Grundschuldzins

Was ist Grundschuld

Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Gewährt der Kreditgeber ein Baudarlehen, verlangt dieser in den meisten Fällen eine Sicherheit hierfür. Mit der sogenannten Grundschuld wird die Immobilie oder das Grundstück belastet, um die geschuldete Summe abzusichern. Gerät der Kreditnehmer während der Zeit des laufenden Darlehens in die Situation dieses nicht mehr tilgen zu können, kann der Gläubiger Gebrauch von seinem Grundpfandrecht machen und die Immobilie oder das Grundstück beispielsweise zwangsversteigern, um die offene Kreditsumme zu decken.

Die Grundschuld entspricht in der Regel der Höhe der Kreditsumme und wird im Grundbuch vermerkt. Sie kann, sobald das Darlehen vollständig getilgt ist, auf den Darlehensnehmer übertragen oder gelöscht werden.

Hypothek und Grundschuld

Bei einer Grundschuld handelt es sich nicht um eine Hypothek. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass eine Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Sie kann sowohl auf andere Personen übertragen werden, als auch auf ein neues Darlehen.

Eine Hypothek jedoch ist fest an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld werden auf die gesamte Darlehenssumme festgelegt. Anders als die Grundschuld verringert sich eine Hypothek bei jeder Zahlung um die beglichene Summe. Mit der kompletten Tilgung eines Kredits erlischt demnach auch die Hypothek. Die Grundschuld bleibt auch nach Tilgung weiter bestehen. Aufgrund ihrer Variabilität wird die Grundschuld regelmäßig der Hypothek vorgezogen. So ist es gängige Praxis, dass eine Grundschuld für unterschiedliche Darlehen verwendet wird.

Der Grundschuldzins

Der Grundschuldzins ist ein festgelegter Zinssatz, der zusammen mit der Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Er dient zur weiteren Absicherung für den Kreditgeber, der dadurch im Fall einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung alle entstehenden Kosten, die über die vereinbarte Kreditsumme hinausgehen, decken kann. Die Grundschuld erhöht sich unterdies um den festgelegten Grundschuldzinssatz.

Der Grundschuldzins ist unabhängig vom Darlehenszins zu sehen. Er liegt in den allermeisten Fällen deutlich über dem vereinbarten Darlehenszins, üblich sind hier Zinssätze von weit über 10%. Dieser muss jedoch nicht vom Kreditnehmer mit getilgt werden, sondern wird erst dann relevant, wenn dieser zahlungsunfähig wird.

Der Grundschuldzins ist genau wie die Grundschuld selbst nicht fest an die Schuldsumme gebunden.

Wird die Grundschuld jedoch übertragen, wird der Zins ebenfalls übertragen. Nach einer Löschung der Grundschuld, erlischt auch der damit verbundene Grundschuldzins.

Variabilität

Einmal vereinbart, verändert sich der Grundschuldzins nicht mehr. Anders als bei Bauzinsen, die häufig durch Schwankungen nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt werden, ist der Grundschuldzins ein festgeschriebener Zinssatz, der sich über den gesamten Zeitraum bis zur endgültigen Tilgung der Kreditsumme nicht ändert.

Darüber hinaus verjähren Grundschuldzinsen gemäß §§ 195, 199 BGB nach 3 Jahren mit dem Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind.

Übertragung

Soll die Grundschuld auf eine andere Person übertragen werden, ist dies unabhängig von der Tilgung der Summe möglich. Ist das Darlehen bereits komplett getilgt, kann die Grundschuld problemlos auf andere Personen übertragen werden. Handelt es sich um ein laufendes Darlehen mit offener Restschuld, kann sowohl die Grundschuld und der damit verbundene Grundschuldzins, als auch das Darlehen selbst in Absprache und Zustimmung mit dem Kreditgeber oder der Bank auf eine andere Person übertragen werden.

Sonderfall Erbschaft

In einigen Fällen kann es dazu kommen, dass ein Darlehen durch unerwartete Umstände wie einen Sterbefall nicht weiter getilgt werden kann. So kann es passieren, dass das Darlehen und die damit verbundene Grundschuld mit vererbt werden. Jedoch nicht nur bei einer offenen Restschuld, sondern auch bei einem vollends getilgten Darlehen mit bestehender Grundschuld wird diese im Zuge der Immobilienvererbung mit vererbt. Sind Immobilien also Teil eines Erbes, sollte stets darauf geachtet werden, ob hierfür noch eine bestehende Grundschuld im Grundbuch festgeschrieben ist.