Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer bezieht sich auf den sogenannten Grundbesitz. Dazu zählen in erster Linie die folgenden Elemente:

Zahlungspflichtige sind bei der Grundsteuer stets die entsprechenden Eigentümer und Eigentümerinnen, beispielsweise von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer handelt es sich bei der Grundsteuer nicht um eine einmalige Abgabe, sondern diese Steuer ist einmal im Jahr zu leisten. Sollte das entsprechende Objekt oder Grundstück vermietet bzw. verpachtet sein, können Eigentümer die gezahlte Grundsteuer in Form der Betriebskosten auf die entsprechenden Mieter und Mieterinnen umlegen. Vor einigen Jahren stellte das Bundesverfassungsgericht allerdings fest, dass die bis dato gängige Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Folge ist eine Grundsteuerreform, die inzwischen eingetreten ist.

Warum gibt es die Grundsteuerreform?

Anlass für die aktuelle Grundsteuerreform war, dass die Grundsteuer hierzulande schon seit Jahrzehnten auf Grundlage sehr alter Werte berechnet wurde. Es handelte sich dabei um die sogenannten Einheitswerte. Diese wurden allerdings zum letzten Mal im Jahre 1964 festgelegt, also vor über 50 Jahren. Das galt für Westdeutschland, während in Ostdeutschland sogar Werte aus dem Jahre 1935 zu Grunde gelegt werden.

Die Berechnung der Grundsteuer ist vor allem deswegen verfassungswidrig, weil laut Bewertungsgesetz sogar alle sechs Jahre eine Aktualisierung der Einheitswerte vorgenommen werden muss. Die Gefahr ist, dass die Einheitswerte in den letzten Jahrzehnten deutlich von den realistischen Immobilienwerten und Werten der Grundstücke abgewichen sind. Darum wurden zahlreiche Grundbesitzer stärker durch die Grundsteuer belastet, während andere Eigentümer wiederum eine zu geringe Grundsteuer zahlen mussten. Deshalb erklärten die Bundesrichter die Grundsteuer in ihrer bis dato genutzten Form der Berechnung aufgrund der veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Gemeinden können für ihre entsprechenden Gebiete zwei Grundsteuerarten festlegen. Ab dem Jahre 2025 werden es sogar drei Grundsteuerarten sein, die dann im sogenannten Bundes-Modell existieren. Für folgende Grundsteuerarten können dann auch unterschiedliche Hebesätze festgelegt werden:

Bei den jeweiligen Grundsteuerarten wird die entsprechende Grundsteuer dann unterschiedlich ausfallen.

Welche Bedeutung hat die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist für Städte und Gemeinden eine sehr wichtige Einnahmequelle. Im Gegensatz zu manch andere Steuern fließt die Grundsteuer nämlich ausschließlich den Gemeinden und Städten zu. Momentan handelt es sich dabei um Zuflüsse im Bereich von ungefähr 15 Milliarden Euro pro Jahr. Benötigt wird die Steuer vorwiegend zur Finanzierung allgemeiner Staatsausgaben wie der Infrastruktur, zum Beispiel:

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Auf Basis der Grundsteuerreform findet die Berechnung der Grundsteuer in drei Schritten statt, nämlich:

Diese drei Werte werden benötigt, sodass sich für die Berechnung der Grundsteuer die folgende Formel ergibt: Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Schritt 1: Berechnung des Grundsteuerwertes

Der erste Schritt zur Berechnung der Grundsteuer besteht darin, dass der sogenannte Grundsteuerwert ermittelt wird. Das geschieht im Wesentlichen auf Basis der Faktoren Bodenrichtwert sowie der Nettokaltmiete, die statistisch ermittelt wird. Darüber hinaus gibt es noch weitere Faktoren, insbesondere die Fläche des Grundstücks, die Grundstücksart sowie das Alter der sich auf dem Grundstück befindenden Gebäude. Den Bodenrichtwert können Sie insbesondere den Bodenrichtwert-Informationssystemen entnehmen, die es in den einzelnen Bundesländern gibt. Ebenfalls einsehbar sind die Mietniveaustufen, die seitens des Bundesfinanzministeriums festgelegt worden sind.

Schritt 2: Ausgleich der Wertsteigerungen

Im zweiten Schritt geht es darum, diejenigen Wertsteigerungen auszugleichen, die im Vergleich zwischen den aktuellen Werten und denen aus 1935 bzw. 1964 nicht vorgenommen worden sind. Zu dem Zweck findet eine deutliche Reduzierung der Steuermesszahl statt, nämlich auf rund ein Zehntel des bisherigen Wertes.

Schritt 3: Anpassen der Hebesätze

Im dritten Schritt findet die Anpassung der Hebelsätze statt, was durch die Gemeinden vollzogen wird. Auch hier ist die Grundsteuerreform die Grundlage, damit die entsprechenden Werte möglichst aktuell sind. Das Anpassen der Hebesätze findet vorrangig dann statt, wenn das Grundsteueraufkommen auf Basis der Neubewertung eine deutliche Veränderung zeigt. So wird durch die angepassten Hebesätze erreicht, dass sich das Grundsteueraufkommen in seiner Summe nicht besonders stark verändert.

Warum musste eine Grundsteuererklärung abgegeben werden?

Aufgrund der Grundsteuerreform mussten Grundbesitzer bis Ende Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Diese dient zur ersten Feststellung für die neuen Grundsteuerwerte.

Welche Daten braucht man für die Grundsteuererklärung?

Eine positive Auswirkung der Grundsteuerreform besteht darin, dass zur Berechnung der Grundsteuer wesentlich weniger Werte als zuvor notwendig sind. Wenn es zum Beispiel um Wohngrundstücke geht, dann sind nur noch maximal fünf Parameter entscheidend und werden die Berechnung mit einbezogen. Welche Daten in der Praxis benötigt werden, hängt in erster Linie davon ab, in welchem Bundesland sich die Grundstücke befinden. Alle Bundesländer haben gemeinsam, dass dort mindestens die folgenden Daten für die Grundsteuererklärung benötigt werden:

Das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer finden Sie auf den letzten Grundsteuerbescheiden oder auch auf Schreiben des Finanzamtes, welche mit der Grundsteuererklärung zu tun haben. Die relevanten Grundbuchdaten können Sie Ihrem Grundbuchauszug entnehmen. Dazu gehören in erster Linie die Gemarkung, die Flur, die Flurstück Nummer sowie die Grundstücksfläche.