem Immobilienverkauf, erwirbt der Käufer die Immobilie und übernimmt gleichzeitig die bestehenden Hypotheken- oder Grundschuld-Verbindlichkeiten des Verkäufers. Dies geschieht durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch. Der Verkäufer ist dann von der Verbindlichkeit befreit und der Käufer tritt an seine Stelle als Schuldner.
Mögliche Risiken beim Schuldnertausch
Ein Schuldnertausch bei einem Immobilienverkauf birgt einige Risiken, die sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Bedeutung sind. Hier sind einige der Risiken aufgelistet:
- Finanzielle Belastung: Der Käufer übernimmt die bestehenden Schulden des Verkäufers und muss diese weiterhin zurückzahlen. Wenn der Käufer die Schulden nicht tilgen kann, besteht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung der Immobilie.
- Risiko des Kreditgebers: Der Kreditgeber kann den Käufer aufgrund seiner Kreditwürdigkeit ablehnen, obwohl der Verkäufer die Schulden regelmäßig beglichen hat.
- Risiko des Verkäufers: Der Verkäufer ist nach dem Schuldnertausch von der Verbindlichkeit befreit, aber er muss sicherstellen, dass er alle Schulden vor dem Verkauf beglichen hat, um sicherzustellen, dass er nicht in Zukunft von den Gläubigern belangt wird.
- Risiko der unklaren Rechtslage: Es gibt in Deutschland keine einheitliche Rechtslage für Schuldnertausch, die in einigen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt werden kann.
- Risiko der Unsicherheit: Der Schuldnertausch beinhaltet viele Unsicherheiten, die sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Bedeutung sind, vor allem, wenn es sich um eine Vielzahl von Schulden handelt, die übertragen werden, kann es schwierig sein, alle Details zu kennen und zu verstehen. Auch die Zustimmung der Gläubiger und die Einhaltung von Fristen können zusätzliche Herausforderungen darstellen.
- Risiko der Unvollständigkeit: Es besteht die Gefahr, dass nicht alle Schulden erfasst werden, was zu Problemen führen kann, wenn diese später entdeckt werden.
- Risiko der Unwirksamkeit: In manchen Fällen kann ein Schuldnertausch unwirksam sein, wenn er nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird oder die Gläubiger ihre Zustimmung verweigern.
