Grundpfandrecht

Was sind Grundpfandrechte? – Eine Einführung

Einfach ausgedrückt sind Grundpfandrechte Rechte an einem Grundstück oder einer Wohnung, die der Sicherung von Forderungen dienen. Kann der Schuldner den Gläubiger nicht aus seinem eigenen Vermögen befriedigen, steht die Möglichkeit der Verwertung des belasteten Grundstücks offen. Häufig dienen Grundpfandrechte der Absicherung von Darlehensforderungen. Denn möchten Menschen, die nicht über eine hinreichende Bonität verfügen, große Kredite aufnehmen – beispielsweise, um den Hausbau zu finanzieren –, wird ihnen dies fast immer nur gegen Gewährung einer Sicherheit ermöglicht.

Die Bestellung eines Grundpfandrechts

Grundpfandrechte werden fast ausschließlich mittels einer notariell beglaubigten Einigung und einer Eintragung in das Grundbuch bestellt. Das Grundbuch listet die Eigentumsverhältnisse und Belastungen aller Grundstücken und Wohnungen in Deutschland auf. So wird sichergestellt, dass der Gläubiger im Sicherungsfall auch tatsächlich in das Grundstück vollstrecken kann. Teilweise wird zusätzlich ein Brief über das Grundpfandrecht ausgestellt.

Der Bestellung des Grundpfandrechts liegt ein Sicherungsvertrag zugrunde. In diesem wird eindeutig festgehalten, wann und wie der Gläubiger das Grundstück bis zu welcher Höhe verwerten darf. Dem Eigentümer können bestimmte Einreden gewährt werden – so wird häufig vertraglich festgehalten, dass der Gläubiger, bevor er sich an den Eigentümer wenden darf, erst gerichtlich gegen den persönlichen Schuldner vorgehen muss.

Warum sind Grundpfandrechte so beliebt?

Grundpfandrechte gelten gemeinhin als die besten Sicherungsmittel. Während bewegliche Sachen häufig mit der Zeit im Wert verfallen, ist dieses Risiko bei Grundstücken deutlich geringer. Da Grund und Boden nur in begrenztem Maße zur Verfügung steht, steigt sein Wert meist auf langfristige Sicht. Ein Gläubiger hat so eine besonders hohe Sicherheit, dass er selbst dann, wenn der persönliche Schuldner zahlungsunfähig ist, an sein Geld kommt. Gerade hohe Darlehen werden deshalb mit Grundpfandrechten abgesichert. So können den Darlehensnehmern trotz zumeist geringer Bonität niedrige Zinsen und attraktive Konditionen geboten werden.

Welche Arten gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Grundpfandrechten. Die beiden bekanntesten sind jedoch die Grundschuld und die Hypothek. Der Unterschied zwischen diesen beiden Sicherungsinstrumenten liegt im Wesentlichen in deren Verhältnis zur abgesicherten Forderung: Die Hypothek ist akzessorisch an die Forderung gebunden, wird also mit ihr übertragen und erlischt auch mit ihr. Sie wird auch mit der Forderung fällig.

Anders liegt es mit Blick auf die Grundschuld: Diese ist nicht zwingend an eine Forderung gebunden. Insbesondere können die Gläubiger von Forderung und Grundschuld auseinanderfallen. Trotzdem ist natürlich sichergestellt, dass nur entweder aus der Forderung oder dem Sicherungsmittel vollstreckt werden kann. Auch wenn die Rechtslage um einiges komplizierter ist, gilt, dass das Grundpfandrecht im Regelfall nicht geltend gemacht wird. Zahlt der Schuldner fristgerecht auf die Forderung, kann der Sicherungsfall nicht eintreten.

Im Rechtsverkehr ist heutzutage die Grundschuld populärer. Zum einen wirft sie deutlich weniger komplizierte rechtliche Probleme als die Hypothek auf; zum anderen kann sie flexibler nachgenutzt werden. Im Zweifelsfall kann sie auch einem ganz neuen Gläubiger zur Sicherung einer völlig anderen Forderung übertragen werden.

Die Person des Bestellers

Besteller eines Grundpfandrechts kann grundsätzlich nur der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Wohnung sein. Gerade im Fall eines darlehensfinanzierten Grundstückskaufs fällt dieser oft mit der Person des persönlichen Schuldners zusammen. Wird die Forderung nicht vereinbarungsgemäß getilgt, kann der Gläubiger – in diesen Fällen eine Bank – in das Grundstück vollstrecken. Dritte brauchen also nicht miteinbezogen zu werden.

Es kann jedoch auch Konstellationen geben, in denen Dritte ein Grundpfandrecht bestellen müssen. Viele Menschen neigen dazu, Verwandte um die Absicherung der gegen sie gerichteten Forderungen zu bitten. Das muss jedoch wohlüberlegt sein. Tritt der Sicherungsfall ein, können sich sehr unangenehme Folgen ergeben. Denn für viele Menschen ist das eigene Grundstück ein besonderer Rückzugsort. Gerade Dritte, die für andere ihr Eigentum belasten, sind sich der harten Konsequenzen einer Verwertung oft nicht bewusst.

Deshalb gilt es, grundsätzlich möglichst selbst als Besteller zu fungieren. Wer eine Immobilie erwirbt, kann diese direkt auch verpfänden. Insbesondere Banken kommen entsprechenden Wünschen von Kreditnehmern häufig nach. Für sie ist es nämlich egal, in welches Grundstück am Ende vollstreckt wird.

Der Eintritt des Sicherungsfalls

Grundpfandrechte greifen grundsätzlich erst dann ein, wenn der Gläubiger seine Forderung gegen den persönlichen Schuldner nicht einzutreiben vermag. Tritt dieser so genannte Sicherungsfall ein, geht der Gläubiger gegen den Eigentümer des Grundstücks vor. Je nach Höhe des ausstehenden Betrages wird das Grundstück zwangsverwaltet oder zwangsverkauft. Der Übererlös gebührt dem Eigentümer. Schließlich ist das Grundpfandrecht ein Sicherungsmittel und kein wirtschaftliches Gut.

Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück kann dadurch abgewendet werden, dass der Eigentümer den ausstehenden Betrag sofort und in voller Höhe bezahlt. Zumeist können im selben Wege, auch während die Forderung noch ordnungsgemäß getilgt wird, diese und das Grundpfandrecht restlos beseitigt werden. Fallen der persönliche Schuldner und der Eigentümer des belasteten Grundstücks auseinander, findet anschließend ein Innenregress statt.

Fazit

Grundpfandrechte sind überaus wirkmächtige Sicherungsmittel. Gerade zur Absicherung von Darlehensforderungen sind sie heutzutage von großer Bedeutung. Denn für einen Gläubiger gibt es kaum etwas Besseres, als im Falle der Insolvenz seines Schuldners in ein Grundstück vollstrecken zu können.