Grundschuldbestellung
Was ist eine Grundschuld?
Bei einer Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 1191 fortfolgend geregelt.
Mit diesem Grundpfandrecht kann ein Grundstück oder eine Immobilie zugunsten eines Gläubigers belastet werden. Dies erfolgt in den meisten Fällen im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie. Üblicherweise handelt es sich bei dem Gläubiger um die kreditgebende Bank. Die Grundbucheintragung erfolgt mit der Eigentumsübertragung Zug um Zug in der Höhe des finanzierten Geldbetrages. Dank der Sicherung der Ansprüche im Grundbuch, welche durch die Notarin bzw. den Notar formell vollzogen wird, kann die Bank bzw. der Kreditgeber im Bedarfsfall auf die Immobilie zugreifen.
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um den formalen Akt im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie. Kann die Käuferin bzw. der Käufer die Immobilie nicht aus Eigenmitteln bezahlen, wird die Bezahlung des Kaufpreises über die Aufnahme eines Kredites vollzogen. Damit die Bank über eine ausreichende Sicherheit für das erteilte Darlehen verfügt, kommt es in dieser Konstellation zur Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der betreffenden Immobilie. Bei diesem Prozedere wird von der Grundschuldbestellung gesprochen.
Die Grundschuldbestellung bietet der Bank eine umfangreiche Absicherung. Insofern es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt, kann die kreditgebende Bank mit verschiedenen Instrumenten das Erstzugriffsrecht auf die Immobilie nutzen und diese bei Bedarf verwerten.
Wie wird sie im Detail realisiert?
Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um einen umfassenden Prozess. Die Prozessbeteiligten sind in jeglicher Konstellation mindestens drei natürliche bzw. juristische Personen. Das Kreditinstitut, die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer und als neutrale Instanz eine Notarin bzw. ein Notar.
Im ersten Schritt wird die Kreditwürdigkeit der Käuferin bzw. des Käufers geprüft. Nach einer positiven Entscheidung über die Gewährung des Kredites wird in der Folge die Eintragung im Grundbuch realisiert, sodass die Bank ein Zugriffsrecht hat. Nach der Grundbucheintragung erfolgt die Auszahlung der vereinbarten Kreditsumme.
Um diese Abwicklung nachvollziehbar zu gestalten, erfolgt die Übersendung eines Grundschuldbestellungsformulars von der Bank an die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer. Dieses Formular enthält die wesentlichen Parameter wie bspw. die Höhe der Grundschuld oder den Zweck der Nutzung. Nach der Einreichung der vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Formulare können die Vorbereitungen durch das zuständige bzw. beauftragte Notariat starten.
In der Folge wird die Beurkundung bei einem Notar realisiert. Zu diesem konkreten Termin wird die Grundschuldbestellung realisiert. Die Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages sowie die Eintragung der Auflassungsvormerkung muss in der Bundesrepublik Deutschland notariell vollzogen werden. Aufgrund dieser Konstellation ist es in vielen Fällen üblich, dass die Grundschuldbestellung mit der Kaufvertragsunterzeichnung und Eintragung in einem Termin realisiert wird.
Mit der Auflassungsvormerkung wird der Käuferin bzw. dem Käufer bereits als Zwischenschritt zugesichert, dass ein Anspruch auf die Immobilie besteht. Da der Zeitraum bis zur letztlichen Eigentumsumschreibung mehrere Monate dauern kann, ist die Auflassungsvormerkung ein zwingender Bestandteil in dem gesamten Ablauf.
Diese Eintragung erfolgt nach der rechtskräftigen Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Damit einhergehend wird das Grundbuch der betreffenden Immobilie vor belastenden Eintragungen wie bspw. weiteren Grundschulden des bisherigen Eigentümers bzw. Leitungs- oder Wegerechten abgesichert. Somit ist die Vorstufe des Eigentumsübergangs nachweisbar hinterlegt. Erfolgt keine Eintragung könnte die Immobilie zum Beispiel mehrfach veräußert werden. Um dieser nicht rechtmäßige Konstellation vorzubeugen, erfolgt die notarielle Eintragung.
Durch die fachliche und rechtliche Expertise des Notariats und der Neutralität erfolgt während des Beurkundungstermins auch die Aufklärung über rechtliche Konsequenzen. Dabei kann es sich unter anderem um eine Zwangsvollstreckung handeln, insofern die Raten nicht vereinbarungsgemäß gezahlt werden. Im gleichen Zug erhält die Käuferin bzw. der Käufer eine Vollmacht für die Belastung durch den Veräußerer der Immobilie. Zu diesem Zeitpunkt ist der Verkauf noch nicht finalisiert. Es folgen weitere Schritte, um die Grundschuldeintragung formal abzuschließen.
Nach der Unterzeichnung wird die Bestellungsurkunde der Grundschuld inklusive der Belastungsvollmacht durch den Notar an das verantwortliche Grundbuchamt geschickt. Ab diesen Zeitpunkt gilt die Eintragung der Grundschuld offiziell als veranlasst. Im Anschluss kommt eine schriftliche Bestätigung des Vollzuges durch das Grundbuchamt an das Notariat. Diese Abwicklung kann je Bearbeitungsdauer einige Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.
Nach dem schriftlichen Eingang der Unterlagen erfolgt der Versand einer Ausfertigung der Urkunde inklusive des aktualisierten Grundbuchauszuges an die kreditgebende Bank. Parallel dazu erfolgt die Information über die Abwicklung durch den Notar an den Käufer und den Verkäufer.
