Muskelhypothek
Was ist eine Muskelhypothek?
Bei einer Muskelhypothek handelt es sich umgangssprachlich um die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung erbrachten Eigenleistungen. Durch die eigenständigen Renovierungen können die notwendigen Finanzmittel aus Fremdkapital je Aufwand deutlich reduziert werden. Um Eigenleistungen handelt es sich immer dann, wenn keine fremden Gewerke extern beauftragt werden müssen. Je nach handwerklichen Fähigkeiten und Möglichkeiten können unterschiedliche Gewerke wie bspw. der Maler, Bodenleger oder Fliesenleger gespart werden. Dazu zählen auch die Maßnahmen, welche von Freunden oder Familienmitglieder realisiert werden können, ohne das eine externe Beauftragung erforderlich ist.
Welche Auswirkungen hat eine Muskelhypothek auf die Finanzierung?
Grundsätzlich kann eine Muskelhypothek auch als Eigenkapital angerechnet werden. Im Rahmen der meisten Baufinanzierungen ist es möglich, zwischen 10 und 15 % der angesetzten Bausumme als Eigenkapital zu berücksichtigen, insofern einige Arbeiten in Eigenregie realisiert werden können. Dank dieser Konstellation ist es möglich, den Anteil des Eigenkapitals gegenüber dem Kreditinstitut zu erhöhen. Je nach Bank kann aufgrund dieser Gegebenheit ein geringerer Zinssatz für das Fremdkapital fixiert werden. Je nach Kreditsumme und -laufzeit können ggf. mehrere tausend Euro gespart werden. Bei einigen Kreditinstituten ist die Höhe der Eigenleistungen auf ein fixiertes Maximum gedeckelt. Um eine Berücksichtigung in Bezug auf die Zinsen bei der Bank vollziehen zu können, ist es erforderlich die geplanten Eigenleistungen konkret und nachvollziehbar bestätigen zu lassen. Die Muskelhypothek bzw. der Wert daraus ist von einem Fachmann wie bspw. einem Architekturbüro oder Bauunternehmen zu bewerten. Somit kann die Bank den Wert transparent intern darstellen und bei der Kreditvergabe berücksichtigen. Je nach Gewerk und baulichen Tätigkeiten kann ein Nachweis der Qualifizierung erforderlich werden. Hintergrund ist, dass einige Tätigkeiten nicht von einem Hobby-Handwerker fachgerecht ausgeführt werden können, bzw. die Bank einen Nachweis benötigt, dass der nicht gewerblich tätige Eigentümer handwerklich nachweislich dazu in der Lage ist, zum Beispiel eine Erneuerung der Innenwände fachgerecht realisieren zu können.
Wie lässt sich der Wert einer Muskelhypothek realistisch berechnen?
Bei den entsprechenden handwerklichen Fertigkeiten sollte im Vorfeld der Finanzierung die Höhe der eingesparten Kosten gut kalkuliert und für das Gespräch mit den Banken vorbereitet werden. Für eine realistische Ermittlung sollte im Bestfall eine Liste vorbereitet werden, welche dem Kreditinstitut vorgelegt werden kann. Dabei sollten alle Positionen aufgeführt werden, welche in Eigenregie realisiert werden können. In diese Kalkulation sollten ausschließlich die Leistungen integriert werden, die ohne Kosten ausgeführt werden können. Für die Berechnung der finanziellen Ersparnis durch die Arbeitsleistungen sollten ausschließlich die Arbeitsstunden berücksichtigt werden. Da die Kosten für Material weiterhin anfallen, können diese nicht Abzug gebracht werden. Auch wenn das notwendige Material günstiger beschafft werden kann, akzeptieren einige Banken diese Positionen nicht in der Berechnung.
Um eine nachvollziehbare Einschätzung der Arbeitskosten vollziehen zu können, ist die Einholung von Angeboten für die handwerklichen Tätigkeiten bei entsprechenden Fachfirmen sinnvoll. Die auf den Angeboten ausgeführten Kostenpositionen der Arbeitsstunden mit den entsprechenden Stundensätzen kann als Muskelhypothek angesetzt werden. Je nach den Fähigkeiten und gewerksübergreifenden Tätigkeiten werden mehrere Angebote berücksichtigt, die addiert werden müssen. Insofern der Höchstbetrag bei der Bank überschritten werden sollte, kann ausschließlich der von der Bank vorgegebene Maximalbetrag angesetzt werden.
Wie kann der Zeitaufwand als wichtigster Faktor bei der Muskelhypothek eingeschätzt werden?
Der Zeitaufwand für die geplanten Eigenleistungen sollte nicht unterschätzt werden. In den meisten Fällen sind die Bauherren berufstätig, oftmals in Vollzeit. Somit ist es ausschließlich im Urlaub, am Wochenende bzw. nach dem Feierabend möglich, eigene Leistungen an der Immobilie zu realisieren. Gerade bei umfangreichen Tätigkeiten sollte realistisch berücksichtigt werden, wie viel Zeit neben dem Berufsleben und den privaten Terminen noch bleibt. Eine über einen Zeitraum andauernde Doppelbelastung sollte nicht unterschätzt werden. Ergänzend dazu ist zu berücksichtigen, dass Hobby-Handwerker bzw. Heimwerker für die auszuführenden Arbeiten im Durchschnitt erheblich länger benötigen als die Fachfirmen.
Grundsätzlich wird in der Branche ein Zeitrahmen ca. 20 Stunden pro Woche angesetzt, um mit Hilfe einer Muskelhypothek 10 % der Bausumme einzusparen. Sinnvoll ist in dieser Konstellation eine entsprechende fachliche Beratung, um keine unrealistischen Planungen zu vollziehen. Gewisse ungeplante Hindernisse wie Krankheiten oder nicht geplante private Termine sollte immer mit ausreichend Zeitpuffer einkalkuliert werden. Insofern aufbauende Tätigkeiten in Eigenleistung erbracht werden sollen, ist es wichtig, dass diese nicht den grundsätzlichen Baufortschritt verzögern, sodass für den Verzug Kosten bei dem Bauunternehmen entstehen.
Welche Ersparnis kann kalkuliert werden?
Je nach Größe und Art der Immobilie können die durch die Eigenleistungen vollzogenen Einsparungen sehr unterschiedlich ausfallen. Typische Leistungen, welche in Eigenregie erbracht werden können, sind Malertätigkeiten. Bei einem durchschnittlichen Haus von ca. 150 Quadratmetern lassen sich gegenüber Fachbetrieben zwischen 4.000 Euro und 7.500 Euro sparen. Für die Erneuerung der Fußbodenbeläge können bis zu 6.000 Euro bei gleicher Größe eingespart werden, wobei die Erneuerung von Fliesen in den Badbereichen noch nicht inkludiert ist. Hier sind Kostenfaktoren bis zu 5.000 Euro als Einsparpotenzial vorhanden. Bei der stetigen Entwicklung und Änderung der Preise sind diese Werte lediglich als Richtgröße anzusehen. Viele Faktoren spielen bei der Preisfindung eine große Rolle, die bestenfalls mit aktuellen Angeboten von den Fachbetrieben konkretisiert werden sollten.
