Nichtabnahmeentschädigung

Was ist die Nichtabnahmeentschädigung?

Bei dem Begriff Nichtabnahmeentschädigung handelt es sich um einen Betrag als Entschädigung, welcher durch die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer zu leisten ist, aufgrund der nicht erfolgten Inanspruchnahme eines Darlehens bzw. eines Teilbetrages eines Darlehens. Grundsätzlich kann diese Entschädigung bei verschiedenen Darlehensformen wie bspw. dem Forwarddarlehen anfallen. Je nach Kreditvertrag ist die Nichtabnahmeentschädigung auch bei fehlender Nutzung einer vertraglich fixierten Darlehenstranche oder bei einem Rücktritt von dem Kreditvertrag nach der Widerrufsfrist anfallen.

In dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist festgelegt, dass es sich bei einer Nichtabnahmeentschädigung nicht um eine Überraschungsklausel handelt, wenn der geforderte Betrag geringer als drei Prozent der Kreditsumme per Anno ausmacht. Dies ist in Paragraph 305c fixiert.

Wie erfolgt die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung?

Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung kann mit Hilfe von zwei Methoden erfolgen.

Die Aktiv-Aktiv Methode legt für die Berechnung der Entschädigungshöhe die entgangenen Zinsen zu Grunde. Dabei wird geprüft, wie hoch die Einnahmen der Bank in Form eines Zinses gewesen wären, wenn das Geld an einen anderen Schuldner mit üblichen Zinsen verliehen worden wäre. Dabei wird der betreffende Zeitraum berücksichtigt und die Differenz ergibt die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung. Nachteilig bei dieser Methodik ist die fehlende Nachweismöglichkeit, wie sich der Zinssatz ergeben hat. Ggf. durch das Kreditinstitut überhöht angesetzte Zinsen können nicht widerlegt werden.

Die alternative Variante ist die Aktiv-Passiv Methode. In dieser Konstellation spielen die Renditen der Pfandbriefe eine entscheidende Rolle. Das Kreditinstitut stellt lediglich einen Vergleich zwischen den Zinsen für das betreffende Darlehen und den Zinsen, welche bei einer Investition in Pfandbriefe bei der gleichen Laufzeit erzielt worden wären, an. Vorteilhaft bei dieser Variante ist die deutlich höhere Transparenz für alle Beteiligten. Grundsätzlich steigt die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung, je größer die Differenz zwischen den Zinsen ist.

Üblicherweise betragen die Kosten für die Nichtabnahme ca. 2 Prozent der Nettodarlehenssumme. Je nach vertraglicher Vereinbarung ist die Höhe im Kreditvertrag als prozentualer Anteil oder als fixierter Betrag hinterlegt. Die Beendigung eines langfristigen Kreditvertrages ist nach dem Ende der Sollzinsbindung ohne Nichtabnahmeentschädigung möglich.

Welche Kosten sind bei der Nichtabnahmeentschädigung weiterhin zu berücksichtigen?

Im Regelfall verlangen die Banken für die Bearbeitung der nicht abgenommenen Kreditsumme ein Bearbeitungsentgelt. Die Höhe der Gebühren ist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen fixiert. Neben den Bearbeitungsgebühren muss die Bank auch Reduzierungen bzw. Abschläge einräumen. Aufgrund der bei einer vollständigen Nichtinanspruchnahme entfallenen Risiken im Zusammenhang mit einem Kreditausfall, müssen die ggf. vertraglich fixierten Kosten entschädigt werden. Ergänzend dazu können keine weiteren Verwaltungskosten in Rechnung gestellt, bzw. müssen diese zurückerstattet werden. Dies trifft nur zu, insofern kein Kredit mehr besteht. Handelt es sich bei der Nichtabnahmeentschädigung lediglich um eine Tranche, können diese Kosten weiterhin bestehen.

Wann kommt die Nichtabnahmeentschädigung in der Praxis zur Anwendung?

Es gibt verschiedene Fälle, in denen eine Nichtabnahmeentschädigung relevant werden kann. Insofern bei einem langfristigen Darlehen von steigenden Zinsen ausgegangen wird, sich das Zinsniveau über die Laufzeit jedoch reduziert, kann es zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommen. Wichtig hierbei zu beachten ist, dass üblicherweise die Nichtabnahmeentschädigung höher ist, als die potenziell gesparten Zinsen bei einer Umschuldung.

Viele Darlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung werden entsprechend der Rechnungen, bspw. bei einem Neubau oder einer umfassenden Renovierungsmaßnahme, ausgezahlt. Insofern erfolgt die Auszahlung in einzelnen Tranchen. Bei sinkenden Kosten und günstigeren Preisen als in der Kalkulation geplant, kann es dazu kommen, dass geplante Kredittranchen nicht mehr erforderlich sind. Möglich ist diese Konstellation auch bei einer Auszahlung in einer Summe. Ein Neubau ist ein fortlaufender Prozess, bei dem in den seltensten Fällen alle Kosten zu Beginn der Maßnahme fixiert sind. Somit ist eine vorzeitige Rückzahlung seitens der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers eine Option. In diesem Fall ist ebenfalls zu prüfen, wie hoch die Nichtabnahmeentschädigung ist. Ggf. kann das Geld ohne Kosten sinnvoller angelegt werden.

Welche Alternativ gibt es, um eine Nichtabnahmeentschädigung zu vermeiden:

Mögliche Optionen, eine Nichtabnahmeentschädigung zu vermeiden, sind alternative Kreditformen bzw. Formfehler innerhalb des Kreditvertrages.

Insofern in dem Darlehensvertrag ein Formfehler vorliegen sollte, kann die Nichtabnahmeentschädigung vermieden werden. Ein Formfehler liegt unter anderem bei einer fehlenden Widerrufsbelehrung oder juristisch unwirksamen Klauseln vor. Um die Konstellation rechtlich sicher zu prüfen, kann sich ein Fachanwalt lohnen.

Es gibt sehr flexible Darlehensverträge mit individuellen Klauseln. Wenn sich im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie einige Kostenpositionen noch nicht sicher abschätzen lassen, ist es möglich vertraglich auf Nichtabnahmeentschädigungen zu verzichten. Dahingehend ist eine individuelle Prüfung des Darlehensvertrages und ggf. Verhandlung mit der Bank erforderlich.

Die wichtigsten Informationen im Kurzüberblick: